Đầu tư lớn
Chị Bùi Phương Tâm, giám đốc một doanh nghiệp trong ngành dệt may tại TP.HCM cũng là một nhà đầu tư bất động sản cho biết, sau khi tham khảo và cân nhắc, chị đã quyết định không mua căn hộ nghỉ dưỡng mặc dù đã đặt cọc giữ chỗ.
Theo chị Phương, ngoài sự trầm lắng chung của BĐS, bỏ ra gần 20 tỷ mua một căn hộ loại đẹp nhưng rồi bán không được, ở thì chẳng mấy khi. Quá lãng phí. Còn đầu tư để hợp tác dịch vụ du lịch thì quá xa với và sinh lời quá thấp.
Căn hộ nghỉ dưỡng ven biển thường nằm trong một quần thể dự án nghỉ dưỡng và chủ yếu ở ven biển, đặc biệt là khu vực miền Trung như Đà Nẵng, Phan Thiết, Nha Trang,… Đây là cách thức tách riêng rẽ các căn hộ trong một khối khách sạn, sau đó, nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục cho thuê lại để kinh doanh du lịch, giống như cách kinh doanh biệt thự nghỉ dưỡng ven biển.
Cách đây không lâu, một chủ đầu tư ở Mũi Né, Phan Thiết đưa ra chương trình kết hợp từ căn hộ nghỉ dưỡng cho thuê và trao đổi kỳ nghỉ. Theo chủ đầu tư, đây là một bài toán đầu tư hiệu quả, mang tính bền vững và an toàn khi không chỉ dừng lại ở giá trị gia tăng của bất động sản mà còn giúp chủ nhân thêm lợi nhuận.
Tuy nhiên, theo nhiều chủ đầu tư, chiêu thức này không còn thuyết phục nôi nhà đầu tư khi đang có cả ngàn căn hộ được mua trước đây nay vẫn bỏ không, hoang văng và im lìm. Cả một đống tiền chôn vào các căn hộ xa xỉ nhưng ở thì không xong mà bán thì không được.
Theo thống kê của một đơn vị tư vấn BĐS, tổng nguồn cung căn hộ dạng này khoảng 2.400 căn từ 12 dự án. Trong đó, nguồn cung căn hộ sơ cấp khoảng 1.270 căn và nguồn cung thứ cấp khoảng 1.130 căn. Tình trạng bán của thị trường căn hộ đạt 47% với giá chào bán sơ cấp dao động từ 700 USD đến 3.160 USD/m2.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự kiến sẽ có thêm 10.000 căn nữa trong 10 năm tới. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, các dự án đã nhận thấy sự ế ẩm dù đã tìm mọi cách quảng bá, khuyến mãi, hút khách.
Tương lai các căn hộ nghỉ dưỡng hoành tráng thế nào thì chưa rõ nhưng giá các căn hộ này không hề rẻ, nhà đầu tư phải bỏ ra từ 200.000 USD đến gần 300.000 USD cho một căn hộ nghỉ dưỡng có diện tích chỉ khoảng 100 m2. Đơn cử, một dự án căn hộ ở Đà Nẵng, các căn hộ có giá từ 4 tỷ đồng trở lên, riêng căn penthouse có giá lên đến 21 tỷ đồng.
Rõ ràng, đó là điều khiến người mua phải cân nhắc vì các dự án này đa số chưa hoàn thành và có hoàn thành thì việc sinh lợi vẫn là một khả năng khó khăn.
Khó sinh lời
Người mua cũng ngày càng nhận ra bản chất của các “chiêu” làm giá từ chủ đầu tư và hệ thống đại lý phân phối dự án bất động sản. Khách hàng ngày càng tỏ ra nghi ngờ hơn về giá trị thực của những căn hộ được bán với mức giá từ hàng trăm ngàn đến hàng triệu USD.
Những bất động sản này thường được các chủ đầu tư cho biết là đã được bán hết, nhưng thông tin cụ thể về khách hàng rất ít khi được tiết lộ. Ngoài ra, rất nhiều dự án đang được bán “trên giấy” trong khi thực tế hầu như chưa được triển khai.
Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, GĐ sàn Info, bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình dự án dành cho các đối tượng đầu tư. Bởi đây có thể được cho là ngôi nhà thứ 2 và cũng không phải là mặt hàng thiết yếu.
Ông Nam nhận định, một trong những yếu tố quan trọng để có thể thúc đẩy được loại hình này trở nên hấp dẫn hơn đó chính là các chương trình hợp tác kinh doanh như thuê lại căn hộ hay chương trình timeshare.
Yếu tố tác động trực tiếp đến loại hình dự án này chính là khí hậu. Khí hậu thích hợp nhất cho mô hình dự án này là khu vực Nam Trung Bộ và Nam Bộ như Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu có bờ biển đẹp … nơi đón lượng khách du lịch nhiều quanh năm và tỷ lệ lấp đầy phòng lớn.
Còn theo đại diện một đơn vị tư vấn BĐS, nếu mục đích mua là để cho thuê lại, người mua phải quan tâm đến nhiều chi phí liên quan như đầu tư trang thiết bị nội thất đồng bộ với toàn bộ dự án, chi phí vận hành.
“Ngay cả đó là dự án tốt, được điều hành bởi một đơn vị quản lý nước ngoài chuyên nghiệp thì người mua cũng phải quan tâm đến mức phí trả cho đơn vị điều hành. Bởi lẽ, thông thường, đơn vị quản lý càng danh tiếng thì mức phí càng cao”, ông nói.
Những căn hộ loại này được cho thuê lại như phòng của khách sạn nhưng trong bối cảnh du lịch khó khăn như hiện nay, công suất cho thuê phòng của khách sạn rất thấp và số khách sạn thì không ngừng tăng lên. Những căn hộ nghỉ dưỡng loại này có thể bỏ không trong khi đó vẫn phải cõng chi phí quản lý.
