Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua, theo ông, đâu là “vấn đề nóng” nổi cộm?
Theo tôi, đó là hai vấn đề về dòng tiền và tâm lý thị trường. Thứ nhất là nguồn vốn luân chuyển trong thị trường bất động sản bị tắc nghẽn, xuất phát từ nhiều sự kiện liên tiếp xảy ra ở thị trường vốn trong nước như giới hạn room tín dụng cho bất động sản và siết điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Tâm lý thị trường cũng bị ảnh hưởng từ giữa năm 2022 trở đi, sau những biến động liên quan đến một số doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước. Cộng với yếu tố bên ngoài không thể lường trước là lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới, nhiều doanh nghiệp bất động sản “trở tay không kịp” trong việc xoay sở dòng tiền ngắn hạn để trả nợ trái phiếu và đảm bảo tiến độ xây dựng.
Tác động vĩ mô cùng lúc đó cũng khiến người mua nhà và nhà đầu tư chới với khi lãi suất tăng cao, buộc họ phải chấp nhận trả lãi tín dụng cao hoặc bán lại tài sản với mức giá không như kỳ vọng.
Ông đánh giá như thế nào về tác động của “vấn đề nóng” này đối với thị trường?
Tác động của hai vấn đề nói trên dự kiến còn kéo dài đến ít nhất quý 3 năm nay vì các vướng mắc về nguồn cung, giá bán và thanh khoản không thể giải quyết một sớm một chiều.
Khi doanh nghiệp không thể tiếp cận các kênh huy động vốn (chứng khoán, tín dụng), dòng tiền bị “đóng băng” ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, bàn giao dự án, và nguồn cung toàn thị trường nói chung. Theo số liệu Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại triển khai trên cả nước giảm từ 1.148 dự án vào quý III/2022 xuống còn 466 dự án vào quý I cùng năm – giảm gần 60% chỉ trong 3 tháng.
Bên cạnh đó, dòng tiền bị tắc nghẽn còn làm áp lực nợ trái phiếu đến hạn của doanh nghiệp bất động sản thêm trầm trọng. Theo ước tính của Finn Ratings, giá trị trái phiếu đáo hạn năm 2023 của nhóm bất động sản sẽ khoảng 104.240 tỷ đồng, năm sau là 105.180 tỷ đồng, chiếm phân nửa tổng các nhóm ngành nghề (không bao gồm ngân hàng). Đây được xem là rủi ro rất lớn cho cả thị trường vốn và thị trường bất động sản, tiềm ẩn nguy cơ mất khả năng thanh toán.
Những vấn đề như trên lại tiếp tục tác động đến tâm lý thị trường. Khi niềm tin thị trường bị lung lay cộng với áp lực lãi vay, nhiều nhà đầu tư chủ động giảm giá, bán tháo các tài sản hình thành trong tương lai ở một số thị trường vùng ven. Tuy nhiên, thanh khoản cũng không mấy khả quan khi nhiều khách hàng chuyển sang tâm lý phòng thủ, “tiền mặt là vua”, tạo nên thế giằng co giữa người bán và người mua, dẫn đến thanh khoản thấp.
Nguồn cơn của những vấn đề này khởi điểm từ đâu, phải chăng là do sự phát triển quá nóng trong một thời gian dài của thị trường bất động sản?
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản nhìn chung khó tránh những chu kỳ tăng trưởng nóng – lạnh. Tuy vậy, tác động của giai đoạn “nguội lạnh” có thể giảm thiểu nếu thị trường được xây trên các nền tảng tốt về cung – cầu, giá cả – lãi suất và chính sách. Khi các nền tảng này ổn định, vững chắc, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh và tạo ra những giá trị tích cực cho nền kinh tế và xã hội.
Tôi cho rằng, các bên tham gia thị trường đang trong quá trình tái xác định kế hoạch xây dựng, đầu tư hay sở hữu bất động sản dựa trên nhu cầu thực, mục tiêu và năng lực tài chính của họ. Những khó khăn như ách tắc thanh khoản, lệch nguồn cung, hay không thể huy động vốn theo tôi xuất phát từ việc đánh giá các vấn đề trên chưa sát thực tế và xét đến tầm nhìn dài hạn.
