Những điều chưa biết về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Tôi có vấn đề muốn hỏi văn phòng luật sư như sau:

Trước đây, mẹ tôi có sang một phần đất nông nghiệp là 6 chỉ vàng 1 công đất (với số đất là 6 công 2 góc 3) của Ông A. Và ông A đã giao đầy đủ giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho mẹ của tui.

Sau khi hoàn tất xong các thủ tục với ông A, nhưng giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất vẫn đứng tên của ông A. Mẹ tôi lại sang cho một ông B, ông B và mẹ của tôi cũng làm đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất để bàn giao đất cho ông B.

Thế nhưng mới gần đây, ông A lại đi kiện mẹ tôi là đã sang phần đất của ông đứng tên cho người khác.

Tôi muốn hỏi văn phòng luật sư, như trường hợp của mẹ tôi sẽ giải quyết như thế nào ạ?.

Chân thành cảm ơn văn phòng luật sư nhiều!

Thân chào!

Ths. Luật sư Chu Mạnh Cường – Trưởng Văn phòng luật sư Danh Chính trả lời.

Do các thông tin mà bạn cung cấp về  giao dịch mua bán đất nông nghiệp giữa mẹ bạn và ông A, ông B chưa được đầy đủ, rõ ràng nên chúng tôi xin được đưa ra một số quy định liên quan đến trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng để bạn tham khảo, so sánh và áp dụng với trường hợp cụ thể của bạn.

Liên quan đến trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Căn cứ quy định trên, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành sau khi các bên đã hoàn thành thủ tục ký hợp đồng (có công chứng hoặc chứng thực), trước bạ, sang tên sổ đỏ. Vậy nếu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông A như bạn đã nói thì chưa thể nói rằng hai bên đã hoàn tất các thủ tục mua bán.

Liên quan đến điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất nói chung, khoản 1 điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, riêng đối với đất nông nghiệp thì khi chuyển nhượng còn phải xem xét các quy định tại điều 103, 104, 105 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, cụ thể:

Điều 103. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Điều 104. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Điều 105. Trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất

Việc xử lý diện tích đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức theo quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội được thực hiện theo quy định sau:

1. Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất mà không có hộ khẩu thường trú có trách nhiệm thông báo cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi hộ gia đình, cá nhân đăng ký hộ khẩu thường trú về diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.

2. Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi hộ gia đình, cá nhân đăng ký hộ khẩu thường trú có trách nhiệm tính tổng diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất để xác định diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và báo cáo Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định.

3. Đối với diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định thì việc chuyển sang thuê đất thực hiện theo quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.

Trong khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chưa quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất thì diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển quyền không phải chuyển sang thuê đất.

4. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế mà vượt hạn mức sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và đã chuyển sang thuê đất nhưng không vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định thì không phải chuyển sang thuê đất đó kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn giao đất.

Trong khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chưa quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất thì diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế không phải chuyển sang thuê đất.

5. Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của người nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức có trách nhiệm thông báo cho người đó biết diện tích đất nông nghiệp phải chuyển sang thuê; người nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được quyền lựa chọn thửa đất chuyển sang thuê.

Căn cứ các quy định của pháp luật thấy rằng, trong trường hợp giấy chứng nhận vẫn đứng tên ông A thì mẹ bạn chưa có quyền làm các thủ tục chuyển nhượng cho ông B. Và về nguyên tắc, khi mẹ bạn chưa đứng tên trên sổ đỏ thửa đất thì cũng không thể làm được các thủ tục chuyển nhượng cho ông B được, ví dụ như: Hợp đồng mua bán có công chứng (hoặc chứng thực), trước bạ, sang tên sổ đỏ ...

Theo bạn cho biết, thì gần đây, ông A đã kiện mẹ bạn vì đã tự ý sang tên thửa đất đứng tên ông A cho người khác. Về mặt pháp lý thì ông A có quyền khởi kiện mẹ bạn bởi vì hiện nay, ông vẫn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất chứ không phải là mẹ bạn. Tuy nhiên, phán quyết của Tòa án thì cần căn cứ vào quy định của pháp luật sau khi xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp. Trong quá trình Tòa án giải quyết, mẹ bạn cần cung cấp cho  Tòa án các tài liệu, chứng cứ chứng minh việc ông A đã chuyển nhượng thửa đất đó cho mẹ bạn để Tòa có căn cứ giải quyết vụ án.