Nhu cầu lớn, giá nhà bình dân tăng
Báo cáo của JLL mới đây cho biết giá nhà bình dân trên thị trường TP HCM ngày càng tăng. Tỷ lệ giá bán ở phân khúc này so với thu nhập đã đạt 5,4 lần vào năm 2020, gần bằng ngưỡng kỷ lục 5,8 lần vào năm 2007.
Nguồn: JLL
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam cho rằng có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thứ nhất, thị trường BĐS vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khan hiếm. Do đó, khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. Thứ hai, giai đoạn cuối 2018, thủ tục phê duyệt các dự án mới bị trì hoãn khiến các chi phí phụ phát sinh và được tính vào giá bán. Ngoài ra, nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lớn, cộng cộng với giá vật liệu xây dựng tăng cũng một lần nữa khiến giá bán tăng.
Tuy nhiên hiện tại, lãi suất và hạn mức tối thiểu hàng tháng thấp, thời hạn vay cho phép kéo dài hơn bao giờ hết, ngày càng có nhiều người sẵn sàng vay vốn cho cả mục đích chi tiêu tiêu dùng và thế chấp. Theo báo cáo của HSBC năm 2020, tỷ lệ các khoản vay hộ gia đình do 4 ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank nắm giữ đã tăng từ 28% năm 2013 lên 46% năm 2020.
Giá bán khó trở về mức cũ nhưng sẽ tăng chậm lại
“Đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra", bà Trang nhận định. Tuy nhiên, cũng theo bà Trang, mặt bằng giá chung đang tăng nhanh hơn nhiều so với các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu như mức tăng thu nhập, do đó tốc độ tăng giá trong thời gian tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này. Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết, thị trường có thêm nguồn cung mới.
Đại diện JLL khuyến nghị các nhà phát triển nên áp dụng cách tiếp cận lạc quan, thận trọng đối với các chiến lược đầu tư hiện tại và tương lai.
 Theo JLL, khả năng giá bán nhà bình dân sẽ khó quay trở lại mốc cũ. Ảnh: T. Hằng |
Việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. JLL cho rằng dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp nhưng tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn mà các chủ đầu tư nên cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp, nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.
Báo cáo của JLL cũng chỉ ra để phát triển nhà ở giá rẻ, Chính phủ cần đưa ra các giải pháp hỗ trợ như các chính sách liên quan đến thuế cho nhà phát triển dự án, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép các dự án trong phân khúc giá thấp, phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm.
Với các nhà đầu tư nước ngoài, JLL cho rằng nên cân nhắc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh hoặc tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.