Thị trường bất động sản khởi sắc, nguồn cung và giá bán đều tăng

Nhiều động lực cho thị trường BĐS

Báo cáo kinh tế vĩ mô của Maybank Investment Bank mới đây cho thấy, nền kinh tế - xã hội Việt Nam đang ngày càng khởi sắc. Dự báo GDP năm 2022 tăng lên 6,9% do ngành kinh tế Việt Nam trong tháng 6/2022 tăng trưởng mạnh và cao nhất trong nhiều năm. Đáng chú ý, thông tin tích cực từ các gói hỗ trợ của chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng đã tạo triển vọng tích cực cho thị trường BĐS.

Theo đó, GDP quý 2/2022 ước tính tăng 7,72%, cao hơn tốc độ tăng của quý 2 trong 10 năm qua. Cụ thể, GDP 6 tháng đầu năm 2022 tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng cùng kỳ của năm 2020 và 2021 nhưng thấp hơn cùng kỳ năm 2018 – 2019. 

Công nghiệp và xây dựng vẫn là lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng cao và đóng góp nhiều nhất vào tăng trưởng GDP. Bên cạnh đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 6 tháng đầu năm ước đạt xấp xỉ 10 tỷ USD, cao nhất trong 6 năm qua, trong đó BĐS giữ vị trí top 2 với 22% FDI.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính BĐS Dat Xanh Services; CEO Công ty tài chính FINA cho biết, điểm tích cực của tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm là lạm phát của Việt Nam đang được duy trì khá thấp. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 2,44% so với cùng kỳ năm trước do ảnh hưởng của các đợt điều chỉnh giá xăng dầu theo giá nhiên liệu thế giới. Đây là thành công của Việt Nam trong kiểm soát lạm phát trước bối cảnh nhiều quốc gia trên thế giới đang chịu áp lực lạm phát rất lớn. Dự báo lạm phát của Việt Nam năm 2022 nằm trong khoảng 4% - 4,5%, năm 2023 khoảng 5%- 5,5%.

Với sự tăng trưởng của nền kinh tế - xã hội trong 6 tháng đầu năm, cùng với những quy định về luật kinh doanh BĐS như Nghị quyết 18 NQ/TW về thuế suất, giao đất, giao dịch BĐS; tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng BĐS; kiểm soát phân lô tách thửa tại các tỉnh, thành bắt đầu có hiệu lực, góp phần làm lành mạnh và minh bạch hóa các hoạt động mua bán BĐS.

Đồng thời, các dự án cơ sở hạ tầng cũng được triển khai từ đầu năm đến nay đã tác động đến thị trường BĐS như: Cao tốc Bắc Nam hoàn thành 58%; miền Bắc và miền Trung đang đẩy mạnh phát triển đường ven biển, cao tốc (Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột, Bình Phước – TP Hồ Chí Minh); miền Nam khởi công xây dựng Nhà ga hành khách Sân bay quốc tế Long Thành, đưa vào sử dụng cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận...

Nguồn cung BĐS tăng trở lại

Các chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, khi dòng tiền được "nắn" đi đúng hướng và kênh huy động trái phiếu BĐS được xếp hạng tín nhiệm bởi sự đánh giá độc lập của bên thứ 3 được thực hiện trong thời gian tới sẽ là đòn bẩy cho thị trường BĐS hồi phục mạnh mẽ. Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính BĐS Dat Xanh Services, với những động lực trên, trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS đã tăng mạnh nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm, đặc biệt tại thị trường TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, thị trường BĐS Hà Nội vẫn duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung trong quý 2 và 6 tháng đầu năm 2022. Hiện nguồn cung mới chỉ xuất hiện cục bộ tại một số dự án đô thị lớn với hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021. 

Trong đó, nguồn cung mới quý 2 ghi nhận hơn 3.200 sản phẩm, giảm 30% theo quý; nguồn cung sơ cấp hơn 7.500 sản phẩm, giảm 43% theo quý. Đáng chú ý, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Đông (62%), khu Tây (31%).

Trong khi đó, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung căn hộ tăng vượt trội so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt tín dụng, chậm giải ngân.

Theo đó, nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm của TP Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 16.500 sản phẩm, cao hơn 44% so với cả năm 2021. Như vậy, chỉ tính nguồn cung căn hộ quý 2/2022, ghi nhận hơn 14.400 sản phẩm, tăng 4 lần theo quý; nguồn cung sơ cấp, ghi nhận 19.400 sản phẩm. Đáng chú ý, thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam với số lượng dự án mở mới nổi bật so với các khu vực khác.

Bên cạnh đó, nguồn cung thấp tầng mới trong 6 tháng đầu năm tại TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận gần 600 sản phẩm, bằng cả năm 2021. Theo đó, thị trường đã đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị tại các vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân. Tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan ở các dự án có chính sách bán hàng ưu đãi, thu hút khách hàng bởi những tiện ích đặc biệt nổi bật.

Song song với đà hồi phục của thị trường BĐS, giá bán cũng ghi nhận tăng ở nhiều phân khúc. Theo TS Phạm Anh Khôi, mặt bằng giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý 2 ghi nhận ở mức 49 triệu đồng/m2, tăng trung bình 10% theo quý, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mới mở bán tương đương 70%.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ trong quý 2/2022 ghi nhận ở mức 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án này đều có tiện ích nổi bật, không gian xanh, có chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ nên có tốc độ bán hàng cao.

Dự báo, xu hướng thị trường BĐS 6 tháng cuối năm sẽ tăng mạnh về giá bán do chi phí đầu vào tăng. Riêng nguồn cung, Hà Nội sẽ đón nhận sự trở lại của phân khúc nhà thấp tầng tại khu Tây. Các thị trường BĐS vùng đô thị vệ tinh Hà Nội cũng tăng về nguồn cung, trong đó nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo.

Trong khi đó, tại thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ 6 tháng cuối năm sẽ giảm hơn so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và dự án quy mô nhỏ tại khu Tây – Bắc. Thời gian tới, số dự án thấp tầng dự kiến tiếp tục hạn chế do ưu tiên quy hoạch phát triển dự án nhà cao tầng.

Tuy nhiên, để thị trường BĐS thực sự phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát chặt tín dụng BĐS nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường minh bạch và tránh tình trạng bong bóng BĐS, ông Nguyễn Quang Thuân, chuyên gia tài chính - Chủ tịch, CEO Finratings cho rằng, nên tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư BĐS. 

Đối với các kênh tín dụng và phát hành trái phiếu, cần phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán, cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ 3 về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ông Thuân cũng đề nghị NHNN cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có như vậy mới sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. 

Đồng thời, NHNN cũng cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên, tạo ra rất nhiều hệ lụy.