Ngoài ra, vai trò giám sát, điều hành, điều tiết của Nhà nước là hết sức quan trọng. Trong đó, khung pháp lý gồm luật và chính sách là công cụ, “xương sống” cho vận hành và quản lý. Thực tế, bất động sản Việt Nam đã trải qua một vài chu kỳ phát triển trước đây, nhưng kinh nghiệm xử lý, đặc biệt trong giai đoạn khó khăn, chưa thực sự phát huy tốt.
Từ nửa cuối năm 2022, Chính phủ Việt Nam có nhiều động thái liên quan nhằm hỗ trợ, tháo gỡ điểm nghẽn và thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh. Ông đánh giá như thế nào về những động thái này?
Các động thái nói trên đều hướng đến mục tiêu tháo gỡ các vướng mắc, tạo điều kiện cho thị trường tiếp tục vận hành, phát triển cân bằng và bền vững. Chẳng hạn, thị trường đã “dễ thở” hơn khi có thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất triển khai để khơi thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản.
Hay Nghị định số 08/2023/NĐ-CP mới ban hành cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu kéo dài kỳ hạn và thanh toán gốc, lãi bằng tài sản khác ngoài tiền mặt, cho thấy nỗ lực cân bằng lợi ích của doanh nghiệp và của trái chủ. Riêng tại TP.HCM, 4/7 dự án vướng pháp lý đã có chỉ đạo chi tiết sau khi tổ công tác liên ngành làm việc với lãnh đạo TP.HCM để xem xét xử lý.
Theo ông, những động thái hỗ trợ từ phía Chính phủ đã đủ để định hướng, “nắn” lại thị trường địa ốc?
Tôi cho rằng những giải pháp của Chính phủ mang tính điều tiết vĩ mô, đảm bảo sự phát triển cân bằng cho các bên tham gia thị trường và tăng trưởng ổn định cho đất nước.
Thực tế, nhờ mức độ tiếp xúc cao với các yếu tố bên ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có những điểm chung với diễn biến trong khu vực. Đó là tâm lý đầu tư phòng thủ trước tài sản rủi ro cao, khiến các tài sản chất lượng thấp và không đem lại giá trị bền vững có nguy cơ lùi dần khỏi danh mục ưu tiên.
Khi làm việc trực tiếp với các nhà đầu tư nước ngoài, tôi nhận thấy họ quan sát kỹ và nhận xét tốt về các động thái này. Vì suy cho cùng, cái họ hướng tới là một môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh với nền tảng chính sách hoàn thiện và Chính phủ đang làm rất tốt điều đó.
Đến thời điểm hiện tại, có rất nhiều giải pháp được đưa ra để tháo gỡ thị trường. Theo ông, đâu là giải pháp căn cơ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc?
Như đã đề cập, các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ là cần thiết, nhưng cần sự vào cuộc và thay đổi của các bên tham gia thị trường – từ chủ sở hữu bất động sản, nhà phát triển, đến nhà đầu tư.
Cụ thể, để thích ứng với điều kiện mới, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy, chiến lược kinh doanh, tái định hướng mục tiêu phát triển, sắp xếp cấu trúc tinh gọn để tăng cường năng lực thích ứng. Ngoài ra, tái cơ cấu nợ và danh mục phát triển dự án để đảm bảo khả năng xây dựng và chi trả, cũng như chủ động điều chỉnh giá bán để phù hợp với tình hình thực tiễn.
Niềm tin thị trường cũng cần được củng cố để khách hàng, nhà đầu tư, người mua nhà yên tâm, từ đó thúc đẩy các hoạt động giao dịch, phục hồi thanh khoản. Để củng cố niềm tin và kỳ vọng này, yếu tố minh bạch là giải pháp lâu dài cần được hướng đến.
Ông có thể chia sẻ kinh nghiệm ở 1-2 nước trong giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản khi “đóng băng” ở giai đoạn trước hoặc hiện nay?
Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc có lẽ là ví dụ được nhiều người quan tâm hiện nay. Tháng 11 năm ngoái, Bắc Kinh tung ra Kế hoạch 16 điểm với hàng loạt biện pháp như bơm hàng trăm tỷ USD vào bất động sản, tăng room tín dụng, giảm lãi suất vay mua nhà, đến chủ động giảm giá để kích cầu mua bất động sản.
Tuy nhiên, theo phân tích của Tổ chức Tiền tệ Quốc tế, các giải pháp này chủ yếu nhằm giúp đỡ các công ty bất động sản có sức khỏe tài chính tốt chứ chưa giải quyết hiệu quả vấn đề số lượng rất lớn nhà ở chưa xây dựng xong. Giá nhà liên tục giảm trong 16 tháng, tính đến tháng 12/2022, và chưa có dấu hiệu dừng lại. Reuters đánh giá Trung Quốc sẽ tiếp tục kiềm chế hoạt động đầu cơ bất động sản trong năm 2023. Điều này góp phần kìm hãm đà tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc.
Tại Mỹ, khủng hoảng nhà ở bình dân thậm chí đã xảy ra trước đại dịch. Giá thuê nhà tăng từ khoảng 3%/tháng (năm 2018) đến 11.4%/tháng (năm 2021). Nguyên nhân được cho vì nguồn cung phân khúc này bị giới hạn bởi các quy định khắt khe về xây dựng và chi phí thi công đắt đỏ.
Để giữ giá thuê trong tầm kiểm soát, nhiều đề tài nghiên cứu đã được thực hiện nhằm thuyết phục các nhà chính sách nới lỏng luật lệ. Ví dụ, tại San Francisco, một nghiên cứu năm 2021 đã chỉ ra rằng trong phạm vi 100 mét của công trình mới, giá thuê giảm 2% và khả năng người thuê nhà phải dọn đi chỗ khác có giá thấp hơn giảm 17%.
Nói như vậy để thấy, khó có một giải pháp hoàn toàn phù hợp bởi mỗi thị trường bất động sản đều có đặc thù. Giải pháp hôm nay có thể trở thành bài toán phải giải quyết ngày mai. Những gì đang được thực hiện tại Việt Nam cho thấy sự thận trọng cần thiết để đảm bảo ổn định thị trường.
Trong chia sẻ mới đây, ông nhận định rằng: Thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ? Vì sao ông lại đưa ra nhận định này?
Nếu tính từ 1986 đến nay, nền kinh tế Việt Nam mới chỉ mở cửa gần 40 năm, cho phép kinh doanh tư nhân và có yếu tố nước ngoài. Yếu tố non trẻ, ý tôi ở đây không chỉ là thời gian mà còn có thể xét theo nhiều khía cạnh khác.
Đó là sự đa dạng, khi thị trường chưa có đầy đủ loại hình sản phẩm và dịch vụ bất động sản với nhiều tiêu chuẩn khác nhau về giá, chất lượng, phân khúc. Có liên quan trực tiếp, thị trường vốn cũng chưa thực sự cởi mở với các loại hình đầu tư mới ngoài chứng khoán và trái phiếu, mặc dù các công cụ huy động khác như REIT đã hiện diện khá đầy đủ.
Ngoài ra, các chu kỳ biến động mà thị trường trải qua chưa nhiều, dẫn đến kinh nghiệm điều hành vẫn cần phải được quan sát, học hỏi và điều chỉnh. Một yếu tố không thể không kể đến là tiềm năng tăng giá, vì thị trường mới nổi sẽ có tốc độ tăng trưởng và sức hấp thụ cao hơn so với các thị trường tiên tiến.
Sự non trẻ sẽ là lợi thế, là sức hấp dẫn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là trong đánh giá của các nhà đầu tư nước ngoài?
Từ góc độ đầu tư, một thị trường “già cỗi” sẽ có những đặc điểm kém hấp dẫn hơn vì không còn nhiều dư địa phát triển, xét về các nền tảng dân số và mức độ bão hòa kinh tế. Việt Nam có nhiều lợi thế hơn so với các nước trong khu vực, khi vừa đang trong thời kỳ dân số vàng, vừa chứng kiến nền kinh tế tăng trưởng ngoạn mục (một trong những quốc gia tăng trưởng nhanh nhất trên toàn cầu).
