Thị trường mặt bằng bán lẻ khoảng 1 năm trở lại đây gặp rất nhiều những thách thức trong nền kinh tế khó khăn. Nhiều dự án cao cấp phải đóng cửa, trong đó Grand Plaza đóng cửa từ cuối 2012, Hang Da Gallery cũng chuẩn bị đóng của, Tràng Tiền Plaza đóng cửa từ tháng 4/2011 để nâng cấp, và chính thức mở cửa vào 4/2013.
Lượng hàng hóa xa xỉ tiêu thụ rất thấp tại các TTTM cao cấp, thuế và các khoản phí trung gian gần bằng 50% giá trị thực. Điều này đã dẫn đến nhiều khó khăn, thách thức của những TTTM cao cấp.
Theo ghi nhận mới nhất của CBRE Việt Nam, giá thuê tại một số dự án đang tái cấu trúc giảm, tỷ lệ trống ở khu vực trung tâm tăng mạnh chủ yếu do trống ở dự án Hang Da Gallery. Các gian hàng trong TTTM đóng của (172) nhiều hơn con số mở của (121).
Bên cạnh sự thất bại này, không hẳn vì dự án không có được vị trí tốt, thậm chí là đắc địa, hoặc là nhu cầu tiêu dùng giảm sút do khủng hoảng, mà còn có nhiều nguyên nhân chủ quan khác từ nội tại của những dự án đó.
Phát biểu tại buổi họp báo công bố báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS quý 1/2013, Richard Leech Giám đốc điều hành CBRE cho biết: “Quản lý các TTTM là một nghệ thuật”.
Bà Leanne Mitchell, Giám đốc mảng dịch vụ Quản lý tài sản CBRE Châu Á- TBD cho rằng, để các dự án TTTM thành công thì chủ dự án phải hiểu sâu sắc về thị trường. Nói cách khác là phải hiểu được khách hàng là ai, sở thích của họ thế nào, phong cách sống, mức thu nhập,…ra sao. Có như vậy, thì mới đặt TTTM đúng nơi, đúng chỗ được và phân bổ gian hàng cũng là yếu tố quan trọng.
Nhiều dự án thất bại là do không đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu ở nhiều vấn đề. Đây có lẽ chính là nguyên nhân chính dẫn đến việc đóng cửa của những TTTM này để tái cấu trúc. Trường hợp điển hình là tại Grand Plaza có rất nhiều chủ sở hữu khác nhau là các nhà tiểu thương, ban đầu chủ sở hữu mặt bằng TTTM Grand Plaza là IDJ Financial, sau đó công ty này đã bán cho hàng trăm tiểu thương khác.
Vì thế, việc thống nhất và đồng thuận các vấn đề liên quan đến hoạt động của TTTM là rất khó khăn. Một thực tế khác cũng dẫn đến thất bại hiện nay của Hang Da Gallery là do có nhiều hơn một chủ sở hữu.
Trao đổi với phóng viên, ông Uff Bieler, Giám đốc mảng quản lý dịch vụ của CBRE, cho biết: “Nói đến trường hợp của Hàng Da Gallery, ban đầu khi chủ đầu tư tìm đến CBRE, tôi có tư vấn theo ý tưởng biến dự án thành địa điểm du lịch, chỉ bán những mặt hàng truyền thống của Việt Nam, nhưng chủ đầu tư đã không đồng ý phương án này. Nhưng sau đó, phía Hàng Da đã lựa chọn dự án theo mô hình có hơn một chủ sở hữu. Cho nên để quyết định TTTM đi theo hướng nào là vấn đề cực kỳ khó khăn”, ông Uff nói.
Về mô hình xây mới các TTTM mới từ các khu chợ cũ trong đó có một phần không gian cho chợ truyền thống, ông Uff cho rằng, tôi cũng đã nhìn thấy có trường hợp thành công và trường hợp không thành công như tại Hàng Da Gallery là mô hình không thành công.
Sắp tới đây, một dự án tương tự là dự án 41 Hai Bà Trưng (chợ 19/12 cũ), chủ đầu tư cũng xây mới dự án này và cũng có một phần không gian của chợ cũ. Rõ ràng việc quản lý khu chợ này là vấn đề rất phức tạp, bởi vì thường chợ truyền thống không có trật tự cũng như vấn đề an ninh, vệ sinh rất kém.
Bà Leanne Mitchell đưa ra giải pháp, các chủ dự án TTTM không nên bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Nếu buộc phải bán thì phải có những điều khoản cực kỳ rõ ràng ghi ở trong Hợp đồng. Những điều khoản đó phải thể hiện được quy định rất cứng rắn.
