Tôi muốn mua mảnh đất thổ cư tại huyện Đông Anh, Hà Nội. Sổ đỏ mang tên người chồng đã mất của bên bán. Gia đình bên bán chịu toàn bộ chi phí sang tên và các chi phí phát sinh. Họ nói là ký hợp đồng chuyển nhượng tại nhà riêng và chuyển 100% tiền mua đất luôn. Tôi thấy không yên tâm lắm. Xin hỏi ký như vậy có bị lừa không? Có rủi ro pháp lý không? Nếu ký tại phòng công chứng nhà nước thì sau bao lâu tôi nhận được sổ đỏ. Sổ đỏ tôi muốn đứng tên cả hai vợ chồng được không ?.Mong sớm nhận được câu trả lời. Xin cảm ơn!.
Độc giả Lư Tiến Phúc (phuclb81@gmail.com)
Trả lời: Dựa trên những thông tin mà bạn đã nêu, chúng tôi tư vấn những quy định của pháp luật về vấn đề mà bạn đang thắc mắc như sau:
Việc bạn muốn mua mảnh đất thổ cư tại huyện Đông Anh, mà sổ đỏ vẫn mang tên người chồng đã mất của bên bán, để tránh những rủi ro pháp lý gặp phải trong khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần xác định được:
Thứ nhất, nếu gia đình bên bán chịu toàn bộ chi phí sang tên và các chi phí phát sinh thì hoàn toàn có thể được, tuy nhiên với việc chuyển nhượng tại nhà riêng thì theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Điều 44 Luật công chứng năm 2014 quy định về địa điểm công chứng như sau:
“1. Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng".
Như vậy, nếu bên bán không thuộc trường hợp tại khoản 2 điều luật trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn được công chứng phải đến các tổ chức hành nghề công chứng.
Về quyền chuyển nhượng đối với mảnh đất: Mảnh đất vẫn mang tên người chồng đã mất của bên bán, khi chưa thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật để tiến hành khai nhận, phân chia và đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà chủ sử dụng đã chết thì những người thừa kế chưa thể thỏa thuận để thế chấp hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Vì vậy bạn có thể yêu cầu bên bán thực hiện các thủ tục khai nhận di sản do người chết để lại là quyền sử dụng đất, tiếp đến là đăng ký sang tên cho người hưởng di sản. Khi họ đã hoàn thành các thủ tục này, thì việc chuyển nhượng sẽ tránh gặp những rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, sau khi yêu cầu bên bán thực hiện công việc trên, bạn có thể tiến hành mua mảnh đất đó. Với các thủ tục cần thiết cho việc sang tên như sau:
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
Dự thảo hợp đồng (nếu có);
Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
Về việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2015), tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này.
Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung (khoản 1 Điều 40 quy định về Hậu quả của việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân). Theo đó, vợ chồng có thể cùng đứng tên trên sổ đỏ được.