Bài học đắt giá của Trung Quốc sau cơn sốt BĐS và tin vui cho giấc mơ "an cư" của người Việt

Trong nhiều năm, câu hỏi quen thuộc của người dân tại các đô thị châu Á là: “Bao giờ tôi có thể mua được một căn nhà?”

Nhưng khi giá nhà ngày càng cao, câu hỏi có thể cần được đặt lại: "Nếu chưa thể mua nhà, liệu một người trẻ có thể thuê một căn hộ đủ tốt, với mức giá phù hợp và ở gần nơi làm việc hay không?"

Bài toán của Trung Quốc

Trong nhiều thập kỷ, bất động sản (BĐS) từng là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc. Nhưng thị trường đã bước sang một giai đoạn khác.

Theo hãng tin Reuters, thị trường nhà ở Trung Quốc đã suy giảm trong 5 năm liên tiếp. Tháng 6/2026, giá nhà mới giảm 0,1% so với tháng trước và giảm 3,3% so với cùng kỳ năm trước. Dù tốc độ giảm đã chậm lại, nhu cầu yếu và niềm tin của người tiêu dùng vẫn khiến triển vọng phục hồi trên diện rộng trở nên khó khăn.

Điều này khiến bài toán của Bắc Kinh không còn đơn giản là kích thích người dân mua thêm nhà.

Trong những năm thị trường tăng trưởng nóng, các chủ đầu tư liên tục xây dựng những dự án mới để bán. Nhưng khi nhu cầu suy yếu, lượng nhà tồn kho trở thành vấn đề lớn. Theo ước tính từ chuyên gia của New York Times, hiện Trung Quốc có khoảng 90 triệu căn hộ đang bỏ trống hoặc thi công dang dở.

Trung Quốc vì thế bắt đầu tìm cách đưa những căn nhà đã được xây dựng trở lại nền kinh tế, thay vì chỉ tiếp tục thúc đẩy xây mới.

Trong kế hoạch chính sách cho năm 2026, Bắc Kinh nhấn mạnh “đổi mới đô thị”, đồng thời yêu cầu các địa phương tìm cách giảm tồn kho BĐS và hỗ trợ chuyển đổi những căn nhà hiện có thành nhà ở giá phải chăng.

Đây chính là lúc nhà cho thuê trở nên đáng chú ý.

Thượng Hải: Mua nhà cũ, biến thành nhà cho thuê

Một trong những ví dụ rõ nhất đến từ Thượng Hải.

Tờ South China Morning Post (SCMP) đưa tin, tháng 2/2026, thành phố này triển khai chương trình thí điểm mua nhà ở đã qua sử dụng để chuyển thành nhà cho thuê công cộng. Ba khu vực đầu tiên bao gồm Phố Đông, Tĩnh An và Từ Hối. Chương trình hướng tới nhu cầu nhà ở của người trẻ, sinh viên đại học và người mới đến thành phố.

Điểm đáng chú ý nằm ở cách làm.

Thay vì xây thêm một tòa nhà mới, các doanh nghiệp bất động sản nhà nước Trung Quốc sẽ mua lại những căn hộ đã tồn tại trên thị trường thứ cấp, sau đó đưa chúng vào nguồn cung nhà cho thuê.

Theo SCMP, những căn nhà được ưu tiên mua phải có vị trí thuận lợi, quyền sở hữu rõ ràng, diện tích nhỏ hoặc trung bình và chủ sở hữu có nhu cầu bán. Mục tiêu là đồng thời cải thiện khả năng chi trả về nhà ở, tăng thanh khoản cho thị trường nhà cũ và rút ngắn thời gian chờ nhà cho thuê công cộng.

Nói cách khác, một căn hộ có thể giải quyết nhiều vấn đề cùng lúc.

Với người bán, nó tạo thêm một đầu ra trong bối cảnh thị trường gặp khó.

Với người thuê, căn hộ trở thành một lựa chọn nhà ở phù hợp hơn.

Với chính quyền Thượng Hải, đây là cách bổ sung nguồn cung nhà cho thuê mà không nhất thiết phải bắt đầu từ một dự án xây dựng hoàn toàn mới.

Đến giữa năm 2026, chương trình tiếp tục được mở rộng. Kênh Kinh tế CCTV đưa tin, ba quận thí điểm ban đầu đã hoàn tất mua 523 căn tính đến giữa năm.

Tuy nhiên, không nên hiểu đây là bằng chứng cho thấy Trung Quốc đã “cứu” được thị trường bất động sản. SCMP dẫn lời các chuyên gia cho rằng những biện pháp cấp thành phố có thể giúp ổn định thị trường, nhưng chưa thể thay thế một cuộc cải tổ chính sách quy mô toàn quốc.

Điều đáng chú ý hơn là cách tư duy đang thay đổi: một căn nhà không nhất thiết phải được bán cho một hộ gia đình mới có thể tạo ra giá trị kinh tế.

Nhà cho thuê trở thành một phần lời giải

Sự chuyển hướng của Trung Quốc xuất phát từ một thực tế: không phải mọi nhu cầu về nhà ở đều đồng nghĩa với nhu cầu sở hữu nhà.

