Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.
Quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (các loại đất nêu trên) sang đất ở thì cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Do đó, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
Ngoài ra, để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền. Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo cho người nộp hồ sơ bổ sung hoàn chỉnh theo quy định trong thời gian không quá 3 tháng.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
Mức phạt khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Hiện tại, căn cứ khoản 2, 3 điều 11 Nghị đinh 91/2019/NĐ-CP quy định, việc chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phí nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
STT | Diện tích đất xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép | Mức phạt | |
Tại khu vực nông thôn | Tại khu vực đô thị | ||
I | Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) | ||
1 | Dưới 0,01 héc ta (100m2) | Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn |
2 | Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta | Từ 05 triệu đồng đến 10 triệu đồng | |
3 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | Từ 10 triệu đồng 15 triệu đồng | |
4 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | Từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng | |
5 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | |
6 | Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | Từ 50 triệu đồng đến 80 triệu đồng | |
7 | Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | Từ 80 triệu đồng đến 120 triệu đồng | |
8 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 120 triệu đồng đến 250 triệu đồng | |
II | Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) | ||
1 | Dưới 0,02 héc ta (200m2) | Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn |
2 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | Từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng | |
3 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | Từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng | |
4 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | Từ 15 triệu đồng 30 triệu đồng | |
5 | Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | |
6 | Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | |
7 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng | |
Trong trường hợp người sử dụng đất cố tình thực hiện xây dựng nhà ở trái phép mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình.
