Tòa tháp Porsche Design là nơi mà bất kỳ tín đồ xe hơi nào tại thủ đô Thái Lan có thể chạm tay tới khái niệm “thiên đường”. Khi chính thức khai trương vào cuối năm nay, toàn bộ 22 căn hộ tại đây sẽ sở hữu một thang máy riêng, dẫn thẳng xuống “Không gian Đam mê” khép kín, cách âm tuyệt đối và bọc da cao cấp – một gara cá nhân đủ sức chứa tới 18 siêu xe, đi kèm hệ thống hút khói chuyên biệt.
“Tôi thực sự choáng ngợp – chưa từng thấy điều gì như thế này trước đây,” Alex Hirschi, ngôi sao mạng xã hội kiêm vlogger người Úc nổi tiếng với biệt danh Supercar Blondie, chia sẻ trong một video giới thiệu gần đây về khu trưng bày rộng 900 m² của tòa tháp.
Ananda, chủ đầu tư dự án, bắt đầu mở bán các căn hộ từ tháng 9 với mức giá dao động từ 15 triệu đến 50 triệu USD và đã hoàn tất 5 giao dịch. Theo nguồn tin thị trường, khách hàng đến từ Nhật Bản, Singapore, Đài Loan và Thái Lan, song Ananda từ chối xác nhận quốc tịch cũng như các chi tiết cụ thể với lý do “bảo mật thông tin khách hàng”.
Tuy nhiên, thành công thương mại của dự án siêu sang này lại là một ngoại lệ hiếm hoi, không phản ánh đúng bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản Thái Lan. Theo các chuyên gia, một số phân khúc đang rơi vào tình trạng tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, với lượng căn hộ tồn kho khổng lồ và sự sụt giảm mạnh trong các dự án phát triển mới.
Nhiều nhà quan sát nghi ngờ khả năng thị trường có thể phục hồi trong vòng ba năm tới, khi nợ hộ gia đình vẫn ở mức cao, các ngân hàng ngày càng thận trọng trong cho vay và tăng trưởng kinh tế được dự báo yếu ớt. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ước tính tăng trưởng của Thái Lan có thể giảm xuống còn 1,6% vào năm 2026.
“Riêng Bangkok hiện có khoảng 220.000 căn hộ chưa bán được”, ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Cơ quan Quản lý Bất động sản (AREA), nói với Nikkei Asia. “Trên toàn quốc, con số này có thể lên tới 400.000 căn, phần lớn vẫn đang nằm trong tay các chủ đầu tư.”
Một trong những dự án được quan tâm nhất tại Bangkok nhưng đến nay vẫn chưa khởi công là kế hoạch tái phát triển khu đất rộng 49.000 m² – từng là trụ sở Đại sứ quán Anh cũ, bị phá dỡ vào năm 2019 sau khi được bán cho Hongkong Land và Central Group với giá gần 16 tỷ baht (511 triệu USD).
Theo số liệu của CBRE, chỉ 13.700 căn hộ chung cư được mở bán tại Bangkok trong ba quý đầu năm 2025 – thấp hơn rất nhiều so với mức trung bình khoảng 52.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2014–2024, bao gồm cả thời kỳ đại dịch COVID-19.
CBRE dự báo nguồn cung mới tại Bangkok sẽ giảm xuống dưới 40.000 căn trong năm nay, khoảng 20.000 căn vào năm 2027, và chỉ hơn 10.000 căn trong hai năm sau đó.
Nguyên nhân của tình trạng dư cung đã khá rõ ràng. Trong nhiều năm, các nhà phát triển đã tận dụng giai đoạn tín dụng giá rẻ để mở rộng quy mô mạnh mẽ. Khi lãi suất đảo chiều – Ngân hàng Trung ương Thái Lan nâng lãi suất chuẩn từ 0,5% lên 2,5% chỉ trong vòng một năm. Chi phí thế chấp tăng nhanh, kéo theo nhu cầu suy giảm.
Song song đó, chính phủ cũng bắt đầu siết lại vấn đề nợ hộ gia đình, vốn đã chạm mức 88,2% GDP vào cuối quý I/2025 – cao thứ hai châu Á, chỉ sau Hàn Quốc. Điều này khiến các ngân hàng thận trọng hơn trong việc phê duyệt các khoản vay mua nhà, tạo áp lực trực tiếp lên thị trường bất động sản.
