Cả quý 3, vùng TP HCM bán chưa tới 1.500 biệt thự

Trong Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý 3/2022 do DKRA Việt Nam mới phát hành, trong quý vừa qua, TP HCM và một số tỉnh lân cận có tỷ lệ hấp thụ nhà phố, biệt thự còn khá thấp; chỉ ở mức 47%. Theo đó, cả quý 3 chỉ có 10 dự án mới được mở bán và 20 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Tổng nguồn cung đạt 3.081 căn, con số này khả quan hơn so với quý 2 trước đó, tăng 22,4%. Số tiêu thụ mới trong cả quý chỉ vỏn vẹn 1.449 căn. Tuy nhiên, chỉ giảm nhẹ 5,2% so với quý trước đó.

Theo đồ thị nguồn cung và tiêu thụ mới theo quý của DKRA từ quý 3 năm 2021 đến quý 3 năm nay, đường đô thị có diễn biến gấp khúc, thiếu tính tăng mềm mại; thể hiện sự thiếu ổn định của thị trường trong 5 quý liên tiếp vừa qua. Cụ thể, từ quý 3 đến quý 4 năm ngoái, cả nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng rất đáng kể.

Tuy nhiên, diễn biến thiếu khả quan khi cả hai trọng số này đều bị sụt giảm rất mạnh vào quý 1 năm nay. Sau ba tháng, quý 2 năm nay tín hiệu thị trường có khả quan hơn khi mà cả người bán và người mua có tăng trưởng. Tuy nhiên, cung vẫn nhiều hơn cầu, tỷ lệ hấp thụ rơi vào mức 50/50. Diễn biến này vẫn kéo dài đến quý 3/2022, thậm chí còn tiếp tục giảm nhẹ so với quý trước đó.

Tỷ lệ nguồn cung mới cho thấy Đồng Nai, trong quý vừa qua, dẫn dắt thị trường khi chiếm 31,7%. Bình Dương, Long An lần lượt chiếm 29,4% và 23,9%. Tuy nhiên, ở quý 3, TP HCM chỉ có 13,8% biệt thự, nhà phố mới cung cấp cho thị trường; gần như kém tỉnh dẫn đầu khoảng 20%. Bà Rịa - Vũng Tàu có thêm 1,2% nhà phố, biệt thự mới.

Về mức giá bán sơ cấp, Đồng Nai có mức giá cao nhất vọt lên khá cao so với các tỉnh thành trong khu vực. Cụ thể, mức giá bán sơ cấp tại tỉnh này cao nhất ở mức 228,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5 tỷ đồng/căn, giá trung bình cho phân khúc nhà phố, biệt thự tại tỉnh này trong quý vừa qua là 20 tỷ đồng/căn.

Nếu so về mức giá bán sơ cấp cao nhất thì TP HCM xếp sau Đồng Nai. TP HCM có giá bán sơ cấp cao nhất là 86,5 tỷ đồng/căn. Giá thấp nhất tại thành phố ở mức 4,9 tỷ đồng/căn, trung bình khoảng 34,1 tỷ đồng/căn. 

Long An có giá bán sơ cấp cao nhất là 17,4 tỷ đồng/căn, thấp nhất 3,9 tỷ đồng. Bình Dương vẫn có giá biệt thự 15,1 tỷ đồng là cao nhất, thấp nhất 700 triệu đồng/căn. Bà Rịa - Vũng Tàu có cả giá cao nhất, trung bình và thấp nhất đều khá dễ tiếp cận so với các tỉnh, thành khác; lần lượt là 5,9 tỷ đồng, 5,2 tỷ đồng và 4,5 tỷ đồng/căn.

Thị trường biệt thự thứ cấp kém sôi động

Nguồn cung mới trong quý 3 năm nay ghi nhận tăng 22.4% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An, chiếm 85% tổng nguồn cung toàn thị trường. Riêng Tây Ninh tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán.

Theo nhận định của DKRA Việt Nam, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 9 vừa qua vẫn chưa giải quyết được tình trạng khát vốn của thị trường. Việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay đã tác động mạnh mẽ đến sức cầu khiến thanh khoản thị trường giảm.

Lượng tiêu thụ ghi nhận ở mức thấp, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, tập trung chủ yếu ở tỉnh Bình Dương tại hai khu vực Bến Cát, Tân Uyên. Giá bán sơ cấp tăng 5% - 8% so với giai đoạn trước đó, mỗi giai đoạn cách nhau 3 - 6 tháng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản…Tuy nhiên, việc tăng giá kèm theo các chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua, thuê lại…

Thị trường thứ cấp kém sôi động, tính thanh khoản thấp. Mức giá không có nhiều biến động so với quý trước, xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ ở một số khu vực và một số dự án nhất định do các nhà đầu tư bị ảnh hưởng dòng tiền, đầu tư lướt sóng, không xoay được dòng vốn trước áp lực lãi suất.

Cũng theo khảo sát của DKRA, phân khúc biệt thự, nhà phố liền kề đã thiết lập mặt bằng giá mới đạt ngưỡng lên tới 700 tỷ đồng/căn. Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản ghi nhận mức giá tăng mạnh song tỷ lệ giao dịch không quá nhiều do thanh khoản sản phẩm thấp đã khiến bức tranh chung có phần tối màu, thị trường chững lại, hồi phục và phát triển không như kỳ vọng.

Trong báo cáo của CBRE Việt Nam, khu vực Đồng Nai, dự án Izumi City 170ha (tên thương mại dự án Dong Nai Waterfront) của Nam Long Group và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) đang chào thị trường với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, giai đoạn cuối năm, 80% nguồn cung bất động sản tập trung tại khu vực phía Đông TP HCM. Trong đó, thị trường đang chứng kiến những biến động về nguồn cung.