Từng được xem là “cánh cửa đầu tiên” để người trẻ Mỹ chạm tay vào giấc mơ an cư, các căn hộ chung cư thương mại (condo) đang dần trở nên khan hiếm. Hàng loạt rào cản pháp lý, thuế và chi phí bảo hiểm leo thang đang khiến phân khúc này suy giảm mạnh, đẩy nhiều gia đình trẻ vào thế bế tắc.
Kristina và David Mahon, một cặp vợ chồng trẻ tại bang Florida, là một trong những ví dụ điển hình. Sống trong căn hộ thuê chật chội chỉ có một phòng ngủ, họ mong muốn tìm được một căn hộ rộng rãi hơn để chuẩn bị đón con đầu lòng. Thế nhưng, sau gần một năm tìm kiếm và thất bại trong hơn 20 lần đấu giá, họ buộc phải từ bỏ.
Gia đình nhỏ tiếp tục ở nhà thuê, với cảm giác bất lực. “Tôi thấy như mình đang ném tiền qua cửa sổ cho một thứ sẽ không bao giờ thuộc về mình”, Kristina chia sẻ.
Câu chuyện của gia đình Mahon không phải cá biệt. Nó phản ánh thực trạng chung của hàng triệu người trẻ Mỹ, khi con đường sở hữu nhà ngày càng trở nên chật hẹp. Nếu trước đây, “giấc mơ Mỹ” gắn liền với một ngôi nhà riêng có sân vườn, thì trong bối cảnh giá bất động sản leo thang, condo - từng được xem là phương án thay thế hợp lý cho tầng lớp trung lưu đô thị - cũng đang dần biến mất.
Từ những năm 1960, condo từng là cách nhanh nhất để người dân sở hữu nhà ở. Theo dữ liệu từ Zillow năm 2022, tại Portland, giá một căn condo thấp hơn nhà đất tới 36%, còn tại Seattle, mức chênh lệch lên tới 47%.
Thị trường condo từng đạt đỉnh vào năm 2005, khi gần một nửa số căn hộ mới xây được bán đứt thay vì cho thuê. Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, phân khúc này bắt đầu lao dốc và đến nay vẫn chưa phục hồi.
Nguyên nhân đầu tiên đến từ các quy định quy hoạch. Phần lớn khu vực ngoại ô tại Mỹ không cho phép xây dựng chung cư, trong khi ngay cả tại các đô thị lớn, chưa đến 25% quỹ đất được phép phát triển loại hình này. Quá trình xin giấy phép xây dựng cũng kéo dài và tốn kém, khi chủ đầu tư phải thương lượng để tách quyền sở hữu từng căn, đồng thời thường phải tự chi trả cho việc nâng cấp hạ tầng như đường sá hay công viên.
Thứ hai là sự bất lợi về thuế. Nếu xây dựng chung cư cho thuê, chủ đầu tư chỉ chịu thuế thặng dư vốn tối đa 20%. Nhưng với condo bán đứt, mức thuế thu nhập có thể lên tới 37%, khiến bài toán lợi nhuận trở nên kém hấp dẫn.
Tuy nhiên, rào cản lớn nhất lại nằm ở rủi ro pháp lý. Luật Trách nhiệm pháp lý đối với lỗi xây dựng (CDL) tại Mỹ được thiết kế để bảo vệ người mua nhà, nhưng lại vô tình đẩy phần lớn rủi ro sang phía chủ đầu tư. Ban quản trị chung cư có thể phải chịu trách nhiệm tài chính cá nhân nếu không bảo vệ quyền lợi cư dân, khiến họ buộc phải khởi kiện chủ đầu tư ngay cả với những lỗi nhỏ để tránh thiệt hại sau này.
Trong môi trường “dễ kiện tụng” như vậy, các công ty bảo hiểm cũng trở nên dè dặt. Chi phí bảo hiểm cho dự án condo tăng vọt lên 3,5–4% tổng vốn đầu tư, cao gấp nhiều lần so với mức khoảng 1% của các dự án cho thuê. Hệ quả là các nhà phát triển dần quay lưng với condo, chuyển sang xây dựng căn hộ cho thuê hoặc chỉ tập trung vào phân khúc siêu cao cấp.
Tại bang Colorado, số lượng chủ đầu tư xây condo đã giảm tới 84% trong vòng 15 năm qua - một con số cho thấy mức độ “co cụm” nghiêm trọng của thị trường này.
Để tháo gỡ nút thắt, các chuyên gia đề xuất áp dụng cơ chế “quyền được sửa chữa”, cho phép nhà thầu khắc phục lỗi trước khi bị kiện, nhằm giảm chi phí pháp lý và hạn chế xung đột. Đồng thời, việc nới lỏng quy định huy động vốn cũng được xem là giải pháp khả thi.
Tại bang British Columbia (Canada), chủ đầu tư có thể sử dụng tiền đặt cọc của người mua, thường chiếm khoảng 25% giá trị căn hộ, để phục vụ thi công. Trong khi đó, tại bang Washington (Mỹ), tỷ lệ này chỉ dừng ở mức 5%. Một số bang như California đã bắt đầu xem xét nới lỏng quy định theo hướng tương tự, nhưng con đường cải cách vẫn còn nhiều thách thức.
Trong bối cảnh đó, giấc mơ sở hữu nhà - vốn từng là biểu tượng của sự ổn định và thành công tại Mỹ - đang ngày càng xa tầm với của thế hệ trẻ. Và khi cả nhà đất lẫn chung cư đều trở nên khó tiếp cận, câu hỏi lớn đặt ra là: người trẻ Mỹ sẽ an cư ở đâu trong tương lai?
Theo: Atlantic
