Quy hoạch lên thành phố, 3 huyện của Hà Nội giá đất liệu có 'sóng'?

Mỗi khi có thông tin quy hoạch, lên thành phố hay dự án lớn đổ bộ đều làm cho đất tại khu vực đó đều trở nên “ấm nóng”. Mới đây, Hà Nội dự kiến đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch vùng huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh lên thành phố. Một số khu vực đã có sự biến động nhẹ về giá, tuy nhiên lượng giao dịch thành công chưa có nhiều.

Đáng chú ý, hiện nay 3 huyện đang có đề xuất quy hoạch lên thành phố, có thể nói Đông Anh là khu vực có tiềm năng nhất. Bởi lẽ, đây là khu vực có tốc độ đô thị hóa vượt trội hơn, diện mạo được thay đổi rõ rệt qua từng thời gian. Do đó, trong mấy năm nay Đông Anh liên tục có sự thiết lập mặt bằng giá cao, nhiều vị trí đã hơn 100 triệu đồng/m2.

Tại Đông Anh, giá đất thổ cư nằm ở mặt ngõ rộng khoảng 2,5m dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2. Những ảnh đất nằm ở mặt đường rộng khoảng 4m, ô tô có thể di chuyển vào được dao động từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những mảnh đất nằm ở đường lớn, mức giá đã dao động từ 100 - 130 triệu đồng/m2, tùy vị trí, ngang ngửa với những vị trí đẹp tại trung tâm Hà Nội.

Còn giá đất tại một số dự án hiện nay có mức giá dao động từ 35 - 70 triệu đồng/m2. Một số dự án tại trung tâm huyện có nơi giá đã chạm mức 100 triệu đồng/m2.

Theo anh Hoàng Hải - môi giới bất động sản cho biết, hiện nay giá đất huyện này vẫn chưa có biến động. Mức giá nêu trên vẫn được giữ so với thời điểm trước khi có thông tin đề xuất lên phố của Hà Nội. Còn lượng giao dịch tới nay vẫn chưa nhiều, một phần vì lý do giá đất Đông Anh hiện nay cũng đã cao, không còn phù hợp với đại đa số nhà đầu tư nữa.

Bên cạnh đó, hiện tại Đông Anh đang có lực đẩy lớn khi hàng loạt dự án bất động sản đang được triển khai như: dự án Thành phố thông minh 4,2 tỷ USD, Công viên phần mềm, Công viên Kim Quy, Vinhomes Cổ Loa,...

Tại thị trường nhà đất Mê Linh những năm gần đây chưa có nhiều khởi sắc. Hiện nay, huyện này vẫn còn nhiều dự án vẫn nằm “đắp chiếu” nhiều năm nay vì những lý do khác nhau như vướng mắc điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng, pháp lý,...

Theo khảo sát, hiện nay đất dự án tại Mê Linh đang dao động khoảng từ 14,5 - 30 triệu đồng/m2. Trong mấy năm gần đây, thị trường này lại ghi nhận điểm sáng là đất đấu giá khi nhiều lô đất giá trúng cao gấp 2, thậm chí 3 lần so với giá khởi điểm.

Đơn cử, gần đây nhất là cuối tháng 6 vừa qua, phiên đấu giá tại Tam Đồng (Mê Linh, Hà Nội), phiên đấu giá thu hút được cả các nhà đầu tư từ Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Tuyên Quang,... Trong đó, các lô đất có giá khởi điểm từ 10 - 16,1 triệu đồng/m2, nhưng mức giá trúng dao động từ 32 - 37 triệu đồng/m2, gấp 2 - 3 lần so với giá khởi điểm.

Theo anh Nguyễn Trung - môi giới bất động sản tại Mê Linh cho biết, từ khi có thông tin để xuất lên phố tới nay lượng người đổ về huyện này hỏi mua đất cũng tăng lên. Tuy nhiên, tỷ lệ giao dịch thành công vẫn không có nhiều.

Còn về giá đất, anh Trung cho hay, hiện nay ở Mê Linh cũng chưa có nhiều biến động, chủ yếu tăng ở những dự có pháp lý rõ ràng và đất dân sinh. Tuy nhiên, tăng không đáng kể chỉ dao động khoảng 5 - 7%.

“Thực tế, đất tại Mê Linh đã rất nhiều lần tăng giá, cứ mỗi lần có thông tin gì mới, giới đầu tư lại kéo nhau về đâu hỏi nhiều, tự nhiên giá đất lại biến động một chút. Tuy nhiên, chỉ mấy hôm sau không ai hỏi nữa thì lại trở về mức giá cũ. Theo tôi nghĩ lần này cũng vậy vì đây mới chỉ là đề xuất, có lên phố được cũng cần quá trình dài”, anh Trung nhận định.

Anh Trung cũng cho biết thêm, tại huyện này mặc dù có nhiều dự án nhưng lại thiếu dự án sạch, pháp lý rõ ràng. Dẫn đến các nhà đầu tư e ngại khi xuống tiền.

Còn tại Sóc Sơn, những ngày gần đây xuất hiện la liệt các thông tin rao bán, đất thổ cư, tái định cư, đất vườn,... Khảo sát ở 3 khu vực Hiền Ninh, Minh Phú và Minh Trí, giá đất hiện đang rao động từ 4 - 8 triệu đồng/m2, đối với đất rõ ràng pháp lý.

Thậm chí, ở khu vực này, đất lâm nghiệp, đất rừng cũng được rao bán rầm rộ hiện nay có mức giá 130 - 140 triệu đồng/sào (tương đương 360m2). Loại đất này chủ yếu sự quan tâm đến từ nhà đầu tư có nhu cầu xây homestay kinh doanh, biệt thự nghỉ dưỡng và làm second home.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, trước nay mỗi khi có thông tin quy hoạch lên quận, thành phố hay có dự án đầu tư… đều mang tới cho thị trường bất động sản khu vực đó sự sôi động, khiến giá bất động sản tăng nhanh. Nhưng nhu cầu đầu tư thực, dài hạn thường rất ít. Thậm chí môi giới còn tự vẽ ra những viễn cảnh để thu hút nhà đầu tư xuống tiền.

Đánh giá về thị trường bất động sản 3 huyện Hà Nội đang đề xuất quy hoạch lên thành phố, vị chuyên gia cho rằng, Đông Anh những năm qua đang được chú ý tới bởi sự đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng, sẵn sàng “dây cót” lên quận theo kế hoạch. Do đó, giá bất động sản của nhiều dự án cũng cao ngang ngửa các dự án thuộc khu Tây Hà Nội.

Còn Mê Linh và Sóc Sơn là 2 huyện chưa được đầu tư nhiều hạ tầng, các dự án bất động sản vẫn phát triển theo hướng riêng lẻ, thiếu tính kết nối. Do đó, giá đất tại 2 huyện này có tăng nhưng ở mức thấp hơn so với nhiều khu vực khác.