Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo quy định trên, tại Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ có 3 khu vực sẽ không được phép phân lô bán nền gồm TP. Vũng Tàu, TP. Bà Rịa và Thị xã Phú Mỹ. Cụ thể, TP. Vũng Tàu hiện là một trong số 22 đô thị loại I trong cả nước. Thành phố này là trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa và giáo dục của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và là một trong những trung tâm kinh tế của vùng Đông Nam Bộ.
Theo định hướng quy hoạch đã được phê duyệt, Vũng Tàu là trung tâm cấp vùng về dịch vụ thương mại; trung tâm du lịch nghỉ dưỡng biển, dịch vụ cảng biển và dịch vụ dầu khí quan trọng của quốc gia; đầu mối giao thương về cảng biển với quốc tế.
TP. Bà Rịa là một trong số 36 đô thị loại II trong cả nước sẽ không được phân lô bán nền theo quy định. Thành phố Bà Rịa nằm cách TP.HCM khoảng 90 km về phía Đông Bắc. Phía Bắc giáp huyện Châu Đức và một phần thị xã Phú Mỹ; phía Nam giáp thành phố Vũng Tàu; phía Đông giáp huyện Long Điền và huyện Đất Đỏ; phía Tây giáp thị xã Phú Mỹ.
Bà Rịa là đầu mối giao thông đường bộ quan trọng của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, có vai trò kết nối hệ thống đô thị dọc các trục Quốc lộ 51, Quốc lộ 55, Quốc lộ 56, Tỉnh lộ 44A, Tỉnh lộ 52.
Theo quy hoạch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, giai đoạn 2026 – 2030, Bà Rịa sẽ thực hiện phương án sắp xếp đơn vị hành chính sẽ mở rộng thành phố trên cơ sở tiếp nhận một phần diện tích và dân số của thị xã Phú Mỹ để bảo đảm đủ tiêu chuẩn cả về diện tích tự nhiên và quy mô dân số của thành phố trực thuộc tỉnh. Xây dựng phát triển thành phố đạt đầy đủ các tiêu chí của đô thị loại II theo quy định về phân loại đô thị.
Sau năm 2030, Bà Rịa nằm ở vị trí trung tâm của khu vực dự kiến thành lập thành phố Bà Rịa - Vũng Tàu trực thuộc Trung ương.
Còn thị xã Phú Mỹ nằm ở phía tây tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, có diện tích khoảng 334ha. Thị xã nằm dọc theo quốc lộ 51, cách TP.HCM khoảng 60km, cách TP Vũng Tàu khoảng 40km và cách TP Bà Rịa khoảng 20km.
Không chỉ thừa hưởng vị trí liền kề với nhiều đô thị lớn, Phú Mỹ cũng hưởng lợi nhờ gắn liền với mạng lưới hạ tầng giao thông kết nối rất đa dạng đã và đang được đầu tư.
Trong đó có nhiều tuyến giao thông liên vùng như quốc lộ 51, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường 911B, cầu Phước An nối với Nhơn Trạch (Đồng Nai), đường Vành đai 4, hệ thống đường sông….
Dù không gắn trực tiếp song Phú Mỹ cũng có vị trí liền kề với nhiều hạ tầng giao thông quan trọng khác như Đường Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Cao tốc TP.HCM - Dầu Giây - Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành....
Theo quy hoạch đến năm 2025, thị xã Phú Mỹ sẽ trở thành thành phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Phú Mỹ sẽ trở thành đô thị cảng biển, là trung tâm công nghiệp chuyên sâu, công nghiệp cảng biển, thương mại, dịch vụ logistics và đầu mối giao thông cảng quan trọng.
Về diễn biến thị trường bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu, theo báo cáo tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn, dù lượng sản phẩm rao bán nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 15%, nhu cầu tìm mua bất động sản tại tỉnh này trong tháng 1/2024 ghi nhận tăng hơn 5%. Cụ thể, đất nền là loại hình bất động sản ghi nhận biến động nhu cầu giao dịch mạnh nhất tháng đầu năm, đây cũng là phân khúc tăng trưởng sức mua tốt nhất trong thời gian qua. Còn các sản phẩm khác như căn hộ, nhà riêng, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn khá trầm lắng.