Một thành phố lớn luôn có những nhóm người cần chỗ ở nhưng chưa thể hoặc chưa muốn mua nhà ngay lập tức: sinh viên, người mới đi làm, lao động nhập cư hay người mới chuyển đến thành phố.

Chính sách của Thượng Hải nhắm trực tiếp vào những nhóm này. Những căn hộ vừa và nhỏ ở vị trí thuận tiện có thể đáp ứng nhu cầu ở gần nơi học tập, làm việc mà không buộc người có nhu cầu phải bỏ ra một khoản tiền lớn để mua nhà.

Nhưng nhà cho thuê còn có một ý nghĩa khác đối với thị trường BĐS.

Năm 2024, Reuters từng phân tích chính sách nhà ở giá phải chăng của Trung Quốc, trong đó chính quyền địa phương được phép mua những căn hộ chưa bán được và chuyển đổi thành nhà ở giá phải chăng.

Mục tiêu là tận dụng lượng nhà được xây dựng trong thời kỳ bùng nổ BĐS, đồng thời giảm áp lực tồn kho.

Đến năm 2026, hướng đi này tiếp tục xuất hiện trong chính sách của Bắc Kinh: hỗ trợ địa phương mua BĐS hiện có để phục vụ chính sách nhà ở giá phải chăng, bên cạnh cải tạo đô thị và kiểm soát rủi ro BĐS.

Vì vậy, nhà cho thuê không đơn thuần là một chính sách an sinh.

Nó có thể trở thành chiếc cầu nối giữa nguồn cung BĐS đang dư thừa và nhu cầu nhà ở thực tế.

Bước đi tiên phong của Hà Nội

Ở Việt Nam, bối cảnh hoàn toàn khác Trung Quốc. Nước ta không phải đang xử lý một thị trường BĐS suy thoái kéo dài.

Ngược lại, vấn đề nóng hổi hiện nay là giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của một bộ phận người lao động, trong khi nhu cầu về chỗ ở tại đô thị vẫn lớn.

UBND TP Hà Nội vừa cập nhật danh mục dự án nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030, với 3 dự án có tổng vốn đầu tư hơn 34.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 4.367 căn hộ.

Dự án lớn nhất nằm tại Long Biên, quy mô 36 ha, dự kiến cung cấp hơn 2.000 căn hộ và có tổng vốn đầu tư hơn 29.000 tỷ đồng.

Hai dự án còn lại nằm tại Yên Sở, dự kiến cung cấp 1.176 căn và vốn gần 1.400 tỷ đồng; cùng khu vực Việt Hưng, với 1.166 căn và vốn hơn 3.500 tỷ đồng.

Đáng chú ý, đây là những dự án đầu tiên trong chương trình phát triển nhà ở cho thuê của Hà Nội và đã được khởi công vào cuối tháng 6/2026.

Nhưng con số 4.367 căn chưa phải điều đáng chú ý nhất.

Điểm quan trọng hơn nằm ở sự thay đổi trong cách Hà Nội nhìn về thị trường nhà ở.

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết thành phố sẽ chuyển từ mô hình chủ yếu phát triển nhà để bán sang cân bằng giữa phân khúc nhà bán và cho thuê. Trong đó, thành phố ưu tiên quỹ nhà cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân và người thu nhập thấp.

Đây là điểm khiến câu chuyện Hà Nội có sự tương đồng đáng chú ý với Trung Quốc. Cả hai đều đang thừa nhận một thực tế: Thị trường nhà ở không thể chỉ được đo bằng số căn hộ bán ra.

Giống cách nhìn, khác mô hình

Hai thị trường vẫn có những khác biệt rất lớn.

Trung Quốc đang tìm cách xử lý hậu quả của một giai đoạn BĐS phát triển quá nóng, trong đó giá nhà, nợ doanh nghiệp, tồn kho và niềm tin của người mua trở thành những vấn đề đan xen.

Trong khi đó, Hà Nội đang đối mặt với một bài toán khác: nhu cầu nhà ở lớn nhưng nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế.

Theo số liệu của hãng dịch vụ bất động sản CBRE, đến hết quý II/2026, phần lớn nguồn cung chung cư mở bán tại Hà Nội có giá trên 80 triệu đồng/m², trong đó phân khúc trên 120 triệu đồng/m² chiếm hơn 35%.

Vì thế, Hà Nội có thể giống Trung Quốc ở cách nhìn, chứ không nhất thiết ở mô hình.

Thượng Hải đang thử nghiệm việc mua những căn nhà cũ trên thị trường thứ cấp để chuyển thành nhà cho thuê. Hà Nội hiện bắt đầu bằng những dự án nhà cho thuê mới.

Một bên tìm cách tái sử dụng nguồn cung hiện hữu, bên kia đang bổ sung nguồn cung mới.

Cả hai đều hướng đến một mục tiêu rộng hơn: làm cho nhà ở đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của đô thị.

Điểm đáng chú ý vì thế không nằm ở việc xây bao nhiêu căn nhà cho thuê.

Cuộc chơi đang thay đổi ở chỗ: một thị trường BĐS trưởng thành không chỉ cần những căn nhà để bán, mà còn cần đủ lựa chọn để người dân có thể thuê một nơi ở phù hợp với thu nhập, công việc và cuộc sống của mình.