Anh Trần Quang M. (một nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội) cho rằng việc đấu giá đất qua nhiều vòng chính là một kẽ hở để các nhà đầu cơ thổi giá cao bất thường rồi bỏ cuộc trước khi cuộc đấu giá kết thúc mà vẫn không mất tiền cọc.
" Ví dụ như người trả giá 30 tỷ đồng/m2 ở vòng thứ tư nhưng phiên đấu giá bắt buộc qua 6 vòng thì những vòng sau họ không trả nữa, nếu cũng không có ai trả hơn giá đó thì lô đất sẽ coi như đấu giá không thành công. Kết thúc phiên đấu giá, người này vẫn được nhận lại tiền cọc bình thường ", anh M. nói.
Cũng theo anh M., với quy định phải đấu giá qua nhiều vòng, nếu những người có ý định phá hoại thì họ dễ dàng "hét" mức giá không tưởng, rồi đến các vòng sau bỏ cuộc và kết quả là lô đất đó sẽ buộc phải đấu giá lại tại một buổi khác. " Nếu không bịt kẽ hở này, việc đấu giá đất sẽ dễ bị lợi dụng để nhà đầu cơ thổi giá hoặc phá hoại, dẫn đến cơ quan chức năng phải tốn chi phí, thời gian để tổ chức lại ", anh M. chia sẻ.
Có nhiều bất cập tại các phiên đấu giá đất ở Hà Nội thời gian qua. (Ảnh minh họa)
Đồng quan điểm với anh M., chị Lê Thị Yến Nhi, một nhà đầu tư đã tham gia nhiều phiên đấu giá đất ở Hà Nội, cũng cho rằng, việc tổ chức đấu giá qua nhiều vòng giúp giá bất động sản sát với giá thị trường và ngân sách có thể thu được nguồn tiền lớn. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, quy định này cũng khiến nhiều người lợi dụng với mục đích xấu để loại hết đối thủ, thổi giá đất, đến vòng cuối chỉ cần dừng chơi và lấy lại được tiền cọc.
" Tôi cho rằng, không cần thiết phải đấu giá qua nhiều vòng mà chỉ cần đấu giá 1 vòng, ai trúng giá cao nhất thì công nhận kết quả. Nếu có nhu cầu thật, người đấu giá sẽ trả một mức giá phù hợp với giá thị trường ", chị Yến Nhi đề xuất.
Bàn luận về vấn đề này, theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU), đấu giá đất qua nhiều vòng là phương thức phổ biến nhằm tối ưu hóa giá trị đất đai, đặc biệt với tài sản công. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không ít trường hợp trả giá cao rồi bỏ cuộc, gây mất cân đối và lãng phí nguồn lực xã hội. " Những người này thường đẩy giá đất lên rất cao ở các vòng đầu, nhưng đến vòng cuối họ dừng tham gia. Điều này không chỉ gây thất thoát nguồn lực mà còn ảnh hưởng đến uy tín của phiên đấu giá ", ông Huy nhấn mạnh.
Ngoài ra, giá khởi điểm vẫn chưa sát thị trường, thường được định ở mức thấp cũng tạo cơ hội cho những nhà đầu tư không nghiêm túc tham gia đấu giá, đẩy giá lên cao bất hợp lý, gây méo mó thị trường.
Một "kẽ hở" nữa cũng được ông Huy chỉ ra là thời gian thanh toán kéo dài hoặc không có quy định rõ ràng về tiến độ sử dụng đất khiến đất đai bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.
Bịt kẽ hở bằng cách nào?
Do đó, ông Huy cho rằng, cần phải tăng mức giá khởi điểm lên cao hơn, khi đó số tiền đặt cọc sẽ lớn và buộc nhà đầu tư phải tham gia đấu giá nghiêm túc.
