[Bài Học Đầu Tư] Với bất động sản lúc này, nên mua vào hay bán ra?

Sau khi "ngấm đòn" dịch Covid-19, nhiều người đã chọn cách bán bớt tài sản để duy trì dòng tài chính hoặc để duy trì hoạt động công việc kinh doanh. Trong đó, không chỉ ở một số phân khúc giá trị thấp mà nhiều tài sản bán ra là những khách sạn, tòa nhà lớn có giá trị hàng chục đến hàng trăm tỉ đồng.

Theo ghi nhận, đa số những sản phẩm bán ra thời điểm này là sản phẩm của những NĐT lướt sóng, hoặc đầu cơ nhiều sản phẩm cùng lúc. Nay gặp khó khăn do tình hình kinh tế, cho thuê ảm đạm thì họ muốn bán để thu tiền về.

Ngoài ra, một số khách hàng mua căn hộ người làm trong các lĩnh vực dịch vụ như du lịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nguồn thu nhập bị giảm nên họ sẽ chọn cách bán ra để cân đối thu chi.

Cách lựa chọn giữ tài sản hoặc bán ra tùy thuộc vào khả năng tài chính của người sở hữu. Nhưng những gì đang diễn ra trên thị trường địa ốc cho thấy, sức ảnh hưởng của dịch Covid-19 đến các phân khúc là điều dễ nhận thấy nhất.

Nhiều NĐT bị áp lực tài chính và chấp nhận bán ra trước thời gian dự kiến để thu dòng tiền. Và trong số đó có những tài sản NĐT cắt lỗ hoặc cắt lãi để ra được hàng.

Đây cũng chính là nguồn gốc mà nhiều NĐT có dòng vốn tốt lại coi đây là cơ hội để đón đầu mua vào những sản phẩm này. Và, họ cũng nuôi hi vọng là thời gian tới khi sức chịu đựng của những NĐT khác yếu dần thì sẽ là cơ hội để mua được hàng giá rẻ.

Bên cạnh đó, những người đã sở hữu nhà và có dòng tiền nhàn rỗi muốn mua thêm BĐS hoặc chọn một chỗ ở tốt hơn sẽ có tâm lý chờ giá nhà giảm thêm nữa bởi họ không có nhu cầu thiết yếu mà chủ yếu để mua đầu tư lâu dài.

Theo những người trong cuộc, phương án "nhanh chóng" thu lại dòng tiền là cách nên làm của những NĐT có dòng tài chính yếu, hoặc những NĐT mới tham gia vào thị trường, có ý định lướt sóng nhưng không được vì thị trường ảnh hưởng dịch.

Đại diện diện doanh nghiệp BĐS từng cho rằng, khi phải đi đến bước bán tài sản hiện có vì áp lực tài chính thì NĐT nên chủ động ứng phó linh hoạt theo từng hoàn cảnh khác nhau.

Cụ thể, nếu NĐT mua BĐS mà cạn tiền thanh toán mùa dịch, giải pháp tốt nhất là cần làm là nên bán nhanh nhất khi có thể, chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng để thoát khỏi áp lực tài chính. Đây gọi là hình thức cắt lời nếu tài sản vẫn không ngừng tăng giá trị theo thời gian.

Nếu không thể bán nhanh được, hoặc tài sản chưa kịp tăng giá, NĐT cũng nên tính đến phương án sẽ hạ xuống một nấc gọi là thu hồi vốn. Thu hồi dòng tiền về để bảo toàn vốn vẫn khá hơn trường hợp phải chấp nhận lỗ nặng hơn trong tình huống phải bán dưới giá gốc.

Còn những NĐT có tài chính tốt, không sử dụng vốn vay ngân hàng thì nên giữ lại tài sản chờ thị trường tốt lên, thậm chí nên tìm sản phẩm để mua vào lúc này. Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia, với tình hình nếu có vắc-xin vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau thì rất khó để thị trường BĐS giảm giá trên diện rộng.

Thậm chí, ngay trong dịch Covid-19 thị trường vẫn có những thông tin tốt ở một số khu vực như đề án "Thành phố Thủ Đức" hay loạt hạ tầng trọng điểm được triển khai ở một số khu vực thì rất khó để BĐS trên đà giảm giá, thậm chí là tiếp tục tăng giá.

Dĩ nhiên, theo các chuyên gia, việc dùng đòn bẩy ngân hàng lúc này để mua BĐS nên hạn chế mức tối đa.

Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Aisia Holding, đây là thời điểm tốt để mua nhà bởi hiện nay lãi suất ngân hàng giảm, chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi, và sản phẩm sẽ có nhiều lựa chọn. Đặc biệt, đối với phân khúc nhà ở có giá từ 1,5 – 2 tỉ đồng hầu như không bị ảnh hưởng của dịch bệnh bởi nhu cầu vẫn là rất lớn, trong khi nguồn cung hạn chế.

Theo ông Hậu, trong thời gian vừa qua giá vàng biến động mạnh nhưng không phải ai cũng dám đầu tư bởi rủi ro rất cao. Kênh đầu tư này không dành cho người ít kinh nghiệm. So với các kênh đầu tư khác như vàng hay chứng khoán thì BĐS vẫn được các nhà đầu tư ưu tiên hơn vì tính ổn định và lâu dài.

Một số chuyên gia đưa lời khuyên, trong bối cảnh thị trường biến động như hiện nay, NĐT theo dõi, nếu BĐS đó giảm giá hợp lý từ 5-10%, thậm chí cảm nhận được giá chững lại là có thể mua vào và chờ đợi. BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn, nhu cầu thực tế vẫn còn rất lớn.

Bên cạnh đó, trong bài toán đầu tư, NĐT cần xác định được chu kỳ của BĐS. Thị trường BĐS biến động luôn theo chu kỳ. Với những tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, khi thị trường sụp đổ, họ chấp nhận lỗ và bán tống bán tháo BĐS mình có. Tuy nhiên nhà đầu tư chiến thắng nhờ biết chờ đợi và thu được lợi nhuận từ việc mua lại BĐS khác với giá rẻ.

Ngoài ra, NĐT cũng cần cân nhắc về tiềm năng phát triển. Nếu là NĐT dài hạn, nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơi dự định mua BĐS. Có rất nhiều người đã kiếm được những khoản tiền khổng lồ nhờ việc mua đất từ khi chúng là những khu công nghiệp tới khi chúng trở thành đất kinh doanh.

Một số chuyên gia cũng đưa lời khuyên, mỗi BĐS có một thời điểm thích hợp để bán. Thông thường, kiên trì giữ BĐS trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó. Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho thương vụ đầu tư.

Khi giữ BĐS trong thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù hợp, có thể sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình.