Khu phức hợp có tên State Guest Mansions tại thành phố Thẩm Dương ở phía Đông Bắc Trung Quốc từng được xây lên với rất nhiều hy vọng. Được phát triển bởi tập đoàn Greenland Group vào năm 2010, thời kỳ bất động sản phát triển thần tốc, dự án hướng đến xây dựng 260 căn biệt thự phong cách châu Âu dành cho các vị khách đặc biệt. Tuy nhiên, chỉ sau một vài năm, dự án đã bị bỏ dở mà không rõ nguyên nhân.
Khu phức hợp nhìn từ trên cao
Gia súc được nông dân chăn thả ở trong khu vực
Kiến trúc và nội thất mang phong cách châu Âu bên trong một số tòa nhà
Xung quanh khu vực là hàng loạt căn biệt thự đang được xây dở, cùng những mái hiên đổ nát và cây cối mọc um tùm. Những khu vườn một thời được cắt tỉa cẩn thận, giờ đây đã được người nông dân địa phương cày xới, cải tạo thành nơi chăn thả gia súc, gia cầm. Nhà để xe được sử dụng để trữ cỏ khô và máy móc nông nghiệp.
Bên trong trung tâm bán hàng, các hình vẽ bậy bao phủ chằng chịt trên tường, cho thấy rằng ở đây còn có những người khác. Trên thực tế, khu vực này thu hút rất nhiều du khách thích thám hiểm và ưa cảm giác mạnh.
Một du khách giấu tên cho biết: “Nơi này rất phù hợp để khám phá, nên tôi đã ở lại đây và quay vài thước phim. Mọi thứ đều bị bỏ hoang, trông khá là đáng sợ”.
Bên cạnh khu phức hợp State Guest Mansions, một khu vực bỏ hoang nổi tiếng khác của Trung Quốc là thị trấn Ordos New Town, gần khu vực Nội Mông. Thị trấn này ban đầu được xây dựng với tham vọng trở thành nơi sinh sống của một triệu người, sau đó thu nhỏ lại thành 300.000. Tính đến năm 2016, chỉ có 100.000 người sống ở đó.
Nguyên nhân và thực trạng của làn sóng sụt giảm bất động sản tại Trung Quốc
Các thành phố ma của Trung Quốc không phải nơi “chứa chấp” những căn hộ bị hư hỏng, mà ngược lại có rất nhiều căn hộ mới xây, thậm chí rất sang trọng.
Xin Sun, giảng viên cao cấp về kinh doanh Trung Quốc và Đông Á tại King's College London, nói với Insider: “Những ngôi nhà trống này có nghĩa là chúng đã được bán hết cho các nhà đầu tư và người mua, nhưng không có chủ sở hữu hoặc người thuê ở”. Nhìn chung, đây là hậu quả của cán cân cung cầu bị chênh lệch quá nhiều.
Theo The Economist, mỗi năm Trung Quốc khởi công xây dựng 15 triệu ngôi nhà mới, gấp 5 lần so với Mỹ và châu Âu cộng lại. Thế nhưng lại có khoảng 65 triệu ngôi nhà bỏ không vào năm 2020, tương đương với dân số của nước Pháp.
Tỷ lệ sở hữu nhà ở Trung Quốc cũng khá cao. Theo một nghiên cứu của Trung tâm Thông tin Công nghệ sinh học Quốc gia Trung Quốc (National Center for Biotechnology Information), hơn 90% hộ gia đình của quốc gia này có sở hữu nhà cửa, trong đó hơn 20% chủ sở hữu nhà ở Trung Quốc có nhiều hơn một ngôi nhà. Mỹ chỉ có tỷ lệ sở hữu nhà là 65%.
Có khoảng 65 triệu ngôi nhà bỏ không vào năm 2020
Sự bùng nổ bất động sản bắt đầu vào cuối những năm 1990, khi đất nông nghiệp được các địa phương tận dụng để tái phát triển. Điều này tạo động lực to lớn để nền kinh tế đất nước đi lên.
Các căn hộ nhanh chóng được nhiều chủ nhà mua nhưng không dọn vào ở. Người dân đổ tiền vào bất động sản ồ ạt như một kênh đầu tư để kiếm lợi nhuận. Họ cũng tranh thủ mua nhà để dành cho vợ chồng tương lai, con cháu, hay tích trữ như một khoản tiền hưu trí.
Hệ quả là giá cả nhà đất tăng cao, gây ra bong bóng bất động sản và nhiều thành phố rộng lớn mà không một bóng người. Ngoài ra, hầu hết các ngôi nhà trong “thành phố ma” đều thuộc quyền sở hữu của ai đó, nhưng họ không sống ở đó.
Theo Max Woodworth, một chuyên gia về đô thị hóa ở Trung Quốc, các nhà đầu tư và người mua nhà ở Trung Quốc cực kỳ tin tưởng vào khả năng sinh lời của khối tài sản họ sở hữu. Cho dù ngôi nhà mà họ mua nằm trong thành phố ma, thì họ cũng không nuối tiếc vì sự lựa chọn của mình.
Điều này một phần vì người dân Trung Quốc chưa trải qua sự kiện vỡ bong bóng bất động sản quy mô lớn như những gì Mỹ đã trải qua vào năm 2008 hay Nhật Bản vào những năm 1990. Từ đó dẫn đến niềm tin mạnh mẽ rằng bất động sản là con đường đổi đời, là cách tốt nhất để đầu tư cho tiền sinh ra tiền.
Trung Quốc có thể kết thúc cơn ác mộng này không?
Vào năm 2017, Bloomberg đã dự đoán một kịch bản ác mộng: Người Trung Quốc đổ xô “bán tống bán tháo” tài sản thứ hai của họ nếu các vết nứt kinh tế xuất hiện, hành động này làm giá cả lao dốc không phanh.
Nhưng việc này không xảy ra bởi chính phủ đặt ra các thủ tục mua bán rất khó khăn. Tuy nhiên, tình thế tiến thoái lưỡng nan là khi người sở hữu nhà đất không bán được bất động sản của họ, họ sẽ không đủ tiền đầu tư cho giáo dục, y tế, nghỉ hưu.
Các hộ gia đình chỉ sở hữu một căn nhà được cho là đối mặt với rủi ro lớn nhất. Với nhiều người trong số họ, khoản tiền đặt cọc mua nhà là vay từ bạn bè, người thân chứ không phải ngân hàng. Còn những người đầu tư vào bất động sản thứ hai thứ ba thì đã có sẵn tiềm lực tài chính, nguy cơ vỡ nợ khi khủng hoảng kinh tế xảy ra là khá thấp. Tuy nhiên, nếu bong bóng bất động sản vỡ, họ sẽ mất niềm tin và không muốn đầu tư vào hình thức này nữa.
Giáo sư Sarah Williams, một chuyên gia về công nghệ và quy hoạch đô thị, nhấn mạnh rằng chính phủ cần lập kế hoạch kinh tế và tiếp cận theo từng giai đoạn để tăng dần cộng đồng trong một khu vực, thay vì xây dựng trước cả một thành phố mà không cân nhắc số người thực sự muốn sống ở đó. Đây là một quy trình dài, có khi mất đến hàng chục năm đằng đẵng, nhưng bền vững và hiệu quả.
Hiện tại, mô hình này có thể được nhìn thấy trong siêu dự án đặc khu kinh tế mới Tân khu Hùng An (Xiongan New Area) tại tỉnh Hà Bắc. Không giống các thành phố ma khác, Tân khu Hùng An được lên kế hoạch cẩn thận và nhận được sự hỗ trợ hậu cần đầy đủ của chính quyền trung ương. Ngoài ra còn có các quy định nghiêm ngặt về môi trường và xã hội để giúp định hình thành phố. Tuy đây chưa hẳn là mô hình bền vững mà Williams đang hình dung, nhưng có thể là ví dụ về phát triển đô thị thành công mà nhiều dự án đô thị khác có thể học hỏi.
Đặc khu kinh tế mới Tân khu Hùng An