Cung - cầu tiếp tục lệch pha trong tương lai
Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong quý cuối năm thị trường sẽ có khoảng 4.500 căn hộ dự kiến mở bán, như vậy nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội cả năm nay chỉ đạt 11.400 căn. Đây sẽ là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung năm nay dự kiến ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.
Một nghiên cứu khác của Savills chỉ ra con số đáng chú ý, từ năm 2023 đến năm 2025, thành phố sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai gồm 59.000 căn hộ (các hạng), 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán; do đó còn thiếu hụt 70.300 nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng thống kê, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.
Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, khu vực mà rơi vào loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thực như chung cư. Như vậy, có thể thấy trong khi nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng tăng cao thì nguồn cung lại có xu hướng đi xuống. Điều này có thể khiến giá nhà ở chung cư tiếp tục rơi vào áp lực tăng giá trong thời gian tới.
Giá chung cư có thể tiếp tục tăng
Theo báo cáo của Colliers, mức giá bán sơ cấp tại Hà Nội ghi nhận trong khoảng 2.500 – 4.000 USD/m2, tương đương 60,5 - 96,8 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn cuối năm 2023, dự kiến giá của thị trường căn hộ sẽ tăng từ 4 - 7% so với năm 2022, nhờ việc chủ đầu tư nâng cao định vị của các dự án cùng với vị trí đắc địa.
Ở phía Tây Hà Nội, phân khúc chung cư quý 4 sẽ có thêm lượng hàng mới từ dự án The Canopy Residences thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm), The Moonlight 1 An Lạc (huyện Hoài Đức), 9 tòa tháp Lumi Hà Nội vừa được công bố. Mặc dù, các dự án này đều nằm khá xa trung tâm tuy nhiên mức giá khá cao khoảng 50-60 triệu đồng/m2.
Giá căn hộ chung cư mới mở bán trong quý 4 tiếp tục được đẩy lên mức cao nhất từ trước đến nay khi ngay khu vực quận Thanh Xuân đã xuất hiện dự án căn hộ cao cấp Viha Leciva tọa lạc trên đường Nguyễn Tuân với giá bán 60-80 triệu đồng/m2. Hay như dự án BRG Diamond Residence tại số 25 Lê Văn Lương cũng đang ở ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Được biết, giá các căn hộ chung cư cao cấp khu Lê Văn Lương cách đây 3 năm chỉ ở mức 40 triệu đồng/m2.
Như vậy, tại trung tâm Hà Nội hiện nay chung cư có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 cũng đang dần vắng bóng. Theo khảo sát của chúng tôi, hiện nay, dự án Grand Sunlake (Văn Quán, Hà Đông) có giá bán chỉ từ 37 triệu đồng/m2. Đây là dự án hiếm hoi còn lại của thị trường Hà Nội.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định nguồn cung bất động sản nói chung, trong đó có loại hình căn hộ chung cư sẽ khó có đột phá. Căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng dẫn đến giá bán khó giảm, thậm chí sẽ tăng; đồng thời, các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường nói chung sẽ khó cao vì nguồn cung hạn hẹp, siết tín dụng, lãi suất ngân hàng vẫn cao.
Trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất.