Không ít chuyên gia bất động sản chuyên nghiệp đã khuyên rằng, hiện tại là thời gian hợp lý để vay vốn ngân hàng vì lãi suất rẻ. Tuy nhiên, thực tế, nếu tính toán các chi phí lãi và gốc cũng như khoản phát sinh khác, người mua bất động sản sẽ có thể bị "hớ" khi không cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng, so sánh các chi phí phát sinh giữa nhiều ngân hàng khác nhau.
5 tháng trước, chị Nguyễn Linh (Hoài Đức, Hà Nội) mua một căn nhà đất tại Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội) với chi phí 2,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, lúc đó, tài chính của chị chỉ có 1 tỷ đồng và số tiền 1,1 tỷ còn lại chị phải tính toán vay ngân hàng.
"Bây giờ vay ngân hàng rất dễ, không khó khăn. Đặc biệt, phía ngân hàng còn chủ động thanh toán phần tiền còn lại cho chủ nhà mà không nhất thiết phải đợi có sổ đỏ sang tên mình họ mới cho vay. Người mua nhà như tôi thấy rất tiện lợi vì đến ngày công chứng chỉ phải thanh toán 1 tỷ, số tiền còn lại ngân hàng giải ngân luôn vào tài khoản của chủ bán nhà. Các nhân viên tín dụng cũng cần chỉ tiêu nên họ chăm sóc và tư vấn rất nhiệt tình" – chị Linh chia sẻ.
Tuy nhiên, theo chị Linh, thực tế, lãi suất vay mua nhà đất không hề rẻ như nhiều người lầm tưởng. Mức lãi suất ưu đãi của các ngân hàng trong năm đầu tiên đều dao động trung bình trong khoảng 8-9%/năm. Và những năm sau, mức lãi suất gần như thả nổi theo biến động tiền gửi tiết kiệm cùng một con số biên độ 3-3,5%. Với quy định này, người vay tiền ngân hàng mua bất động sản phải trả khoản lãi suất 10,9-11,5%/năm trong các năm tiếp theo. Con số này thực tế không giảm lớn so với lãi suất năm 2017-2018.
Ngoài khoản tiền lãi, người mua nhà vay tiền ngân hàng phải chi trả nhiều chi phí khác nhau.
"Để vay vốn, một nhân viên ngân hàng tư vấn nói với tôi rằng, tôi phải trả khoản chi phí thẩm định căn nhà đất, bảo hiểm cháy nổ, phí duy trì tài khoản, phí công chứng, phí đăng ký thế chấp. Sau khi khảo sát các ngân hàng, ngoài phí công chứng, đăng ký thế chấp và duy trì tài khoản, một số khoản phí thẩm định hay bảo hiểm, có ngân hàng yêu cầu nhưng có ngân hàng lại không yêu cầu. Mức phí này có thể lên tới gần 5 triệu đồng nếu như người mua nhà không xem xét kỹ" – chị Linh nói.
Song điều khiến chị Linh bất ngờ nhất là khi đã có Quyết định vay vốn từ phía ngân hàng, nhân viên tín dụng mới cho biết, chị phải mua thêm bảo hiểm nhân thọ. Tức là mỗi năm, chị phải chi trả tới 20 triệu đồng tiền bảo hiểm nhân thọ.
Sau khi đàm phán lại với nhân viên ngân hàng, giải thích về việc cả gia đình đều có bảo hiểm nhân thọ nên từ chối mua, chị Linh được ngân hàng chấp thuận. Tuy nhiên, sau đó, nhân viên tín dụng lại thông báo, nếu không mua bảo hiểm nhân thọ, chị sẽ phải mất mỗi năm 1,1% phí bảo hiểm cháy nổ cho tài sản thế chấp. "Nhân viên tín dụng nói rằng, với mức phí 1,1%, mỗi năm tôi sẽ phải thanh toán thêm 1,5-2 triệu đồng. Nhưng nếu không đóng khoản phí bảo hiểm cháy nổ, lãi suất ngân hàng sẽ tự động tăng thêm 1% hàng năm. Tức là nếu lãi suất trung bình 11% thì tôi phải trả lãi suất là 12%".
"Điều tôi ngạc nhiên là theo tôi tìm hiểu, vay ngân hàng mua nhà đất không có quy định bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ. Quy định này chỉ có ở chung cư hay nhà đất sử dụng cho mục đích kinh doanh hàng hóa dễ cháy nổ. Nhà tôi mua không thuộc trường hợp như vậy nhưng vẫn phải trả. Tôi cũng tìm hiểu với một số ngân hàng khác, họ cũng không yêu cầu phải nộp phí bảo hiểm cháy nổ cho nhà đất. Quy định này chỉ bắt buộc với chung cư" – chị Linh nói.
"Điều bực nhất là nhân viên tín dụng không tư vấn chính xác để đến sát ngày chuẩn bị công chứng mua nhà đất với chủ nhà, họ mới nói với tôi nhiều chi phí phát sinh như vậy," – chị Linh chia sẻ. Cuối cùng, vợ chồng chị Linh buộc phải thoả thuận lại với chủ đất để có thêm thời gian tìm kiếm ngân hàng khác cho vay.
Theo chị N.T, một nhân viên tín dụng (Hà Nội) cũng cho biết thêm, ngoài khoản phí bảo hiểm, một số ngân hàng còn có thêm thêm chi phí quản lý tài sản hàng năm. Đây là khoản phí không lớn nhưng tính trong suốt thời gian vay, số tiền này cộng dồn không hề nhỏ. Thông thường, một số nhân viên tín dụng thường không nói với người vay.
"Lãi suất cho người dân mua nhà không giảm mạnh, chỉ khoảng 0,5% vì đa phần những người mua nhà đều vay tới 15-25 năm và trả góp theo tháng. Lãi suất cho các nhà đầu tư vay đầu cơ đất giảm mạnh hơn vì đây là nhóm khách hàng vay thời hạn ngắn, 3-5 năm. Họ cũng dồn trả lãi theo quý hoặc năm" – chị N.T chia sẻ.
Theo các chuyên gia, những người dân xác định mua nhà vay ngân hàng thời điểm này cần phải cân nhắc kỹ bài toán trả nợ vốn cũng như các chi phí kèm theo. "Đừng nghe thông tin lãi suất đang giảm mạnh rồi vội vàng đổ xô đi vay ngân hàng. Vay thì dễ nhưng để trả lãi gốc hàng tháng cùng nhiều chi phí khác sẽ là áp lực lớn đối với người mua, nhất là trong bối cảnh Covid-19" – một chuyên gia bất động sản nhấn mạnh.