Câu hỏi:
Kính thưa quí luật sư, tôi rất cảm ơn quí luật sư tư vấn cho trường hợp của tôi:
Tháng 8/2013 tôi có mua một căn chung cư đang hoàn thiện từ một cặp vợ chồng tên là A. Việc mua bán được thực hiện tại phòng công chứng trước rồi sau đó mới sang tên hợp đồng tại công ty chủ đầu tư. Hợp đồng công chứng ghi giá trị giao dịch là 936 triệu, trong khi thực tế tôi mua là 500 triệu.
Suốt 7 tháng qua vợ chồng bà bán chung cư cho tôi đã không sang tên được cho tôi vì công ty chủ đầu tư bảo là hợp đồng mua bán căn chung cư tôi mua đã được thanh lý với bên mua rồi mặc dù họ ko đưa ra được bằng chứng là bà A đã ký hợp đồng thanh lý với công ty.
Vì tôi ko thể chờ đợi mãi được nên yêu cầu bà A trả lại tiền nhưng bà này cứ kiếm cớ từ chối. Vậy nếu tôi kiện vợ chồng bà A ra tòa thì tôi nên ghi đòi lại tiền là bao nhiêu? 500 triệu hay là ghi theo số tiền giá trị hợp đồng mà tại công chứng đã ghi là 936 triệu.
Xin nói rõ là tôi và bà A ko hề có một hợp đồng tay nào khác ghi số tiền tôi mua là 500 triệu ngoài hợp đồng được đánh máy ở công chứng ghi giá trị hợp đồng là 936tr.
Nếu tôi yêu cầu vợ chồng bà A trả lại tôi hay bồi thường hợp đồng cho tôi theo giá trị hợp đồng là 936 triệu thì có hợp lý không? Tòa có bắt tôi phải chứng minh là đã đưa cho bà A đúng số tiền đã ghi trong hợp đồng hay không? hay là tôi phải ghi là đòi trả lại 500 triệu mà tôi đã mua của bà? Mà nếu tôi ghi là 500 triệu thì tôi cũng không có hợp đồng mua bán ghi tay giữa hai bên đề cập đến số tiền này..
Hiện tại tôi rất lúng túng không biết nên ghi đòi số tiền là bao nhiêu?
Trân trọng cảm ơn quí báo và luật sư tư vấn!
Ths. Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm chủ tịch hội đồng tư vấn công ty luật Hợp Danh Hồng Bách và cộng sự trả lời:
Sự việc mà bạn nêu là việc “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở”, được quy định tại Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở, theo đó:
“1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;
b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;”
Căn cứ vào các quy định trên thì:
* Nếu bạn và vợ chồng bà A đã thực hiện đầy đủ các thủ tục nêu trên, thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và chấm dứt giao dịch với vợ chồng bà A và trực tiếp giao dịch với bạn.
*Nếu các bên chưa thực hiện đầy đủ các quy định nêu trên, thì bạn có quyền yêu cầu vợ chồng bà A thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết theo đúng thỏa thuận của các bên trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
* Trong trường hợp, vợ chồng bà A và chủ đầu tư đã thanh lý hợp đồng mua bán nhà, thì bạn cần phân biệt:
- Nếu việc thanh lý hợp đồng mua nhà ở là do vợ chồng bà A và chủ đầu tư đã hoàn thành việc mua bán nhà, vợ chồng bà A đã nhận nhà ở từ chủ đầu tư, thì theo quy định tại Khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD, việc mua bán nhà phải “theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định)”.
Do đó, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sẽ không có hiệu lực, do trái quy định của pháp luật (Điều 127 và Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005). Trong trường hợp này, bạn và vợ chồng bà A cần thỏa thuận về việc làm thủ tục cấp GCNQSHNƠ mang tên vợ chồng bà A. Sau khi vợ chồng bà A được cấp GCNQSHNƠ sẽ chuyển nhượng căn nhà cho bạn theo đúng quy định của pháp luật. Nếu các bên không thỏa thuận được, bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân, đề nghị Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và vợ chồng bà A là vô hiệu, buộc vợ chồng bà A phải trả lại số tiền mua nhà đã nhận của bạn theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Nếu việc thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở là do vợ chồng bà A và chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở (vợ chồng bà A không còn quyền mua nhà), thì hành vi của vợ chồng bà A có dấu hiệu gian dối, chiếm đoạt trái pháp luật số tiền mua nhà của bạn, có dấu hiệu của “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” (Điều 139 BLHS) hoặc “Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” (Điều 140 BLHS) Trong trường hợp này, bạn có quyền làm đơn trình báo với Cơ quan Công an, đề nghị điều tra, giải quyết sự việc, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn theo quy định của luật Tố tụng hình sự.
Luật sư Nguyễn Hồng Bách có nhiều năm kinh nghiệm trong việc bào chữa, tranh tụng, giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp giữa người lao động với người sử dụng lao động.
Công ty luật hợp danh Hồng Bách và Cộng sự có đội ngũ cố vấn là tiến sỹ, các chuyên viên cao cấp đang làm việc tại các cơ quan nhà nước, các viện nghiên cứu và các trường Đại học.
