Tuy nhiên, người bán và người môi giới biết rằng quá trình mua nhà cũng dựa trên các quyết định mang tính cảm xúc và hình thức của một ngôi nhà có thể có tác động lớn đến việc "chốt hạ" của những người mua nhà tiềm năng.
Việc dàn dựng tốt sẽ làm nổi bật những đặc điểm lý tưởng của ngôi nhà đồng thời che giấu những vấn đề tiềm ẩn. Điều này không nhất thiết có nghĩa là người bán đang lừa dối. Họ chỉ đang cố gắng đảm bảo rằng bạn sẽ không tập trung vào những điểm không hoàn hảo nào trong nhà.
Những điểm không hoàn hảo này có thể khá nhỏ và có thể không ảnh hưởng lớn đến giao dịch, nhưng bạn nên biết chính xác những gì mình đang gặp phải trước khi ký kết.
Dưới đây là một số thủ thuật dàn dựng nhà phổ biến mà bạn nên biết:
Rèm cửa
Thực tế mà nói, hầu hết các ngôi nhà đều có rèm.
Jason Gelios, một nhà môi giới bất động sản tại Community Choice Realty ở Detroit, Mich, cho biết: “Một trong những điều tôi thấy những người bán nhà đang làm là treo rèm để che giấu các vấn đề ở bức tường phía sau”.
Bạn có thể tự hỏi điều gì có thể ẩn sau tấm màn. Candice Williams - một nhà môi giới bất động sản tại Coldwell Banker ở Houston, Tex, cho biết: “Ví dụ: nếu thanh rèm nằm ngay dưới trần nhà, đó có thể là một thủ thuật dàn dựng được thiết kế để làm cho cửa sổ có vẻ lớn hơn hoặc làm cho các bức tường có vẻ cao hơn”.
Kéo những tấm rèm đó lại để xác định chính xác kích thước của cửa sổ và xem có thứ gì ẩn sau tấm rèm đó không, chẳng hạn như cửa sổ bị nứt vỡ, tường bị hư hỏng hoặc lớp sơn đã xuống cấp.
Thảm
Một tấm thảm có thể làm tăng thêm sự ấm áp cho không gian. Nhưng nó cũng có thể phục vụ một chức năng khác khi một ngôi nhà được rao bán trên thị trường. Bill Golden - nhà môi giới bất động sản và cộng tác viên môi giới tại Keller Williams Realty Intown Atlanta cho biết: “Có lẽ 'thủ thuật' dàn dựng phổ biến, rõ ràng nhất là trải một tấm thảm phủ lên sàn nhà bị ố màu hoặc hư hỏng”. Anh ấy nói rằng điều đó không nhất thiết có nghĩa là người bán đang cố tình che đậy điều gì đó nhưng anh ấy khuyên bạn nên tìm kiếm dưới những tấm thảm ở khu vực đó để đảm bảo an toàn.
Williams đồng ý rằng bạn nên nhấc tấm thảm lên, đặc biệt nếu nó có vẻ ở một vị trí bất ngờ hoặc ngẫu nhiên trên sàn nhà. Cô nói: “Tôi đã thấy những tấm thảm được sử dụng để che những phần sàn bị thiếu như gạch, sàn vá hoặc thậm chí là một lỗ trên mặt sàn".
Nếu thảm được đặt ở vị trí kỳ lạ trong nhà, hãy lật lên để xem có vấn đề gì ở phía dưới tấm thảm hay không.
Kích thước và vị trí đồ nội thất
Bạn thường không mua đồ nội thất trong nhà nhưng vẫn cần chú ý đến nó. Đặc biệt, bạn đang xem xét vị trí và kích thước của đồ nội thất trong mỗi phòng. Ví dụ, hãy chú ý đến đồ nội thất được đặt kỳ lạ. Gelios nói: “Tôi đang giới thiệu một ngôi nhà cho người bạn. Khi đến xem nhà, tôi thấy họ đã di chuyển một vài chiếc ghế sofa đến một vị trí không hợp lý và hóa ra là họ đang che một vết rách trên tấm thảm bên dưới”.
Ngoài ra, Golden cho biết thực tế phổ biến là sử dụng đồ nội thất có kích thước nhỏ trong một căn phòng rất nhỏ, khiến căn phòng có vẻ rộng hơn.
