Thông tin được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đề cập trong báo cáo đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022 gửi Thủ tướng Chính phủ.
Ngày 17/12/2021, tất cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đã ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản và Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM và số tiền đặt trước được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng.
Nhưng sau đó, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh) và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12 (chiếm đến 79,06% tổng giá trúng đấu giá), chịu mất tiền đặt cọc. UBND TP.HCM đã quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12.
Cho đến nay, chưa có thông tin về việc hai doanh nghiệp còn lại gồm CTCP Dream Republic và CTCP Sheen Mega nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, mà lẽ ra phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá trong thời hạn 30 ngày và phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá còn lại trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có thông báo của Cục Thuế.
"Phải bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư ngay tình"
Hiệp hội nêu, các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã thu hút được khoảng 21 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản tham gia, trong đó chỉ có 1 doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài tham gia đấu giá lô 3.12.
HOREA cho rằng, do lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá theo phương thức trả giá lên đã dẫn đến một số hệ quả.
Đó là đã xảy ra cuộc đua trả giá giữa 2 hoặc 3 nhà đầu tư, nhất là giữa 2 nhà đầu tư cuối cùng, đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao mà theo HOREA là “giá ảo”.
Phần lớn các nhà đầu tư tham gia đấu giá nhận định mức giá hợp lý chỉ vào khoảng gấp đôi hoặc gấp ba giá khởi điểm đấu giá thì mới đảm bảo tính khả thi và hiệu quả đầu tư đạt kỳ vọng lợi nhuận trong tương lai 3-5 năm sau.
Do một số nhà đầu tư đẩy giá lên rất cao ngay từ các đợt trả giá đầu tiên vượt xa mức giá tính toán, kỳ vọng nên dẫn tới nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn phải bỏ cuộc không còn cơ hội trả giá trong cuộc đấu giá.
Do vậy, HOREA cho rằng phải có giải pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư ngay tình theo quy định tại Điều 7 Luật Đấu giá tài sản 2016 không để họ bị lợi dụng, bị thiệt hại khi tham gia đấu giá, mà điển hình là trường hợp đấu giá lô 3.9; lô 3.12, khi các nhà đầu tư trúng đấu giá bỏ cọc thì tất cả các nhà đầu tư ngay tình khác đều có thể bị thiệt.
"Doanh nghiệp tốn chi phí cho việc đặt cọc, làm hồ sơ đấu giá, tốn thời gian, bị lỡ cơ hội đầu tư, thương hiệu có thể bị ảnh hưởng…", HOREA đánh giá.
Dấu hiệu đầu cơ, giá ảo
Hiệp hội cũng chỉ ra, ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để té nước theo mưa, thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu; hoặc nhằm đánh vống giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện trót lọt thì có thể rút ruột ngân hàng; hoặc để làm sạch bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi.
“Trên thực tế hiện nay, giá nhà đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên mức giá rất cao, ví dụ như một dự án nhà ở tại TP.Thủ Đức (quận 2 cũ) đang chào bán nhà phố có diện tích đất khoảng 95 m2 gồm trệt và 4 lầu với giá bán lên đến khoảng 38,1 tỷ đồng, trong đó đơn giá đất có thể lên đến khoảng 350 triệu đồng/m2”, HOREA cho biết.
Như vậy, Hiệp hội cho rằng, không chỉ có doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để trục lợi mà nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách tối đa hóa lợi nhuận sau các cuộc đấu giá trên đây.
Trước những dấu hiệu bất thường của các cuộc đấu giá đất tại một số địa phương, Thủ tướng đã có Công điện số 1767 ngày 21/12/2021 chỉ đạo quyết liệt, kịp thời và với sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên đã ngăn chặn được những hệ quả, hậu quả tiêu cực có thể xảy ra từ các cuộc đấu giá đất và kiểm soát được tình hình thị trường bất động sản.
Nhưng, thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng có dấu hiệu bị đầu cơ, giá đất, giá nhà, giá căn hộ đang bị đẩy lên rất cao.
Hiệp hội cho rằng, các cuộc đấu giá đất 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhằm đạt mục đích là lựa chọn được các nhà đầu tư có năng lực; xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua việc thực hiện đấu giá công khai; bổ sung nguồn thu ngân sách nhà nước của thành phố để trang trải các chi phí đã bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư và đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Nhưng, qua việc 2 nhà đầu tư trúng đấu giá xin bỏ cọc cho thấy kết quả đấu giá chưa đạt được mục tiêu như kỳ vọng.
Đề nghị xử lý nghiêm đấu giá cao rồi bỏ cọc
Trong các kiến nghị, giải pháp, HOREA cho rằng cần quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất (đất công) để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày, vì thời gian theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít, không phù hợp.
Về đặt cọc đấu giá, Hiệp hội đề nghị xem xét thay thế quy định về tiền đặt trước tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về bảo đảm đấu giá hoặc đặt cọc đấu giá để đảm bảo sự thống nhất, liên thông giữa Luật Đấu giá tài sản 2016 và Bộ Luật Dân sự 2015.
Đề nghị giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định giá trị tiền đặt cọc đấu giá phù hợp với từng cuộc đấu giá tài sản.
Về điều kiện để nhà đầu tư được trả giá trong cuộc đấu giá, đề nghị quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.
Về điều kiện năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai của nhà đầu tư tham gia đấu giá, đề nghị quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai được quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013.
Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 70 và Điều 72 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định xử phạt nghiêm khắc đối với trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, theo hướng xử phạt người bỏ cọc vừa bị mất tiền đặt cọc, vừa bị nộp phạt một khoản tiền đáng kể (có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá) để triệt tiêu lợi ích về mặt kinh tế, để có thể răn đe, ngăn chặn được hành vi người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc như đã xảy ra vừa qua.
HOREA đề nghị tăng cường công tác quản lý nhà nước để kiểm soát chặt chẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản cấp tỉnh nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ, ngăn ngừa hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc hành vi thông đồng giữa nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá, hoặc hành vi can thiệp của phần tử xấu ngoài xã hội vào hoạt động đấu giá tài sản…