Bên cạnh đó, có thể áp dụng việc nộp tiền đặt cọc tương ứng với giá trả qua từng vòng. Theo đó, khi nhà đầu tư trả giá ở vòng đầu tiên, họ phải nộp một khoản đặt cọc tương ứng với mức giá này. Nếu tiếp tục tham gia vòng sau với mức giá cao hơn, tiền đặt cọc cũng tăng theo tỷ lệ giá trả. " Nếu thực hiện được giải pháp này sẽ ngăn chặn được tình trạng thổi giá ảo và phá hoại tại các phiên đấu giá ", ông Huy nhận xét.
Ông Huy cũng đề xuất nên tăng tỷ lệ đặt cọc lên từ 30-50% giá khởi điểm, thay vì chỉ 5-20% như hiện nay. Đồng thời, nên rút ngắn thời gian nộp tiền sau khi trúng đấu giá, quy định thời gian nộp đủ tiền trúng đấu giá chỉ trong 10-20 ngày sau khi công bố kết quả. Sau thời hạn này, nếu không nộp đủ tiền, quyền trúng đấu giá sẽ bị hủy bỏ, và người thắng cuộc mất toàn bộ tiền đặt cọc.
" Việc định giá sát thị trường, tăng tiền đặt cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền, hạn chế chuyển nhượng và bắt buộc xây dựng đúng tiến độ sẽ không chỉ tạo ra sân chơi minh bạch, mà còn góp phần phát triển kinh tế bền vững, đảm bảo nguồn lực đất đai được khai thác tối ưu ", ông Huy nhấn mạnh.
Mức giá không tưởng hơn 30 tỷ đồng/m2 được trả trong phiên đấu giá đất tại huyện Sóc Sơn hôm 29/11.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng đề xuất cần phải xác định lại mức giá khởi điểm. Hiện nay giá khởi điểm đang thấp hơn khoảng 10 lần giá thị trường, trong khi mức tiền cọc chỉ là 20% giá trị thửa đất theo giá khởi điểm. Tiền cọc quá thấp nên khách hàng không ngần ngại bỏ cọc ngay sau khi trúng đấu giá.
Bên cạnh đó, đơn vị tổ chức đấu giá cần đưa ra tiêu chuẩn để sàng lọc khách hàng có nhu cầu sử dụng với người đầu cơ, đưa ra quy định chứng minh năng lực tài chính.
Ngoài ra, sau khi đấu giá thành công, cần có quy định về việc khách hàng cam kết đưa đất vào khai thác, sử dụng và không được chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định.
Mới đây, sau phiên đấu giá 58 thửa đất tại huyện Sóc Sơn vào ngày 30/11, một lãnh đạo địa phương đã lên tiếng thừa nhận trong quá trình đấu giá, có một nhóm khách hàng "phá" buổi đấu giá bằng cách trả giá cao bất thường. Tuy nhiên, tới vòng đấu giá thứ 6, cũng là vòng cuối cùng thì họ bất ngờ xin rút, không tiếp tục tham gia.
Cụ thể, một nhóm khách định trả giá để mua lô đất đấu giá, nhưng đến vòng đấu thứ ba, giá được trả đã vượt qua mức nhóm này mong muốn trúng nên họ không thể mua được. Vì vậy, đến vòng thứ tư, nhóm này bắt đầu trả giá cao hơn rất nhiều lần so với giá thị trường, đến 30 tỷ đồng/m2. Thậm chí, sau khi dừng ở vòng 6, người này còn ghi trong phiếu trả giá dòng chữ rất lớn với nội dung “ Tôi sợ quá! Xin rút ”.
Sau cùng, chỉ có 22/58 lô đất được đấu trúng, mức giá dao động từ 32 - 50 triệu đồng/m2. Tất cả những người "hét" giá cao ở vòng 5 đều đã xin dừng trả giá ở vòng 6.
" Việc đấu giá theo vòng như thế này mới thực hiện lần đầu tiên ở thành phố, mới có mấy đơn vị áp dụng. Bây giờ có trường hợp tìm ra khe hở này, trả giá cao rồi xin rút để không cho người khác mua được nữa ", vị này nói và cho biết thêm trong tuần tới sẽ cho đấu giá lại các lô đất.