Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Tháo gỡ bất cập, giải phóng nguồn lực

Tháo gỡ bất cập về giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi . Có thể nói đây là một dự án luật dành được sự quan tâm hết sức đặc biệt của dư luận. Do đó, trong tuần qua, nhiều tờ báo đã có những bài viết phân tích sâu sắc và đóng góp quan trọng cho dự án luật này.

Một trong những điểm nổi bật của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng nhiều đó là việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, thế nào là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một câu hỏi tương đối khó trả lời.

Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, điều này không có nghĩa là cứ giao dịch trên thị trường thế nào đất được định giá như vậy, mà được xác định phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Theo báo Quân đội Nhân dân, việc này không đơn giản, phải căn cứ vào kết quả đấu giá đất của Nhà nước và các giao dịch thành công trên thực tế để xác định mức giá phổ biến. Tuy nhiên, cần lưu ý kết quả đấu giá đất trong nhiều trường hợp là giá ảo bởi bị đội "cò đất" thao túng, thổi giá. Ngoài ra, để có dữ liệu về giá đất đối với giao dịch thành công, cần quy định các giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch.

Viết về bảng giá đất, theo báo Lao động, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng này được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1. Cách làm này sẽ xóa bỏ cơ chế 2 giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy vậy tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp nhận định xác định theo giá thị trường cũng có 2 mặt đó là có thể thu được nhiều thuế hơn từ đất nhưng khi thực hiện đền bù thì điều này cũng sẽ làm tăng chi phí đầu tư, xây dựng lên rất nhiều, khiến lợi thế về đầu tư không còn hấp dẫn và đẩy là trở lực cho sự phát triển.

Xóa bỏ cơ chế 2 giá đất

Rõ ràng khi so sánh với Luật Đất đai 2013 khi quy định khung giá đất cho thời gian khá dài là 5 năm thì việc sửa đổi với việc xây dựng bảng giá hàng năm và điều chỉnh lại cho phù hợp nếu có biến động là cần thiết và hợp lí.

Như báo Thanh Niên phân tích, thị trường bất động sản vận động thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong giá rất nhanh trở nên lạc hậu. Ngoài ra, khung giá thấp thời gian dài khiến không ít cơ quan bộ ngành được giao đất, nắm trong tay đất vàng đã bắt tay với chính quyền địa phương để đưa giá đất ở một số nơi xuống rất thấp, sau đó chuyển nhượng chênh lệch hàng chục lần so với giá thị trường, làm thất thoát lớn tài sản của nhà nước.

Đã có rất nhiều vụ án nhiều quan chức cấp cao bị vướng vào vòng lao lý vì lợi dụng những kẽ hở từ khung giá đất như vậy. Ngoài nội dung về giá đất, dự thảo Luật Đất đai cũng hướng tới việc giao đất cho thuê đất thông qua đấu giá nhằm tăng tính công khai minh bạch.

Báo Tiền Phong cho biết, ngoài 8 trường hợp đặc biệt thì tất cả các dự án còn lại sẽ thực hiện đấu giá với dự án dưới 100 ha, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất với những dự án trên 100 ha. Tuy vậy nhiều chuyên gia cho rằng hiện đấu giá trên thực tế khó khăn nên cần xem lại quy mô 100 ha. Hoặc có thể cân nhắc quy mô nên quy định theo khu vực dự án như khu vực đô thị đặc biệt loại 1, loại 2, loại 3,4,5 thì quy mô khác, dự án khu vực nội đô và ngoại đô sẽ có quy mô khác.

Đó là những ý kiến quan trọng cần cân nhắc nhưng quan điểm về đấu thầu theo nhiều chuyên gia thì phải đảm bảo các dự án đấu thầu sử dụng đất phải đảm bảo điểm nhấn công trình, quy mô dự án, quy mô thu hút đầu tư, tạo lợi ích kinh tế - xã hội, môi trường cho đất nước.

Giải phóng nguồn lực đất đai

Đảm bảo minh bạch, công bằng là từ được nhắc đi nhắc lại nhiều lần khi báo chí viết về việc sửa đổi dự án luật này. Điều này hết sức quan trọng nhất là khi theo thống kê trên báo Tuổi trẻ, có khoảng 70% khiếu kiện phức tạp những năm gần đây liên quan tới đất đai.

Do vậy, khi sửa luật lần này đã đề xuất một chính sách xã hội là hỗ trợ người dân sau khi chuyển dịch đất đai như với người yếu thế, người cao tuổi. Thậm chí, với những người đất đai không đủ để bố trí suất tái định cư, sẽ nghiên cứu cơ chế để họ được hỗ trợ như trong diện hộ chính sách để bố trí nhà ở xã hội. Ngoài ra, với những người bị thu hồi đất đời sống của họ tại khu tái định cư phải tốt hơn nơi ở cũ.

Một điểm đáng chú ý nữa và cũng là một quy định mới được nhiều chuyên gia đánh giá cao là việc dự thảo luật đã bổ sung quy định về Ngân hàng đất nông nghiệp. Đây là một doanh nghiệp nhà nước có chức năng tạo lập quỹ đất thông qua việc thuê quyền sử dụng đất, cho nhà đầu tư có nhu cầu thuê, thuê lại đất để sản xuất nông nghiệp .

Báo Tiền Phong cho biết mô hình này đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng nhằm thúc đẩy tập trung đất đai, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hóa. Quy định mới này sẽ giúp hướng tới sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung quy mô lớn, công nghệ cao.

Trong phiên họp Chính phủ chuyên đề xây dựng pháp luật dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính tuần qua, Thủ tướng đã đề nghị sửa đổi Luật Đất đai phải dễ hiểu, dễ thực hiện, dễ giám sát kiểm tra, đẩy mạnh chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ vào quản lý đất đai, chống tham nhũng, tiêu cực, tiếp tục phân cấp phân quyền, phần bổ nguồn lực, chống cơ chế xin - cho.

Cũng trong tuần, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã chủ trì Hội thảo góp ý sửa đổi Luật Đất đai. Hội thảo đã huy động, phát huy vai trò, trí tuệ của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, những người có kinh nghiệm thực tiễn trên nhiều lĩnh vực tham gia vào việc góp ý kiến cho dự án luật quan trọng này.

Dự kiến, sau khi Quốc hội thảo luận, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ phối hợp với Chính phủ tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).