Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21 nêu Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư tối thiểu 25 m2 (đối với dự án nhà ở thương mại), tuy nhiên phải đảm bảo căn hộ nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số lượng một dự án.
Căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép một phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.
Quyết định này chính thức công nhận sự tồn tại của căn hộ 25 m2 trên thị trường, có hiệu lực kể từ ngày 1/7. Tuy nhiên, sự tồn tại của căn hộ 25 m2 từng gây nhiều tranh cãi.
Căn hộ 30 m2 ở Bình Dương. Ảnh: Zen Nguyễn.
Giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp
Trước đó vào năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý với đề xuất của một doanh nghiệp về việc xây căn hộ diện tích tối thiểu 25m2 cho đến khi cơ quan này ban hành quy chuẩn quốc gia về chung cư.
Doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện đảm bảo chất lượng xây dựng, hoàn thiện, điều kiện hạ tầng, hệ thống trang thiết bị, dịch vụ quản lý vận hành.
Quyết định này của Bộ trong năm 2017 dẫn đến nhiều ý kiến tranh cãi. Lý do được Bộ đưa ra lý giải như khoảng 4,8% hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5 m2/người.
Do đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu nâng diện tích nhà ở tối thiểu lên 6m2 sàn/người vào năm 2015 và lên 8 m2 sàn/người đến năm 2020.
Vì thế, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 (1 - 3 người ở) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu, đặc biệt với những người có thu nhập thấp tại đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp.
Bộ cũng dẫn Nghị định 100 của Chính phủ, nêu căn hộ chung cư, nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 25 m2. Bên cạnh việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc căn hộ thương mại được xây dựng với diện tích tối thiểu 25 m2 cũng là một giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho những người gặp khó khăn về nhà ở.
Ngoài ra, kinh nghiệm các nước trên thế giới như Thái Lan, Singapore, Pháp, Hàn Quốc, Malaysia... đều cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, ví dụ Pháp 15m2; Hàn Quốc 14 m2; Thái Lan khoảng 15 - 20m2.
Cuối cùng, chất lượng nhà ở được quyết định bởi những yếu tố như điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành, chất lượng xây dựng, hệ thống trang thiết bị, chất lượng hoàn thiện... Do đó, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu 25 m2 không phải là nguyên nhân dẫn đến việc hình thành các khu nhà ở kém chất lượng.
Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cũng nhiều lần trong nhiều năm có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng, UBND TP HCM… cho làm căn hộ tối thiểu 25 m2. Đồng tình với quan điểm từ Bộ Xây dựng, HoREA kiến nghị ban hành quy chuẩn xây dựng tại một số khu vực phù hợp, tỷ lệ hợp lý tùy thuộc điều kiện cụ thể của địa phương.
HoREA đồng thời mong muốn TP HCM cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tại chung cư thương mại có diện tích 25 - 45 m2 nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và quyết định chủ trương đầu tư dự án.
Tỷ lệ khoảng 25% tổng số căn hộ của chung cư, tại các quận ven và huyện ngoại thành. HoREA coi đây là một trong những giải pháp cần thiết để giải quyết bài toán nhà ở hiện nay cho các tầng lớp nhân dân TP HCM.
Bởi, thành phố có trên 13 triệu dân, trong đó 23% dân số là người nhập cư và không ngừng gia tăng qua các năm. Đồng thời, 280.000 người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất cần nhà giá rẻ.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường tại Savills Hà Nội, từng đưa quan điểm, việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ hiện nay.
“Giảm diện tích căn hộ sẽ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn.
Giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư nhằm tăng tính thanh khoản, vì vậy từ phương diện chủ đầu tư đây là một chuyển biến đáng mừng trong chính sách", bà Hằng nhận định.
Vẫn còn nhiều băn khoăn
Đầu năm 2018, trả lời Bộ Xây dựng, TP HCM nói không đồng tình với quy chuẩn nhà chung cư tối thiểu 25 m2. Giải thích lý do, UBND TP HCM cho rằng thời gian qua, lượng người nhập cư, tạm cư vẫn tăng lên nhanh chóng với tỷ lệ tăng cơ học vượt tỷ lệ tăng tự nhiên lên tới 200.000 người/năm.
Dân số hiện tại của thành phố đã vào khoảng 13 triệu người. Trong khi đó, tại đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đến năm 2025 mà Thủ tướng phê duyệt thì con số này là 10 triệu người.
Tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân khiến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện có trở nên quá tải và chịu áp lực lớn.
Nếu TP HCM có chủ trương xây dựng căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ khiến người dân từ các địa phương khác muốn đến đây mua căn hộ giá rẻ để ở. Điều này càng khiến quy mô dân số vốn đã lớn lại tăng thêm, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực cho hệ thống hạ tầng đang quá tải.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc nghiên cứu phát triển thị trường, công ty DKRA Việt Nam, không ủng hộ căn hộ 25 m2. Theo ông, căn hộ 25 m2 chỉ phù hợp cho loại hình condotel, officetel mang tính chất kinh doanh, cho thuê ở khu vực trung tâm có giá nhà đất cao. Loại hình căn hộ này nếu tồn tại sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch, hạ tầng, dân số...
Một số ý kiến khác lại cho rằng việc giảm diện tích căn hộ là đi ngược xu thế phát triển, diện tích nhà ở ngày càng phải được nâng cao chứ không phải bị hạ thấp. Quy chuẩn ban đầu tối thiểu 45 m2 nhưng sau hơn 10 năm chỉ còn 25 m2.
Chính sách này còn đi ngược với định hướng giãn dân để giảm áp lực hạ tầng đô thị. Chưa kể, việc quản lý trở nên phức tạp, về lâu dài có thể sẽ phải cải tạo lại vì căn hộ 25 m2 có lẽ chỉ đáp ứng nhu cầu người thu nhập thấp, người độc thân.