Liên quan đến chủ trương của Chính phủ nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản được thể hiện trong Thông tư Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 với những điểm chính như sau: 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội ; doanh nghiệp xây nhà xã hội hoặc từ nhà thương mại chuyển sang nhà xã hội cũng thuộc đối tượng được cho vay...
Trao đổi với PV, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills tại Hà Nội cho rằng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng này là chủ trương tốt và được kỳ vọng sẽ có nhiều tác động bởi, với việc nhiều dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội sẽ giúp giảm lượng cung nhà ở thương mại, nâng cao tính thanh khoản của thị trường.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills tại Hà Nội.
Tuy nhiên, xét ở một số khía cạnh, bà Hằng lại nhận định, gói hỗ trợ này chỉ có tác động vừa phải tới thị trường bất động sản.
"Thực tế, có thêm gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đối với thị trường bất động sản về cơ bản là tốt. Nhưng, ở một khía cạnh khác, chúng ta cần phải xét xem, gói hỗ trợ này đã có tác động hay chưa, bởi hiện tại, như chúng tôi tính toán, số lượng căn hộ dưới 70m2, với giá dưới 15 triệu/m2 thì trên thị trường Hà Nội hiện nay không nhiều.
Trong khi đó, nếu dự thảo này đi vào có hiệu lực thì cùng với việc chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở xã hội..., cũng phải mất ít nhất là 2 năm thì người dân, người có nhu cầu mới có thể dọn vào ở.
Hay nói cách khác gói hỗ trợ này là chủ trương tốt nhưng theo chúng tôi đánh giá sẽ chỉ có tác động vừa phải tới thị trường", bà Hằng nói.
Cùng với đó, theo bà Hằng, cần phải có sự rõ ràng trong lãi suất các năm về sau của gói hỗ trợ này.
"Xét về khía cạnh đơn thuần, đứng ở cương vị người mua, nếu trong điều kiện mà áp lãi suất chỉ trong năm đầu còn không rõ ràng các năm về sau thì bản thân người có thu nhập thấp hoặc công nhân viên chức nhà nước sẽ đặt câu hỏi về vấn đề này.
Việc chưa rõ ràng và vẫn còn mở này sẽ ảnh hưởng tới việc ra quyết định của người mua. Nguồn cầu nhìn thì lớn nhưng lớn tới đâu, có điểm rơi như thế nào, xác định qua từng thời kỳ, cũng rất khó, đó là chưa kể đến tâm lý như đã đề cập", bà Hằng nhấn mạnh.
Bà Hằng cũng cho rằng, nguồn cầu vẫn có đối với tất cả các phân khúc trên thị trường BĐS, vấn đề là các nhà đầu tư đáp ứng như thế nào để tăng thanh khoản.
Thực tế, việc nhiều chủ đầu tư xin cho chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hay chia nhỏ căn hộ thời gian qua, theo bà Hằng: Nhu cầu diện tích căn hộ nhỏ đúng là vẫn rất nhiều. Trước đây, nhiều dự án bị ràng buộc về điều kiện hạ tầng, dân số… để được cấp phép nên diện tích căn hộ lớn, tới 140-150m2/căn. Nhưng nay, nếu cứ đua nhau chia ăn hộ về 45m2, 50m2, thậm chí bé hơn thì các nhà đầu tư tự bỏ đi một phần nhu cầu vào căn hộ lớn hơn.
Do vậy, theo bà Hằng, cần phải cơ cấu lại căn hộ, trong đó có cơ cấu về diện tích, nhưng phải có phân tích cụ thể với từng dự án. Nó phải thực hiện trên cơ sở dựa vào tiềm năng về sức hút dân cư vào dự án đó như thế nào. Nếu các dự án nơi trung tâm, mật độ dân cư sinh sống cao hơn, hạ tầng tốt hơn, nhu cầu sẽ cao hơn, nên có thể giá cao hơn một chút vẫn có khả năng thanh khoản cao.
"Các chủ đầu tư nên tính toán, cân đối thật kỹ trong việc có nên chia quá nhỏ các căn để bán nhằm nâng cao tính thanh khoản, bởi thực tế, nhu cầu các căn hộ có diện tích lớn, có 3 phòng ngủ... vẫn có. Và việc chia nhỏ quá nhiều căn hộ về lâu về dài sẽ gây ra những áp lực lên cả hạ tầng của dự án, khu vực...", bà Hằng nói.
Nhà nước cần có định hướng với thị trường
Xung quanh ý kiến của TS Alan Phan cho rằng nên để thị trường bất động sản rơi tự do đang gây ra nhiều tranh cãi trong thời gian vừa qua, đứng từ phương diện của người nghiên cứu và tư vấn bất động sản, bà Đỗ Thị Thu Hằng bày tỏ:
"Chúng tôi thấy rằng, thị trường bất động sản sau một thời gian phát triển nóng cần thiết phải có sự điều chỉnh. Mặc dù, đối với bất động sản, bản thân anh phải có chiến lược phát triển để đảm bảo cho thành công, bền vững trong tương lai.
Nhưng dự án nào muốn được thực hiện cũng cần phải có sự phê duyệt của Nhà nước hay nói cách khác Nhà nước cần phải có định hướng đối với thị trường, trong những điều kiện tác động ở mức độ nào đó mà Nhà nước thấy cần thiết.
Rõ ràng, ở đây không có ai chạy riêng trên một con đường mà chúng ta luôn phải có một hướng chung. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, TS Alan Phan đã đưa ra một số ý kiến và cũng có một số ý kiến khác, trái ngược nhưng ở đây cần phải có sự hài hoà, nhìn từ nhiều phía".