Đây là một ví dụ khác về lý do tại sao việc lựa chọn kích thước và vị trí đồ nội thất có thể quan trọng. "Một phòng ngủ chỉ được trang bị một chiếc giường - một chiếc giường sát tường. Thoạt nhìn có thể thấy khá ấm cúng, nhưng bạn nên kiểm tra để chắc chắn rằng cửa tủ có thể mở mà không va vào giường và có đủ chỗ để đựng đồ", nhà môi giới Gerard C. Splendore của Coldwell Banker Warburg ở New York đưa ra lời khuyên.
Hãy lưu ý đến những phòng ngủ phụ được bố trí làm văn phòng tại nhà. Mặc dù điều này có thể giúp bạn thấy cách bố trí kiểu "work from home" thoải mái nhưng nó có thể khiến bạn mất tập trung để ý xem không gian có đủ rộng để đặt một chiếc giường đôi hoặc cũi cho trẻ hay không nếu bạn định sử dụng nó làm phòng ngủ khác hoặc phòng trẻ.
Đó là lý do tại sao Williams khuyên bạn nên chú ý đến kích thước đồ nội thất và tự hỏi mình những câu hỏi quan trọng. Trong phòng ngủ, đó là giường cỡ Queen hay giường cỡ King? Không gian ăn uống sẽ chỉ chứa được hai đến bốn người hay nó sẽ chứa được sáu người trở lên? Cô ấy cũng khuyên bạn nên thực hiện các phép đo để có được bức tranh chân thực về không gian.
Gương và thiết bị chiếu sáng
Ngay cả những món đồ trang trí tưởng chừng như nhỏ nhặt cũng có thể làm xao lãng bức tranh tổng thể. Williams nói: “Gương là một công cụ khác được sử dụng để đánh lừa tâm trí và làm cho căn phòng có vẻ rộng hơn thực tế”. Đó là một thủ thuật dàn dựng tương đối vô hại, nhưng bạn thực sự phải chú ý đến kích thước của các phòng. Splendore nói: “Hãy lưu ý đến việc bố trí gương cẩn thận có thể phóng to không gian một cách trực quan nhưng sẽ làm tối và thu nhỏ căn phòng khi chúng không còn nữa”.
Ông cũng khuyên bạn nên kiểm tra "ánh sáng quá mức", đặc biệt là vào ban ngày và nói rằng đây có thể là dấu hiệu cho thấy căn phòng hoặc các phòng không nhận đủ ánh sáng mặt trời. Trên thực tế, nhà môi giới Confidence Stimpson của Coldwell Banker Warburg ở thành phố New York khuyên bạn nên tắt tất cả đèn để có thể xem ngôi nhà có bao nhiêu ánh sáng tự nhiên.
Tate Kelly - một nhà môi giới bất động sản cộng tác được cấp phép của Compass ở NYC, cho chúng ta biết thêm một số thủ thuật để nhận biết. Ông nói: “Những người làm nghề có thể ngụy trang trần nhà rất thấp bằng cách sử dụng đồ nội thất thấp hơn bình thường để làm cho trần nhà có vẻ cao hơn thực tế. Họ cũng sẽ sử dụng các thiết bị chiếu sáng trần ngang với trần nhà và không treo, điều này cũng có thể làm cho chiều cao trần nhà có vẻ cao hơn so với thực tế".
Một chiếc giường được đặt sát tường khiến mọi thứ trông có vẻ ấm cúng nhưng hãy lưu ý tới chi tiết này.
Tác phẩm nghệ thuật và trang trí tường
Tuy nhiên, Kelly cũng khuyên nên kiểm tra một số thủ thuật dàn dựng có thể dẫn đến một số bất ngờ khó chịu hơn. Ông nói: “Ví dụ bao gồm các tác phẩm nghệ thuật hoặc một số đồ trang trí treo để che đi những hư hỏng do nước gây ra trên tường. Ngoài ra, hãy tìm những chậu cây, bình hoa, đĩa trang trí, v.v. đang che đi vấn đề trên mặt bàn đá trong nhà bếp".
Làm mát không khí
Rõ ràng điều quan trọng là ngôi nhà phải có mùi thơm khi rao bán và Williams cho biết việc đặt máy làm mát không khí trong phòng tắm hoặc lối vào nhà không phải là hiếm. Cô nói: “Nhưng khi tôi ngửi thấy mùi đó khắp nhà, thường là do người bán đang cố gắng che giấu mùi hôi nhưng không thành công. Một số mùi hôi này có thể bao gồm mùi vật nuôi, khói thuốc lá hoặc xì gà hoặc nấm mốc, nhưng cô cho biết đó là dấu hiệu rõ ràng cho thấy có điều gì đó không ổn khi nỗ lực làm mát không khí quá mạnh".
