Hà Nội hiện có hơn 1.500 nhà chung cư cũ, TP HCM cũng có hàng trăm chung cư xuống cấp cần cải tạo. Dù nhiều chính sách đã được ban hành, không ít dự án vẫn kéo dài nhiều năm vì hai nút thắt lớn: khó đạt đồng thuận của cư dân và thiếu một mô hình tài chính đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia.
Một dự án vừa hoàn thành tại Tokyo (Nhật Bản) cho thấy một cách tiếp cận khác. Thay vì chỉ bàn chuyện đền bù, dự án đồng thời giải quyết bài toán tài chính, nhu cầu của người dân và lợi ích của nhà đầu tư.
Bài học thứ nhất: Tạo thêm nguồn thu, thay vì chỉ chia chi phí
Chung cư Kyuden Kita được xây dựng từ năm 1971 với 171 căn hộ. Khi tái thiết, chính quyền điều chỉnh quy hoạch, cho phép xây công trình lớn hơn với 248 căn hộ.
Một tòa nhà trong khu nhà ở Kyuden Kita (nay là Atlas City Chitose Karasuyama Grand Suite) trước khi được cải tạo (Ảnh: Asahi Kasei Homes)
77 căn hộ tăng thêm được bán ra thị trường để tạo nguồn tài chính cho dự án. Khoản thu này giúp bù một phần chi phí phá dỡ và xây mới, qua đó giảm số tiền các chủ căn hộ cũ phải đóng khi nhận căn hộ mới. Khoảng 90% chủ sở hữu đã đồng ý với phương án tái thiết.
Đây là điểm khác biệt quan trọng. Thay vì để toàn bộ chi phí dồn lên cư dân hoặc ngân sách, dự án tạo ra giá trị mới ngay trên khu đất để nuôi chính quá trình tái thiết.
Đối với Việt Nam, đây có thể là một hướng tham khảo khi xem xét điều chỉnh quy hoạch tại những khu vực phù hợp, cho phép tăng quy mô công trình để tạo thêm nguồn lực tài chính cho dự án.
Bài học thứ hai: Đồng thuận không chỉ đến từ tiền
Theo các chuyên gia Nhật Bản, tài chính chỉ là một phần của câu chuyện.
Trong dự án này, từng hộ dân đều được hỗ trợ tìm nơi ở tạm, chuyển nhà, hoàn tất thủ tục thuê nhà và lựa chọn căn hộ mới. Đặc biệt với những người lớn tuổi đã sống hàng chục năm tại đây, sự đồng hành này giúp giảm đáng kể tâm lý lo lắng khi phải rời nơi ở quen thuộc.
Điều đó cho thấy, muốn tạo đồng thuận, không chỉ cần một mức đền bù hợp lý mà còn cần một quy trình hỗ trợ để người dân cảm thấy an tâm trong suốt quá trình di dời.
Bài học thứ ba: Không áp dụng một phương án cho tất cả
Sau khi xây mới, cư dân không bắt buộc phải nhận cùng một loại căn hộ.
Họ có thể chọn căn nhỏ hơn để giảm chi phí, giữ diện tích tương đương hoặc chuyển sang căn lớn hơn nếu có nhu cầu và khả năng tài chính. Việc có nhiều lựa chọn giúp mỗi gia đình tìm được phương án phù hợp với điều kiện của mình.
Đây cũng là cách giảm bớt những tranh cãi vốn thường xuất hiện khi mọi hộ đều phải theo một phương án cứng nhắc.
Hình ảnh của các căn hộ trong khu nhà ở Kyuden Kita sau khi cải tạo. (Ảnh: Takahiro Katayama)
Một góc trong căn hộ trong khu nhà ở Kyuden Kita sau khi cải tạo. (Ảnh: Takahiro Katayama)
Không phải mô hình nào cũng áp dụng được
Các chuyên gia Nhật Bản cũng nhấn mạnh rằng mô hình này không phải "chìa khóa vạn năng".
Nó chỉ phát huy hiệu quả khi khu đất còn dư địa phát triển, quy hoạch cho phép tăng quy mô xây dựng và phần căn hộ tăng thêm có thể bán được để tạo nguồn thu. Nếu không có các điều kiện này, bài toán tài chính vẫn rất khó giải quyết.
Câu chuyện của Kyuden Kita cho thấy, xây lại chung cư cũ không chỉ là bài toán xây dựng hay đền bù. Cốt lõi là thiết kế một cơ chế để cả người dân, doanh nghiệp và chính quyền cùng nhìn thấy lợi ích của mình . Khi lợi ích được hài hòa, đồng thuận sẽ dễ hình thành hơn và quá trình cải tạo chung cư cũ cũng có nhiều cơ hội được đẩy nhanh.
Thêm SOHA trên Google
