Khi BĐS trầm lắng, phân khúc đầu tiên bị đình trệ chính là cao cấp, với lượng hàng tồn giá trị cao ngất ngưởng. Ấy thế mà, lượng khách tại một số dự án (DA) cao cấp ở Hà Nội đang "thổi" luồng sinh khí vào đội quân môi giới dịch vụ.
Môi giới "hành" khách hàng
Cách đây khoảng 6 tháng, khi chung cư cao cấp 165 Thái Hà, Hà Nội (Sông Hồng Park View, do Công ty CP Đầu tư địa ốc Sông Hồng làm chủ đầu tư) được bàn giao, không ít môi giới (của sàn giao dịch BĐS) mua được danh sách khách hàng từ trước đó (thường dựa vào nguồn trên internet).
Và một cách khác (hiệu quả và chính xác hơn) là: môi giới móc nối với chủ đầu tư thông qua những người làm trong bộ phận quản lý khách hàng, "tuồn" danh sách ra ngoài nhằm khai thác và ăn chia lợi nhuận theo tỷ lệ khi bán được sản phẩm.
Hiện tại, một dự án "khủng" đang chuẩn bị bàn giao là Royal City – chung cư cao cấp vào loại bậc nhất Hà Nội, cũng nằm trong khả năng nói trên. Nhiều khách hàng có tiền đều rất quan tâm DA này, trước đây chưa mua với giá từ 35 triệu đồng/m2, đến 45 triệu đồng/m2, thậm chí đối với tòa R3, có người phải mua tới 55-60 triệu đồng/m2 cho căn 109m2 với hai phòng ngủ.
Theo chia sẻ của một giám đốc chuyên môi giới BĐS tại dự án Royal City, đơn vị này đang nắm trong tay danh sách khoảng 6.000 căn hộ. Vậy là hàng trăm môi giới đổ xô đi bán hàng Royal City. Trung bình, mỗi ngày một chủ nhà (sở hữu một căn hộ tại Royal City) bị khoảng 20 môi giới làm phiền bằng đủ mọi cách: gọi điện, email, nhắn tin và gặp trực tiếp.
Có những chủ nhà phải "cầu cứu" nhà mạng can thiệp vì bị stress. "Tôi chỉ một căn hộ mà sao chị có số của tôi? Hôm qua, hôm kia cũng có mấy người gọi. Sao các anh chị làm phiền tôi nhiều thế? – Em có người quen cho số, nghe nói anh cần bán…".
Thực chất, danh sách khách hàng của DA đã nằm trong tay môi giới. Ở DA Royal City, một căn đáp ứng đúng nhu cầu của người mua, có khoảng 30 chủ nhà. Môi giới liên tục gọi điện và ép tất cả 30 chủ nhà này. Chủ nhà nào bán rẻ nhất thì sẽ được môi giới "khớp lệnh".
Theo dân môi giới chuyên nghiệp tại Hà Nội, Royal City đang là tâm điểm về giao dịch từ sau Tết Quý Tỵ đến nay. Có những căn chủ nhà cắt lỗ đến hơn 1 tỷ đồng, căn 133,6m2 tầng 17 trước Tết được bán với giá 4 tỷ đồng. Nhưng sau Tết, có căn diện tích tương đương và ở tầng không đẹp bằng, vẫn bán được 4,5 tỷ đồng.
Ngoài ra, trường hợp quá nhiều môi giới gọi giá (điện thoại) khách hàng, dù chỉ có một khách cần mua, vô hình trung đẩy thị trường "nóng" lên, làm cho chủ nhà lại có tâm lý "kiêu", căn của mình có nhiều người quan tâm.
Hiện tượng thâu tóm – chia sẻ – làm phiền khách hàng để "khớp lệnh" và kiếm lợi đang trở thành một xu thế cạnh tranh mới trong "thế giới ngầm" môi giới BĐS.
Kinh doanh danh sách khách hàng
Nếu không có danh sách khách hàng, chắc chắn đội ngũ môi giới không thể làm được gì. Vì thế, bằng mọi giá họ phải nắm được thông tin chủ sở hữu, gồm tên tuổi, đặc biệt là khả năng tài chính và nhu cầu. Anh Hoàng, một môi giới của Sàn giao dịch Hải Phát, chia sẻ: nhiều chủ nhà cắt lỗ, nhưng vì nhiều lý do, nên không muốn thông tin ra ngoài, chỉ thông tin qua môi giới để rao bán. Phí cho môi giới vào khoảng 0,5-1%.
Phương pháp "hành" khách hàng và đạt được hiệu quả tối ưu chính là 3, 4 môi giới (thuộc các sàn khác nhau) tự liên kết thành một nhóm. Một người chuyên đăng tin trên mạng, một người chuyên ngồi gọi điện "tra tấn" chủ nhà, một người chuyên tư vấn qua điện thoại để tìm kiếm khách hàng thực, người còn lại chạy giấy tờ mua bán và đưa khách đi gặp chủ đầu tư.
Nếu gõ từ khóa "rao bán danh sách khách hàng BĐS" trên google, lập tức nhận được 4.280.000 kết quả trong 0,31 giây. Trong vai người cần mua danh sách chủ sở hữu căn hộ tại Royal City và Times City (Hà Nội), gọi điện cho số điện thoại 0936436… đặt vấn đề. Ngay lập tức, nhận được sự đồng ý gặp để check danh sách và sẵn sàng giao dịch.
Khi được hỏi về độ chính xác của danh sách, đối tác tỏ ra rất tự tin và khẳng định: có thể gọi thử bất kỳ 10 số trong danh sách này, có thể biết chính xác tên, tuổi…, thậm chí thu nhập hàng tháng.
Vấn đề đặt ra, danh sách khách hàng được ai tổng hợp và rao bán công khai? Chế tài đối với hành vi tiết lộ thông tin khách hàng cho một bên thứ 3 phải chăng chưa có trong luật định? Hoặc Luật Kinh doanh BĐS vẫn còn "khe hở"?
