“Cò” chỉ là quân cờ?
Diễn biến không thể tin nổi tại phiên đấu giá đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức hôm 19/8 đã khiến dư luận khẳng định đó là chiêu trò quen thuộc của “cò” đất.
Luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật quốc tế Đà Nẵng, nhận định, chắc chắn ở đây có sự bắt tay giữa các cò đất với những nhà đầu tư “tay to”.
“Tôi từng biết các nhà đầu tư “tay to” thường nuôi hẳn một đội quân chuyên đi tìm hiểu dự án và tham gia các phiên đấu giá đất. Họ có thể là “cò” bất động sản chuyên nghiệp nhưng cũng có thể là người lao động tự do ở nhiều địa phương. Những người này được giao nhiệm vụ khai thác thông tin mọi lúc và mua hồ sơ tham gia đấu giá.
Mục đích của họ là tung, hứng, đẩy giá, làm cho những người có nhu cầu mua thật thấy rằng đất ở khu vực đấu giá đang rất nóng, từ đó sốt ruột xuống tiền. Đội cò thường xuyên dùng chiêu trả giá trên trời, làm cho người tham gia đấu giá mất phương hướng và bị hút vào vòng xoáy phải trả giá cao, nếu không sẽ mất cơ hội.
Thậm chí có thể trước đó, các nhà đầu tư “tay to” đã mua hàng loạt lô đất, dự án quanh khu vực đấu giá nhằm kích thích nhà đầu tư thứ cấp lao vào thị trường mua bán”, ông Hồng nói.
Khu đấu giá đất tại huyện Hoài Đức (Ảnh: Minh Đức).
Theo ông Hồng, người hưởng lợi cuối cùng chính là giới đầu cơ đất. Thông qua đội cò được giao nhiệm vụ thổi giá, những nhà đầu tư “tay to” được hưởng lợi ở nhiều mặt.
Đầu tiên, khi đã tạo được độ nóng cho đất đấu giá, họ liền bán sang tay và thu tiền chênh lệch sau mỗi cuộc đấu. Thực tế cho thấy, 19 lô đất tại Hoài Đức đã ngay lập tức được người trúng đấu giá gửi lại các sàn bất động sản, nhờ môi giới rao bán hộ với mức chênh lệch khoảng 500 triệu đồng/lô. Tương tự, ở Thanh Oai, những lô đất trúng đấu giá đều đã được môi giới rao bán chênh từ 200 - 500 triệu đồng/lô.
Tính toán nhanh có thể thấy với quy định tiền đặt cọc thấp, từ hơn 100 - 170 triệu đồng/lô, nếu nhà đầu cơ trúng 2 lô và bán 1 lô với giá chênh 500 triệu đồng thì kể cả bỏ cọc lô còn lại họ vẫn có lợi. Vì thế, họ chấp nhận dùng thủ thuật “thả con săn sắt bắt con cá rô” vì bỏ cọc thì không mất nhiều, nhưng nếu trúng lại được rất nhiều.
Lợi ích thứ hai đó là không chỉ đẩy giá thành công những lô đất tại các phiên đấu giá mà đội “cò” cũng sẽ “thổi” được giá đất địa phương lên mặt bằng mới. Lúc này, rất có thể nhà đầu cơ đã thu gom nhiều lô đất từ trước và giờ chỉ ung dung hưởng lợi bán giá đắt.
Thậm chí, đây có thể là cơ hội để họ xả “hàng tồn” chưa bán được trong thời gian qua.
Ở một góc nhìn khác, chuyên gia pháp lý độc lập về bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh lại cho rằng, diễn biến và kết quả của cuộc đấu giá đất có thể là bất thường nhưng đây vẫn nên được coi là hiện tượng kinh tế bình thường vì trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả do thị trường quyết định.
Ông Đỉnh phân tích: Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá thấp, điều này đã tạo ra sức hấp dẫn lớn. Hơn nữa, tiền đặt cọc để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt. Với tỷ lệ chọi quá cao như thế, việc giá bị đẩy lên cao qua các vòng đấu cũng là dễ hiểu.
Tuy nhiên, ông Đỉnh cho rằng vẫn cần cơ quan chức năng rà soát, kiểm tra kỹ. Nếu thực tế có chiêu trò thổi giá, người thực hiện sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý tương xứng.
Nhiều kẽ hở để giới đầu cơ lũng đoạn giá đất
Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, hành vi thao túng thị trường bất động sản rất nguy hiểm, với nhiều chiêu trò rất tinh vi, dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời, nhưng việc hình thành chế tài xử lý lại còn nhiều vướng mắc.
Khu vực đấu giá đất được trả cao nhất lên đến hơn 133 triệu đồng/m2 (Ảnh: Minh Đức).
Ông Tuấn dẫn chứng: các vi phạm liên quan đến kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP chưa chỉ rõ xử lý vấn đề thao túng, nhiễu loạn thị trường bất động sản dẫn đến việc xử lý vi phạm hành chính chủ yếu đối với các hành vi khác, do đó chưa có chế tài đủ mạnh tay.
Bộ luật Hình sự cũng chưa quy định tội danh nào trực tiếp về hành vi thao túng thị trường bất động sản. Để có thể xử lý hình sự với các hành vi sai phạm trên phải dẫn chiếu sang các tội danh như: “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, “Lừa dối khách hàng”…
“Cần phải có những quy định cụ thể hơn để giải quyết hành vi này”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam đã có quy định về tội “Thao túng thị trường chứng khoán”, chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loạn thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi sai phạm. Trong khi đó, hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản gây hậu quả nguy hiểm cho xã hội cũng không thua kém thì lại chưa có quy định xử lý cụ thể.
Vì vậy, theo ông Tuấn, hệ thống pháp luật Việt Nam cần hoàn thiện để giúp thị trường bất động sản về với đúng giá trị thực, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế, ngăn chặn các hành vi thao túng thị trường bất động sản làm nhiễu loạn thị trường.
Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, vừa qua Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, trong đó bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá.
Theo đó, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá… có hành vi vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá thì tùy mức độ có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.
Quy định này sẽ có hiệu lực từ tháng 1/2025. Như vậy thời gian tới, pháp luật sẽ có quy định để xử lý với người đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, người dân có thể sẽ nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá, dẫn đến chế tài này không có giá trị răn đe trong thực tế.
“Tôi cho rằng, điều quan trọng là cơ quan quản lý cần kiểm tra, rà soát, phát hiện các dấu hiệu bất thường trong đấu giá để kịp thời xử lý vi phạm, gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự. Để tạo tính răn đe, nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận”, ông Đỉnh đề xuất.