Sơn
Sơn nhà đứng đầu danh sách các việc cần giải quyết trước khi bán nhà. Tuy nhiên, Williams cảnh báo rằng nó cũng có thể được sử dụng để che đậy các vấn đề: “Những vấn đề hư hỏng do nước, nấm mốc và các vết nứt trên tường có thể được ngụy trang đằng sau những lớp sơn đó”.
Gelios đồng ý và nói rằng anh ấy đã nhìn thấy lớp sơn mới được sử dụng nhằm mục đích che giấu các vết nứt và nhược điểm khác. Ông nói: “Trong khi nhiều chuyên gia nói rằng lớp sơn mới là điều tuyệt vời khi bán một ngôi nhà, thì tôi nhận thấy một cảnh báo khi toàn bộ ngôi nhà dường như được sơn một cách vội vàng”.
Sơn lại nhà là việc đầu tiên mà hầu hết mọi người làm khi có dự định bán nhà. Nhưng hãy để ý thật kỹ lớp sơn này.
Nhạc nền
Đây là điều bạn có thể không nghĩ tới: Bạn cần nghe những gì đang diễn ra trong nhà. Stimson khuyến nghị: “Nếu ngôi nhà bạn tới xem đang phát nhạc hoặc máy tạo tiếng ồn trắng đang bật, hãy yêu cầu tắt nó đi. Đây có thể là một mưu đồ nhằm che đậy tiếng ồn phát ra từ đường phố (hoặc hàng xóm)".
Như đã nêu trước đây, phần lớn việc dàn dựng tương đối vô hại và chỉ được thiết kế để làm nổi bật những nét đẹp nhất của ngôi nhà. Mặc dù những thứ như kích thước phòng khách hoặc chiều cao trần tùy thuộc vào sở thích cá nhân, nhưng bạn có thể nhận thấy các vấn đề tiềm ẩn khác, như sàn không bằng phẳng hoặc vết nứt trên tường mà bạn muốn giải quyết.
Williams nói: “Hãy cởi mở và trung thực với người đại diện cho căn nhà bạn đang quan tâm và nếu vấn đề không thể chấp nhận được, hãy nói rõ điều đó để bạn có thể kết thúc quá trình một cách vui vẻ". Nếu vấn đề có thể chấp nhận được nhưng bạn lo lắng về việc liệu mình có thể tin tưởng người bán hay không, cô ấy khuyên bạn nên hỏi đại lý của mình xem người bán có cung cấp tài liệu tiết lộ các vấn đề hoặc khiếm khuyết đã biết hay không. Williams nói: “Nếu người bán đã tiết lộ điều đó thì không chắc họ đang cố lừa dối”.
Tuy nhiên, Gelios cho biết ông thường gặp những người bán nhà không tiết lộ vấn đề mà họ biết. Trong những trường hợp đó, ông cho biết khách hàng của mình phải quyết định xem họ có muốn tiếp tục hay không.
Đối với các vấn đề về kết cấu, chẳng hạn như hư hỏng do nước gây ra bởi lớp sơn mới, đây là lúc điều đặc biệt quan trọng là không chỉ dựa vào đôi mắt của bạn. Bromberg nói: “Nhiều thanh tra viên có công cụ để phát hiện độ ẩm phía sau các bức tường, nhờ đó có thể cảnh báo những người mua tiềm năng về các vấn đề có thể xảy ra”.
Và đó là lý do tại sao Golden cho rằng điều tốt nhất mà người mua có thể làm là dành chút thời gian trong giai đoạn thẩm định để đảm bảo không có vấn đề tiềm ẩn nào. Ông giải thích: “Sau khi giai đoạn thẩm định kết thúc, mọi vấn đề phát sinh đều có thể trở nên khó giải quyết vì mục đích của giai đoạn thẩm định là để người mua thực hiện bất kỳ cuộc kiểm tra nào mà họ cho là cần thiết để phát hiện ra bất kỳ vấn đề nào. Giả định là ngoài điều đó ra, tài sản được coi là được bán nguyên trạng".