Toàn cảnh thị trường khu công nghiệp 2 miền Nam, Bắc

Báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng cho thấy, ngành công nghiệp hiện vẫn là ngành có mức tăng trưởng tốt và thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư ở trong và ngoài nước.

Một số dự án đầu tư khu công nghiệp (KCN) mới được chấp thuận đầu tư và triển khai thực hiện trong 6 tháng đầu năm trên địa bàn cả nước góp phần bổ sung nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai. Đơn cử như tại Bình Dương là KCN Cây Trường của Becamex IDC có quy mô 700 ha tổng vốn đầu tư hơn 5.459 tỷ đồng, VSIP III của VSIP Group có quy mô 1.000 ha, tổng vốn đầu tư 6.407 tỷ đồng.

Tại Long An, KCN Nam Tân Tập của Công ty TNHH Saigontel Long An có quy mô 245 ha, tổng mức đầu tư hơn 2.590 tỷ đồng; KCN Tân Tập của Công ty CP Đầu tư Phát triển Long An có quy mô 654 ha, tổng vốn đầu tư 9.910,727 tỷ đồng; dự án nhà xưởng và nhà kho quy mô 13,4 ha tại KCN Phú An Thạnh. Ở Quảng trị, KCN Quảng Trị quy mô khoảng 500 ha; dự án nhà xưởng và nhà kho KCN Hố Nai quy mô 16,3 ha tại Đồng Nai...

Tỷ lệ lấp đầy ở các KCN của cả nước trong nửa đầu năm 2022 có xu hướng tăng và đạt ở mức cao, trong đó tỷ lệ lấp đầy các KCN ở phía Bắc trong nửa đầu năm 2022 đạt khoảng 80%, các tỉnh phía Nam là khoảng 85%. Tại một số địa phương, tỷ lệ lấp đầy các KCN còn ở mức cao trên 95% như TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh.

Giá thuê bất động sản công nghiệp trong quý II/2022 tiếp tục có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước, tại khu vực phía Bắc tăng 5-12% và tại khu vực phía Nam là 8-13% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong khi đó, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, Nghị định 35 của Chính phủ ban hành cuối tháng 5/2022 được các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ thúc đẩy tốc độ cấp phép các dự án KCN và khu kinh tế.

Trong nửa cuối năm, mảng BĐS công nghiệp được dự báo sẽ khởi sắc cả về nguồn cung lẫn nhu cầu. Tỷ lệ lấp đầy từ 80- 85% tại các KCN sẽ tiếp tục được duy trì và mức giá cho thuê được dự báo không thay đổi đáng kể.

Nguồn cung dồi dào, giá thuê cạnh tranh

Nghiên cứu thị trường BĐS công nghiệp quý II của Cushman & Wakefeild (C&W) Việt Nam tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Bắc Giang và Hà Nội cho thấy, thị trường đất công nghiệp miền Bắc có nguồn cung dồi dào và giá cả cạnh tranh.

Nguồn cung đất công nghiệp tại những tỉnh lân cận Hà Nội vẫn còn nhiều, với tỷ lệ lấp đầy trung bình của khu vực vào khoảng 83%. Giá thuê trung bình cho đất công nghiệp ở các tỉnh được ghi nhận vào khoảng 108 USD/m2/chu kỳ thuê.

Hải Phòng và Quảng Ninh ghi nhận mức lấp đầy thấp hơn so với những tỉnh khác trong vùng bởi nguồn cung mới được triển khai (DEEP C Hải Phòng III, DEEP C Quảng Ninh II; AMATA Sông Khoai tại Quảng Ninh).

Trong đó, nguồn cung đất công nghiệp dồi dào nhất là ở Hải Phòng với hơn 3.200 ha, kế đến là Bắc Ninh với 3.000 ha, tiếp theo là Quảng Ninh với gần 2.500 ha. Hưng Yên có gần 1.500 ha, Hải Dương có khoảng 1.300 ha, Hà Nội có khoảng 1.100 ha, Vĩnh Phúc có khoảng 1.000 ha và Bắc Giang nguồn cung thấp nhất với khoảng 800 ha.

Bên cạnh đó, về nhà xưởng xây sẵn, các chủ đầu tư trong nước bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại.

Hà Nội có nguồn cung ít nhất ở loại hình này nhưng lại có mức giá thuê trung bình cao nhất khu vực. Bắc Ninh hưởng lợi từ những nhà sản xuất chính (Samsung, Canon) và những ngành phụ trợ cho những hãng này, khiến cho nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở tỉnh này vẫn luôn dồi dào, nhất là nhà xưởng hiện đại. Hải Phòng là một vùng công nghiệp chủ chốt khác ở miền Bắc, đứng thứ 2 về cả nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và về giá thuê trung bình trong cả khu vực.

Các chủ đầu tư trong nước dần chuyên nghiệp hơn, có khả năng cung ứng những sản phẩm có chất lượng tương đương với các chủ đầu tư quốc tế với mức giá cạnh tranh. Những chủ đầu tư trong nước như KTG Industrial, nPL, và KCN Việt Nam, đã mở rộng thị phần của mình trên thị trường và sẽ tung ra thêm nguồn cung mới vào cuối năm 2022.

Về nhà kho xây sẵn, nguồn cung nhà kho hạng A tăng trưởng mạnh tại các tỉnh công nghiệp chính.

Hà Nội có giá thuê trung bình cao nhất khu vực. Bắc Ninh có lượng lớn nhà kho xây sẵn hạng A, sẵn sàng cung ứng cho những hãng sản xuất lớn trong tỉnh (như Samsung, Lock & Lock). Hải Phòng, với ngành logistics và hoạt động giao thương hàng hải năng động, hiện chiếm vị trí thứ 2 về cả trữ lượng nhà kho xây sẵn và giá thuê trung bình của vùng.