Do đó, bất chấp lạm phát và lãi suất, các nhà đầu tư nước ngoài như quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ hay châu Á – Thái Bình Dương đang tích cực tiếp cận các dự án bất động sản tại Việt Nam trong hầu hết các phân khúc. Với nguồn vốn và tầm nhìn dài hạn, họ đang tận dụng thời điểm giảm tốc hiện tại để giải ngân cho một chu kỳ bất động sản mới.
Có một thực tế rằng, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thực sự khó khăn và thậm chí có doanh nghiệp đang tái cơ cấu bằng động thái bán dự án, chuyển nhượng một phần doanh nghiệp cho nhà đầu tư nước ngoài. Ông nghĩ sao về hiện tượng này?
Cần phải nói là doanh nghiệp Việt có những thế mạnh riêng, không dễ thay thế bởi các đơn vị nước ngoài. Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ, chưa có nhiều sự đa dạng. Một thị trường đa dạng sẽ thúc đẩy tính cạnh tranh giữa các bên tham gia trong đó và nhờ đó sẽ sự phát triển hơn nữa. Tại Việt Nam, thị phần vẫn nghiêng về khối nội, do đó các khó khăn trên thị trường hiện nay mở ra nhiều cơ hội mới để hợp tác hơn là thâu tóm.
Các nhà đầu tư nước ngoài gặp khá nhiều rào cản về tiếp cận thông tin (hạn chế về ngôn ngữ, cơ sở dữ liệu) cũng như một số quy định hiện nay chưa cho phép sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài (chẳng hạn như tham gia phát triển NOXH). Trong bối cảnh chi phí gia tăng, họ sẽ tìm kiếm hình thức liên doanh hay các mô hình hợp tác khác với doanh nghiệp Việt Nam để thâm nhập thị trường nhanh hơn, hiệu quả hơn.
Theo ông, Việt Nam có cần những giải pháp “cứu” doanh nghiệp bất động sản hay cứ để diễn biến này thuận theo cơ chế vận hành của thị trường?
Theo quan sát của tôi, không có nỗ lực nào mang tên “giải cứu bất động sản” mà thực chất là các động thái của Chính phủ để hoàn thiện, ổn định nền kinh tế, trong đó có thị trường vốn và thị trường bất động sản. Các nền tảng cơ bản của Việt Nam về dân số – lao động, thu nhập – tiêu dùng khá vững, cho thấy nội lực tốt để phát triển bất động sản.
Điều thị trường cần lúc này là có thêm thời gian để củng cố kinh nghiệm về cung – cầu, giá cả – lãi suất. Là trụ cột thứ ba: chính sách, tôi cho rằng Nhà nước sẽ không can thiệp quá sâu vào thị trường mà chỉ đóng vai trò giám sát, kiểm tra và thiết lập hành lang pháp lý vững chắc để các bên tham gia thị trường có “bệ đỡ” đầy đủ để tự tin hoạt động.
Đánh giá của ông, thị trường bất động sản Việt Nam khi nào sẽ bắt đầu phục hồi và đi vào quỹ đạo tăng trưởng?
Thị trường bất động sản đang trải qua điều chỉnh để tiến tới một chu kỳ mới. Cân nhắc những vấn đề về vốn – tài chính không thể giải quyết ngày một ngày hai, tôi cho rằng thị trường nhà ở có thể bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023 trở đi. Trong khi đó, phân khúc bất động sản văn phòng, công nghiệp và bán lẻ dự báo tiếp tục tăng trưởng năm nay nhờ duy trì tiềm năng và sức hấp thụ tốt. Dự báo này khá tương đồng với các thị trường khác trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Đó là tốc độ và thời điểm ổn định, tái lập giá và hồi phục sẽ khác nhau tùy vào thị trường và phân khúc.
Tại thời điểm này, nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào tài sản có tính an toàn cao (tài sản phòng thủ hay tài sản cốt lõi) với các đặc điểm về chất lượng, tình trạng hoàn thành, pháp lý, cũng như khả năng tăng trị giá vốn trong dài hạn.
Cảm ơn những chia sẻ của ông!
Mai Linh
Hải An