Nhu cầu mua đất nền Bà Rịa – Vũng Tàu tăng hơn 16% trong tháng đầu năm. Bên cạnh đất nền, nhà riêng tại tỉnh này cũng có lượng khách hàng quan tâm tìm kiếm tăng 2,8% so với tháng trước. Biệt thự nghỉ dưỡng Bà Rịa – Vũng Tàu không ghi nhận biến động về nhu cầu tìm kiếm còn căn hộ chung cư thì giảm 11%.
Đáng chú ý, sự “bùng nổ” lượt quan tâm tìm kiếm nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu trong tháng vừa qua hầu như đổ dồn về thị trường huyện Đất Đỏ. Dữ liệu ghi nhận từ Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu mua bất động sản huyện Đất Đỏ tăng đến 68,7% trong tháng 1, phần lớn rơi vào sản phẩm đất thổ cư và đất nền tách thửa. Mức giá khoảng tầm 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng, diện tích nhỏ.
Bên cạnh đó, huyện Châu Đức cũng ghi nhận sự quan tâm tìm kiếm đất nền tăng 11,2% những ngày đầu năm. Bà Rịa và Xuyên Mộc có lượt tìm mua đất nền biến động nhỏ, tăng lần lượt gần 3% và 4,4%.
Còn với ba khu vực TP. Vũng Tàu, Phú Mỹ và Long Điền, nhu cầu tìm mua bất động sản vẫn chưa có sự hồi phục rõ nét, lượt tìm kiếm nhà đất tại 3 khu vực này giảm trung bình từ 2-7% so với tháng 12 trước đó.
Lý giải về sự phục hồi tích cực của nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung và loại hình đất nền huyện Đất Đỏ nói riêng, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, ảnh hưởng từ thông tin đề án xây dựng sân bay tại huyện Đất Đỏ đang khiến làn sóng đầu tư đất dồn về đây.
Trước đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có công văn lấy ý kiến thẩm định về dự án đầu tư xây dựng Sân bay Đất Đỏ. Đây là dự án dự kiến triển khai trên địa phận xã Lộc An và xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Sân bay Đất Đỏ được xác định có chức năng nhiệm vụ chủ yếu là sân bay chuyên dùng, phục vụ khai thác hàng không chung và vận chuyển hành khách, hành lý, hàng hóa, bưu gửi (không phải vận chuyển công cộng). Do nằm gần cụm sân bay Long Thành – Tân Sơn Nhất, nên sân bay Đất Đỏ được dự phòng cho tiếp nhận máy bay hàng không dân dụng khi có tình huống khẩn cấp.
Ngoài ra, tại đây còn đầu tư hoàn thiện nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ phát triển du lịch như: đường ven biển nối với huyện Long Điền và huyện Xuyên Mộc; tỉnh lộ 44a nối thị trấn Phước Hải với xã Long Mỹ, Phước Hội; đường liên xã nối xã Lộc An với xã Phước Long Thọ. Đặc biệt, vào tháng 6/2023, việc Bà Rịa – Vũng Tàu khởi công dự án mở rộng, nâng cấp đường ven biển 994 dài gần 77km, tổng mức đầu tư hơn 6.500 tỷ đồng.
Vào đầu tháng 12/2023, thị trường khu vực Đất Đỏ với các giao dịch bất động sản đã bắt đầu sôi động trở lại sau khoảng thời gian im ắng. So với trước đây, giao dịch còn khiêm tốn nhưng động thái của nhà đầu tư vào thị trường đã tốt lên, cho thấy niềm tin người mua đã quay trở lại. Một số khu vực có tiềm năng về hạ tầng, quy hoạch mới, nhà đầu tư vẫn âm thầm “săn” bất động sản nhằm đón đầu chu kỳ tăng giá trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, rất khó để xuất hiện tình trạng sốt đất, tăng giá nóng đất nền trong năm nay. Dù nhu cầu tìm kiếm và giao dịch có cải thiện nhưng chỉ mang tính cục bộ, đến từ nhóm đầu tư trường vốn. Tổng thể thị trường nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn nhiều khó khăn, chưa thực sự hồi phục trên diện rộng.
Vì vậy, nếu người mua để ở, đầu tư mà không sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì đây là thời điểm thích hợp để quan tâm đến thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu, đón đầu loạt hạ tầng giao thông về đích giai đoạn 2025 – 2026. Còn lại, những nhà đầu tư khác chưa nên tính chuyện đầu cơ, lướt sóng nhà đất thời điểm này.
