Được xem là “phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp bất động sản khát vốn, bà đánh giá thế nào về thị trường M&A bất động sản từ đầu năm đến nay?
Bà Trang Bùi: Hiện nay, tình hình kinh tế trong nước vẫn đang chịu những ảnh hưởng trực tiếp từ xu hướng đi xuống của nền kinh tế thế giới. Tuy nhiên, bất động sản Việt Nam vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn và thu hút được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài.
Các giao địch được ghi nhận từ đầu năm đến nay bao gồm nhiều thương vụ đầu tư và M&A bất động sản, tuy nhiên lại thiếu vắng các thương vụ lớn. Trong đó, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 711 triệu USD, giảm 45% so với cùng kỳ do thiếu thương vụ có giá trị lớn (Năm 2022 có thương vụ mua lại dự án văn phòng Capita Place trị giá 500 triệu USD).
Phân khúc bất động sản công nghiệp đang dẫn đầu về giá trị vốn đầu tư trong 6 tháng đầu năm 2023, với tỷ trọng 46%. Một số giao dịch đầu tư lớn trong mảng BĐS Công nghiệp như Foxconn đầu tư ở KCN Quang Châu (Bắc Giang), Goertek đầu tư ở KCN WHA (Nghệ An).
Ngoài ra có thể kể đến 1 số thương vụ ở các phân khúc bất động sản khác như Keppel Land mua 49% cổ phần tại 2 dự án của Khang Điền với giá trị 3.100 tỷ đồng. Ngoài ra mới đây Keppel chi 1.230 tỷ đồng để mua 65% cổ phần của công ty sở hữu một bất động sản bán lẻ tại Hà Nội.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam
Diễn biến của các giao dịch M&A hiện thế nào?
Bà Trang Bùi: Hiện khoảng cách về giá giữa người mua và người bán vẫn còn là một rào cản tương đối lớn. Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ được thu hẹp trong thời gian từ 3 tới 6 tháng tới.
Khối đầu tư ngoại kỳ vọng mức lợi nhuận tốt hơn ở thị trường Việt Nam trong bối cảnh các rủi ro kinh tế toàn cầu và sự cạnh tranh từ các nền thị trường khác trong khu vực.
Các tiêu chí của bên mua hiện tại sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý sạch, vị trí thuận lợi, có tiềm năng trong tương lai, và giá chào bán phù hợp, linh hoạt. Tuy nhiên, theo chiều ngược lại, phía bán vẫn đang trong trạng thái chờ đợi thị trường và tìm cách xoay vòng vốn với các điều chỉnh từ chính sách tài khóa gần đây của chính phủ.
Động thái của nhà đầu tư nước ngoài với bất động sản Việt Nam, thưa bà?
Bà Trang Bùi: Thị trường đang tiếp tục phát triển và ngày càng có nhiều thương vụ M&A bất động sản diễn ra tại Việt Nam và có thêm các nhà đầu tư mới đang thực hiện những giao dịch đầu tư đầu tiên vào thị trường.
Giữa bối cảnh trầm lắng như hiện nay, các hoạt động M&A có thể là cơ hội lớn cho khối ngoại đang chủ động được dòng tiền; đặc biệt là nhóm nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia , với lợi thế gần về vị trí địa lý và sự tương đồng về văn hóa. Đồng thời thị trường Việt Nam đang dần cởi mở hơn về các quá trình thương lượng và đàm phán trong thời gian gần đây và sẽ là yếu tố đẩy mạnh sự tiếp cận đến các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Có hay không, các doanh nghiệp nước ngoài đang “mạnh tay” thâu tóm các bất động sản niêm yết?
Bà Trang Bùi: Công ty bất động sản niêm yết có lợi thế là tình hình tài chính kinh doanh minh bạch, quỹ đất lớn, thông tin về dự án rõ ràng để các nhà đầu tư ngoại có thể tìm hiểu thông tin. Do đó, đây cũng là loại hình được doanh nghiệp nước ngoài ưu tiên hơn những công ty bất động sản không niêm yết.
Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi, đây cũng chỉ là một trong những kênh đầu tư truyền thống của các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư vẫn tập trung vào các dự án có đầy đủ pháp lý ở những vị trí tốt và có tiềm năng trong tương lai.
Theo bà, từ nay đến cuối năm có phải là giai đoạn bùng nổ mua bán sáp nhập do nhiều chủ đầu tư đang khát vốn?
Bà Trang Bùi: Trên thị trường gần đây đang dần xuất hiện nhiều hơn các nhu cầu vốn nên cấp thiết từ nợ đáo hạn của các doanh nghiệp. Suy thoái kinh tế đã tạo ra một số giao dịch chịu áp lực bán khi các chủ sở hữu trong nước gặp khó khăn về dòng tiền – dẫn đến cơ hội giao dịch ở mức cao hơn.
Ở Việt Nam, người bán đang phải chịu áp lực làm giảm kỳ vọng của họ, điều này sẽ dẫn đến khối lượng thanh khoản giao dịch cao hơn, và có lợi nhuận tốt hơn. Về phía bên mua, đây sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, am hiểu pháp luật và thị trường địa phương, nhằm tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam.
Về phía bên bán, lựa chọn M&A là cơ hội để họ tiếp tục nguồn vốn từ quốc tế nhằm tiếp tục điều chỉnh chiến lược tài chính và phát triển bất động sản. Thị trường kỳ vọng sẽ có nhiều giao dịch trong giai đoạn nửa cuối năm 2023. Điển hình là giao dịch của Gamuda Land mua lại quỹ đất 9.1 acre ở Thành phố Thủ Đức với tổng giá trị US$ 315 triệu trong tháng 7/2023.
Phân khúc nào theo bà sẽ M&A mạnh nhất trong thời gian tới?
Bà Trang Bùi: Phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở tiếp tục chiếm là các mảng quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản sắp tới. Điều này nhằm thỏa mãn nhu cầu đặc điểm của thị trường Việt Nam là dân số đông, hoạt động sản xuất dồi dào, nhu cầu về nhà ở cao.
Mặt khác, thị trường thời gian qua đã ghi nhận 1 số giao dịch M&A tiêu biểu từ các phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng bởi đại dịch như bán lẻ, điển hình như thương vụ Keppel mua lại cổ phần dự án bất động sảnbán lẻ tại Hà Nội; Khách sạn (thương vụ bán 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại Tp.HCM).
Ngoài ra, với sự tăng trưởng của thị trường, việc nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân đang dần được chú ý nhiều hơn, từ đó tạo cơ hội cho sự phát triển của các phân khúc mới như chăm sóc sức khỏe, giáo dục, trung tâm dữ liệu…