“Trong chu kỳ nhà ở, nhu cầu thường lao dốc đúng vào thời điểm nguồn cung đạt đỉnh,” một chuyên gia bất động sản nước ngoài lâu năm nhận định với Nikkei.
Hiệp hội Kinh doanh Nhà ở Thái Lan cho biết, trong một khảo sát thực hiện vào tháng 9 và 10 trên hơn 200 dự án toàn quốc, tỷ lệ bị từ chối vay thế chấp trung bình lên tới 40%, thậm chí gần gấp đôi ở một số phân khúc giá thấp dưới 3 triệu baht. Nguyên nhân chính bao gồm gánh nặng nợ cao, thu nhập thiếu ổn định và lịch sử tín dụng kém.
“Đó là con số khổng lồ,” một nhà phân tích nước ngoài bình luận. “Một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết gần như đang trở thành ‘công ty xác sống’: không bán được hàng, phải tái cấu trúc nợ trái phiếu và chỉ cầm cự để tồn tại.”
Dù vậy, thị trường nhà ở Bangkok vẫn giữ được sức sống tại các khu vực dọc theo hệ thống giao thông công cộng, gần bệnh viện, trường học và trung tâm thương mại. “Ví dụ quanh Đại học Chulalongkorn, bất động sản vẫn bán khá tốt và chúng tôi vẫn hoạt động ổn,” ông Poomipak Julmanichoti, Giám đốc kiêm Giám đốc Chiến lược của Sansiri, chia sẻ.
Sansiri cho biết họ tránh rơi vào bẫy dư cung bằng cách phát triển dự án theo từng giai đoạn, linh hoạt điều chỉnh tiến độ theo nhu cầu thực tế. “Nếu duy trì ở mức hiện tại, chúng tôi hoàn toàn thoải mái,” ông nói, đồng thời cho rằng phân khúc nhà ở đại chúng tại vùng ven, giá dưới 3 triệu baht, vẫn ổn định hơn.
Triển vọng chung, theo nhiều nhà quan sát, sẽ chỉ sáng lên khi các ngân hàng sẵn sàng cho vay trở lại – điều phụ thuộc vào việc giảm bớt nợ hộ gia đình và giải phóng lượng tồn kho hiện tại.
Bên ngoài Bangkok, một số điểm sáng hiếm hoi xuất hiện tại các khu du lịch và công nghiệp như Phuket, Pattaya, Ko Samui, Hua Hin và Sriracha. Riêng Sriracha – nơi có cộng đồng người Nhật lớn thứ hai tại Thái Lan – vẫn hưởng lợi từ các khu công nghiệp thuộc Hành lang Kinh tế phía Đông, dù số lượng cư dân Nhật đang dần thu hẹp.
Trong khi bất động sản nhà ở còn chật vật, mảng thương mại, công nghiệp và logistics lại cho thấy bức tranh trái chiều. Các dự án phức hợp lớn như One Bangkok hay Dusit Central Park đã hoàn thiện, bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường bán lẻ và văn phòng. Theo CBRE, diện tích văn phòng cho thuê ròng trong ba quý đầu năm 2025 đã vượt cả năm 2024, dù tỷ lệ lấp đầy chung vẫn giảm do nguồn cung mới tăng nhanh.
Ở mảng công nghiệp – logistics, dòng vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ trong năm 2025 giúp lĩnh vực này trở thành điểm sáng tương đối. Các chuyên gia cho rằng sản xuất hướng xuất khẩu của Thái Lan vẫn giữ được sức chống chịu, với nhu cầu đến từ Trung Quốc, ASEAN, châu Âu và Mỹ.
Về dài hạn, theo ông Sopon của AREA, để thị trường bất động sản thực sự ổn định cần một loạt điều kiện: ổn định chính trị, chính sách thuế hiệu quả hơn với tài sản bỏ hoang, đầu tư hạ tầng và đặc biệt là các biện pháp giảm nợ hộ gia đình.
“Nếu thực sự muốn hỗ trợ thị trường, trước hết phải hạ lãi suất,” ông nói. “Với tăng trưởng có thể dưới 2% vào năm tới, sẽ khó có thay đổi lớn nếu không có những bước đi quyết liệt”.
Theo: Nikkei Asia
