Suốt thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục ghi nhận hoạt động giảm giá, chiết khấu, và các chính sách ưu đãi mạnh tay từ các chủ đầu tư. Nếu nhìn bề ngoài, đây là cơ hội chưa từng có cho người mua nhà trong bối cảnh khó khăn.
Thế nhưng, thực tế đó là các dự án/sản phẩm đã “bán ròng” vài năm nhưng thanh khoản khá yếu. Đặc biệt, các dự án bất động sản ở xa Tp.HCM. Động thái chiết khấu “khủng” từ chủ đầu tư cho thấy, nguồn hàng “ế ẩm” đã tồn đọng lại nhiều năm, khó ra hàng.
Ghi nhận cho thấy, có một số chủ đầu tư liên tục áp dụng chính sách ưu đãi “khủng” suốt thời gian dài. Điều này ngầm hiểu chủ đầu tư đang giảm giá sản phẩm. Đồng thời, một chính sách áp dụng nhiều lần cho một giỏ hàng chứng tỏ thanh khoản dự án không khả quan.
Thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện một số chủ đầu tư liên tục “bom tấn” chính sách bán hàng. Trong đó, loạt chính sách chiết khấu khủng cùng những cam kết biên lợi nhuận cao được áp dụng ở dự án căn hộ, nhà phố - biệt thự. Chẳng hạn, từ năm 2021 đến nay, Tập đoàn An Gia gần như áp dụng một chính sách bán hàng cho dự án The Standard tại Tân Uyên, Bình Dương. Đây cũng là dự án xuất hiện nhiều lần từ nhiều năm trước trên thị trường nhưng thanh khoản khá yếu.
Ngoài việc chiết khấu, hỗ trợ thanh toán sau 18 tháng nhận nhà, chủ đầu tư này còn cam kết ngân hàng liên kết giải ngân cho khách mua với lãi suất cố định 5%/năm trong 2 năm; cam kết cho thuê lại với thu nhập thụ động lên đến 1,6 tỉ đồng. Sau khoảng thời gian không bán được hàng, mới đây chủ đầu tư này lại “lật lại” chính sách bán hàng đã đưa ra trước đó. Tuy nhiên, tìm hiểu được biết, thanh khoản dự án này vẫn khá chậm.
Cũng cam kết bằng chính sách cho thuê, một dự án tại Bình Chánh là Westgte cam kết thuê lại lên đến 1,8 tỉ đồng với sản phẩm shophouse từ 12-18 tháng, tương đương 50-100 triệu đồng/tháng. Đây cũng là điều “không tưởng” trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay. Đặc biệt ở thị trường cho thuê lợi nhuận của nhà đầu tư liên tục sụ giảm mạnh suốt những năm qua.
Có một số dự án bất động sản ở khá xa Tp.HCM, thanh khoản khá yếu trong thời gian dài. Ảnh: Minh hoạ
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam từng chia sẻ, hiện nay tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống mạnh. Chưa kể, việc cho thuê cũng trở nên khó khăn, nhất là với các dự án bất động sản ở quá xa khu vực Tp.HCM. Hiện tỷ suất cho thuê còn đâu đó 2,5-4% tại Tp.HCM. Mức này có thể sụt giảm nữa trong bối cảnh thị trường gặp khó khăn.
“Cùng với sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê thì nhu cầu cá nhân mua căn hộ để cho thuê chắc chắn sẽ giảm”, vị này nhấn mạnh.
Mới đây, một dự án căn hộ tại Tp.Thủ Đức, Tp.HCM thông báo chiết khấu 40%. Đây là mức chiết khấu chưa từng có trên thị trường căn hộ Tp.HCM những năm gần đây. Tuy nhiên, khi tìm hiểu đây là mức chiết khấu cho những khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ. Thanh khoản yếu, sức mua kém, thậm chí, dự án bán mãi không ai mua, một số chủ đầu tư liên tục tìm cách bằng chính sách “khủng”.
