Mới đây, một nhà đầu tư chia sẻ muốn dùng khoản tiền 2 tỉ đồng để mua đất nông nghiệp tại huyện Bình Chánh, chờ thông tin quy hoạch bán sinh lời. Đồng thời, cũng băn khoăn mua đất ở một số khu vực như Bến Lúc, Long An.
Ông Vũ Tuấn Anh, Phòng Nghiên cứu thị trường bất động sản, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và quản lý gia sản FIDT cho rằng, việc mua đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần có nhiều kinh nghiệm đi thực địa, kiểm tra vị trí thửa đất, quy hoạch vùng và nắm kỹ quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo vị này, từ khi có thông tin Bình Chánh chuyển lên quận hoặc thành phố, nhiều nhà đầu tư đổ đi mua đất nông nghiệp với hy vọng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư và thu lợi từ phần chênh giá. Đất nông nghiệp có ưu điểm là nguồn cung nhiều, giá thấp nhưng tiềm năng sinh lời phụ thuộc vào khả năng xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu thiếu kiến thức và kinh nghiệm, nhà đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro.
Thứ nhất, theo dữ liệu của FIDT, vào năm 2021, ngay khi xuất hiện thông tin lên quận, giá nhà đất Bình Chánh đã tăng 30-40%. Tính đến đầu năm 2022, trước khi thị trường gặp khó khăn, một số khu vực tăng giá đột biến 60-70% so với năm 2020. Do đó, nếu bắt đầu mua đất đầu tư thời điểm này, lợi nhuận sẽ khó đạt như mức nhà đầu tư kỳ vọng.
Thứ hai, với việc mua đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần có nhiều kinh nghiệm đi thực địa, kiểm tra vị trí thửa đất, quy hoạch vùng và nắm kỹ quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi không đơn giản chỉ nộp đơn đề nghị mà phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, quy hoạch chi tiết xây dựng. Điều này cần một quá trình mất nhiều thời gian và rủi ro pháp lý luôn hiện hữu.
Ngoài ra, đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên vốn đầu tư ban đầu bỏ ra không nhỏ. Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở, nhà đầu tư sẽ phải chấp nhận chôn vốn thời gian dài hoặc chuyển hướng đầu tư vào trồng trọt, cho thuê, thậm chí chuyển nhượng giá thấp dẫn đến đầu tư thua lỗ.
Rủi ro vỡ nợ cũng có thể xảy ra nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mà lô đất không chuyển đổi được mục đích sử dụng như dự tính hay khó sang nhượng.
Với phương án cũng số tiền này tìm mua đất nền Bến Lức, Long An, ông Vũ Tuấn Anh dành lời khuyên, khu vực này giá đất nền đã khá cao so với các huyện khác. Bởi Bến Lức được đầu tư cao tốc, hạ tầng từ rất sớm, quy hoạch tập trung phát triển các dự án nhà ở, khu dân cư trung và cao cấp. Do đó tiềm năng tăng trưởng của khu vực này không còn vượt trội.
Theo đó, với số vốn 2 tỷ đồng, nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn ở khu vực khác tại Long An bởi vùng giá còn thấp, nhiều dư địa phát triển hơn.
Theo thống kê, trong vòng 5 năm từ 2017 đến 2021 cho thấy các tỉnh lân cận như Long An có tốc độ tăng giá bình quân đạt được mức 13-15% mỗi năm. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng về giá ở các quận trung tâm Tp.HCM vào khoảng 8- 9% mỗi năm, còn các quận, huyện xa trung tâm vào khoảng 10-12%.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xác định đầu tư dài hạn, 3-5 năm trở lên và ưu tiên loại hình có thể sử dụng ngay, phục vụ nhu cầu ở thực. Nếu lựa chọn thời điểm đầu tư, nên chờ đến quý 3 năm sau để có những cơ hội rõ nét hơn.
Trước đó, một số chuyên gia trong ngành cũng dành lời khuyên với nhà đầu tư khi có số vốn 2 tỉ đồng trong tay, nên mua đất hay căn hộ?. Nếu mua chung cư lợi nhuận sẽ thấp, còn nhà đất lợi nhuận cao hơn nhưng nhiều rủi ro.
2 tỷ đồng không phải là số tiền lớn để đầu tư bất động sản. Trường hợp đầu tư căn hộ, với 2 tỷ đồng chỉ có thể mua chung cư bình dân, chung cư cũ với căn 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh. Dòng tiền này khó mua được căn hộ mới loại 2 phòng ngủ vì giá cao, diện tích lại nhỏ. Mua căn hộ cũ có lợi thế hơn và nhà đầu tư nên lưu ý chỉ chọn nhà có sổ hồng.
Biên độ tăng giá bình quân của căn hộ chung cư cũ dao động 5-8% một năm. Hơn nữa thanh khoản của nhà chung cư hiện nay chững lại đòi hỏi khi mua, nhà đầu tư phải cân nhắc vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích và pháp lý để bán ra vẫn không bị ép giá.
Với đất nền, 2 tỷ đồng có thể mua được đất huyện tỉnh giáp ranh Tp.HCM và Hà Nội. Lợi nhuận bình quân của phân khúc đất nền dao động 15-20%/năm nhưng không thể chốt lời nhanh mà phải chờ ít nhất 2-3 năm mới có thể bán với điều kiện kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cùng với đó, những rủi ro khi đầu tư đất nền khá nhiều. Trừ đất nông nghiệp có rủi ro không lên được thổ cư và vướng quy hoạch, nhóm đất nền dự án rất nhiều kỹ xảo, nhà đầu tư nên biết để phòng tránh.