Trong năm 2022, miền Bắc ghi nhận được nhiều khoản đầu tư liên tiếp từ nhà đầu tư tổ chức và các chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt nhắm đến phân khúc hạng A. Trong nửa đầu năm nay, nhiều nguồn cung mới cũng được tung ra trên thị trường; hạng A đạt hơn 480.000 m2, tăng 93% so với cuối năm 2021.

C&W dự báo, về đất công nghiệp, trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung có thể bị khan hiếm do nhu cầu tăng nhanh hơn so với việc phát triển cơ sở hạ tầng có thể bàn giao. Đồng thời, giá thuê trung bình được dự báo sẽ tăng thêm 5% so với quý II, do nhiều cơ sở sản xuất FDI mới và mở rộng nhắm đến thị trường miền Bắc.

Về nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung cho thuê mới được kỳ vọng sẽ ra mắt trước cuối năm (khoảng 240,000 m2) để cung ứng cho nhu cầu sản xuất hiện có. Còn nhà kho xây sẵn, mức tăng nguồn cung mới được dự báo sẽ chậm lại sau t đợt tăng mạnh nguồn cung (40% mức tăng tổng nguồn cung cả khu vực) trong nửa đầu năm.

Tăng trưởng tích cực

Ở thị trường công nghiệp miền Nam gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá tăng trưởng tích cực, nhu cầu vẫn rất cao trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp hạn chế.

Nguồn cung ở mức ổn định và không thay đổi từ thời điểm cuối năm 2021, do đa số các nguồn cung mới trên thị trường đến từ giai đoạn mở rộng của các dự án hiện hữu từ năm trước. Nhu cầu mặt bằng đất công nghiệp vẫn mạnh mẽ, khi nửa đầu năm đã chứng kiến sự gia tăng về yêu cầu thuê đất tại các tỉnh công nghiệp mới nổi như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Giá chào thuê trung bình không đổi dù nguồn cung thị trường và tỷ lệ lấp đầy tăng, cho thấy khách thuê đã dần di chuyển đến các tỉnh công nghiệp mới nổi với mức giá thuê trung bình thấp hơn như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Cụ thể, nguồn cung đất công nghiệp ở Bình Dương cao nhất với 7.000 ha, tiếp đến là Đồng Nai có khoảng 6.900 ha. Bà Rịa - Vũng Tàu có khoảng 4.100 ha, Long An có khoảng 4.000 ha và thấp nhất là TP.HCM khi nguồn cung chỉ có gần 3.000 ha.

Đối với nhà xưởng xây sẵn, thị trường miền Nam ghi nhận nguồn cung tăng trưởng vượt bậc. Thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục hoạt động hiệu quả trong các năm gần đây, dù bị ảnh hưởng tiêu cực từ đợt dịch COVID-19 trước đó. Sự tăng trưởng của nguồn cung trong quý I là do các dự án có tiến độ bị trì hoãn từ năm trước và giờ đây đã được bàn giao.

Giá chào thuê trung bình đang trong đà tăng trưởng. Trong quý I, giá chào thuê trung bình đã phục hồi lại mức trước giãn cách, và đạt tăng trưởng gần 5% theo năm.

Tuy nhiên, giá chào thuê đã giảm nhẹ so với khoảng cuối năm 2021 (1% theo quý). Sự giảm nhẹ do các dự án đang tập trung lấp đầy các nguồn cung tồn đọng do giãn cách xã hội trong năm 2021.

Đối với nhà kho xây sẵn, nguồn cung hạng A tăng mạnh ảnh hưởng tích cực đến giá chào thuê trung bình. Thị trường kho xây sẵn vẫn còn tương đối mới trong phân khúc bất động sản công nghiệp, do phát triển theo sau hoạt động của doanh nghiệp sản xuất. Tuy nhiên, đại dịch đã tác động tích cực đến thị trường kho, khi nguồn cung tăng 25% theo năm.

Sức tăng của giá thuê trung bình đến từ nhu cầu đối với các dự án chất lượng cao hơn trong quý vừa qua, nhằm đáp ứng nhu cầu từ các doanh nghiệp logistics quốc tế, điển hình như dự án nhà kho Cainiao thuộc KCN Phú An Thạnh, Long An.

C&W dự báo, thị trường miền Nam kỳ vọng sẽ có sự tăng vọt trong nguồn cung đất công nghiệp vào giai đoạn 2022-2025 và sau 2025. Đặc biệt, thị trường kỳ vọng sẽ có khoảng 23,000ha nguồn cung mới, gấp đôi nguồn cung hiện tại. Lượng nguồn cung dồi dào được kỳ vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu logistics và sản xuất. Mặc dù nguồn cung tăng trưởng mạnh, giá thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, cho thấy hiệu suất mạnh mẽ của thị trường BĐS công nghiệp trong giai đoạn sắp tới.

Về nhà xưởng xây sẵn, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm 4.000.000 m2 nguồn cung trong giai đoạn 2022-2025 và sau năm 2025. Sự tăng trưởng mạnh mẽ trong nguồn cung sẽ đáp ứng cho nhu cầu theo sau sự gia nhập của các nhà sản xuất nước ngoài nổi bật, điển hình như LEGO tại VSIP 3, tỉnh Bình Dương.

Còn nhà kho xây sẵn, sự tăng trưởng tích cực của ngành công nghiệp đã giúp đà tăng của nguồn cung nhằm đáp ứng nhu cầu từ các doanh nghiệp sản xuất trong nước và quốc tế - khi các doanh nghiệp sản xuất trong nước đã dần sử dụng dịch vụ logistics nhiều hơn.