Tìm hiểu được biết, có những giỏ hàng vài chục căn chủ đầu tư bán từ năm 2021 đến nay vẫn chưa hấp thụ hết. Trong khi đưa ra các chính sách bán hàng lặp đi lặp lại ở các năm sau cũng gây không ít bất lợi cho nhà đầu tư cá nhân đã từng đầu tư vào dự án ở giai đoạn đầu.
Một chuyên gia trong ngành cho rằng, nhà đầu tư cá nhân sẽ gặp cản trở thanh khoản tại các dự án mà sức mua yếu, kéo dài nhiều năm. Chủ đầu tư liên tục đưa ra chính sách bán hàng để đẩy nguồn hàng sơ cấp thì sản phẩm của nhà đầu tư thứ cấp sẽ không cạnh tranh lại được. Đây cũng là thế khó của nhà đầu tư khi bỏ tiền vào các dự án này.
Thực tế, không khó bắt gặp một số dự án căn hộ hay nhà phố, biệt thự tại tỉnh lân cận Tp.HCM nhưng không có vị trí giáp ranh như Thuận An, Tân Uyên, Thủ Dầu Một (Bình Dương); Đồng Xoài (Bình Phước)….sức mua dự án khá kém. Thậm chí, có dự án có quy mô hàng ngàn nền đất, hay nhà phố nhưng bán 4 - 5 năm vẫn chưa hết nguồn hàng sơ cấp. Biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp giảm.
Gần như họ chỉ ra được hàng khi sản phẩm sơ cấp của nhà đầu tư đã bán hết. Nhưng điều này là khó khăn trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động trong những năm qua. Đây cũng là lý do, thị trường thứ cấp xuất hiện tình trạng bán tháo, cắt lỗ bất động sản của nhà đầu tư.
Chia sẻ về câu chuyện phía sau những chính sách chiết khấu của chủ đầu tư, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, hiệu quả của động thái này chưa thật sự có ảnh hưởng rõ nét lên thanh khoản thị trường, dễ thấy qua việc tỷ lệ tiêu thụ ở các dự án trong các tháng vừa qua chỉ dao động phổ biến ở mức từ 13% – 20% nguồn cung mở bán mới.
Bên cạnh đó, các mức chiết khấu “khủng” lên đến 40% – 50% trên giá bán thường chỉ áp dụng khi khách hàng thanh toán nhanh, vượt tiến độ 50%, 70% thậm chí là trên 90% giá trị sản phẩm và phải dùng vốn tự có (không có hỗ trợ từ ngân hàng), chính sách này hướng đến là những khách hàng có nguồn tài chính nhàn rỗi, muốn săn cho mình những bất động sản vị trí tốt ở mức giá hấp dẫn chứ chưa thật sự lan tỏa rộng khắp toàn thị trường.
Nói về mặt trái của chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc của các chủ đầu tư cho khách mua nhà, vị này cho rằng, về mặt tích cực, đây là công cụ giúp cho chủ đầu tư kích cầu thị trường, tăng hiệu quả bán hàng. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao, thì các khoản vay mua bất động sản đến hạn phải trả liên tục gây áp lực lên chủ đầu tư, cũng như các nhà đầu tư.
Chính việc lạm dụng đòn bẩy tài chính, khoản vay bị đẩy lên quá cao so với năng lực trả nợ của chủ đầu tư/nhà đầu tư đã mang đến những hậu quả tiêu cực không mong muốn. Khi đó, các chủ đầu tư mất đi năng lực thực hiện cam kết tài chính, nhà đầu tư phải tự mình thực hiện việc thanh toán lãi suất/nợ trong thời gian ân hạn của chủ đầu tư đã tạo ra nhiều vấn đề cho cả 2 bên “mua – bán”.
Khi đó, phần lớn nhà đầu tư không có khả năng trả nợ đã bị rơi vào nhóm nợ xấu, nhằm giảm áp lực về dòng vốn các hiện tượng “cắt lỗ” xuất hiện ồ ạt trên thị trường và mang đến những tác động tiêu cực cho thị trường bất động sản hiện nay.