TS. Lê Xuân Nghĩa: 'Tốc độ tăng trưởng tầng lớp giàu, siêu giàu Việt Nam thuộc top nhanh nhất thế giới, nhưng BĐS cao cấp vẫn tăng chậm'

Ngày 11/10/2021, tại buổi Đối thoại chuyên đề “Nhận diện Xu hướng và Tiềm năng phát triển Bất động sản hàng hiệu” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa thông tin, người tiêu dùng Việt Nam chưa quen với cuộc sống trong một khuôn viên chưa đựng tất cả các yếu tố về làm việc, nghỉ dưỡng, thư giãn, gần gũi thiên nhiên, trí tuệ, tâm linh.

Theo Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa, Việt Nam là một trong số ít quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá nhanh trong vòng 20 năm trở lại đây. Kéo theo đó, tốc độ tăng trưởng của tầng lớp trung lưu, giàu và siêu giàu cũng thuộc nhóm nhanh nhất thế giới. Nói như vậy để thấy rằng, nhu cầu mua sắm, tiêu dùng hàng hiệu tại Việt Nam phát triển là điều đương nhiên.

Nắm bắt được xu hướng này, nhiều chủ đầu tư bắt đầu xây dựng những khu nhà ở đẹp, phát triển một số loại chung cư cao cấp có giá lên tới hàng triệu USD. Tuy nhiên, nhu cầu tiêu dùng sản phẩm này vẫn tăng trưởng chậm.

Xét về vấn đề này, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, yếu tố dịch bệnh hiện nay không quá đáng lo, vì dịch bệnh hay thảm họa ảnh hưởng đến người giàu rất ít, chủ yếu ảnh hưởng tới người nghèo. Đồng thời, sau đó thì phục hồi của người giàu cũng nhanh hơn nhiều so với người nghèo.

Cụ thể, người nghèo chỉ có trông cậy vào phục hồi kinh tế, nói cách khác tốc độ phục hồi của người nghèo thường ngang bằng với tốc độ tăng trưởng GDP. Trái lại, người giàu phục hồi dựa vào tốc độ tăng trưởng thặng dư vốn trên thị trường tài chính, trong khi tăng trưởng thặng dư này thường cao hơn rất nhiều so với tốc độ của GDP.

Thực tế cũng cho thấy, sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, tại Mỹ, các doanh nghiệp lớn và người giàu chỉ cần thời gian 1 năm để phục hồi. Trong khi đó, hàng triệu người dân nghèo ở Mỹ vẫn phải ăn chế độ tem phiếu lương thực, thực phẩm nhiều năm sau đó.

Ông Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: "Điều này cho thấy, bất động sản hàng hiệu không bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch bệnh".

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên nhân của việc nhu cầu mua bất động sản hàng hiệu chậm không phải vì người dân không có tiền và không có nhu cầu, mà là do chưa quen với cuộc sống trong một khuôn viên chưa đựng tất cả các yếu tố về làm việc, nghỉ dưỡng, thư giãn, gần gũi thiên nhiên, trí tuệ, tâm linh…

Mặt khác, chính chủ đầu tư dự án cũng đang tỏ ra e dè khi phải đầu tư một đống tiền nhưng rủi ro thanh khoản luôn thường trực. Đặc biệt, nếu nguồn vốn đầu tư được lấy từ các khoản vay ngắn hạn, vay ngân hàng thì sẽ khiến chủ dự án khó khăn về dòng tiền trong tương lai gần.

Chuyên gia Lê Xuân nghĩa cho biết thêm, khi bất động sản hàng hiệu xuất hiện tại Mỹ, người tiêu dùng lúc đầu rất thích mua nhà ở Hollywood, nhưng chỉ vài năm giá nhà tại đây bắt đầu mất giá. Người ta cảm thấy rằng, sống ở đây còn không bằng sống tại những khu chung cư cao cấp tại New York.

Do đó, họ bắt đầu đổ dồn về các khu chung cư tại phố tài chính Manhattan của New York. Kéo theo giá nhà tăng chóng mạnh, đến nay tăng gấp 50 - 60 lần, nhanh hơn tốc độ tăng giá vàng dù thế giới đã trải qua vài ba cuộc khủng hoảng.

Ông Lê Xuân Nghĩa chia sẻ thêm, bất động sản hàng hiệu thường ở trung tâm các thành phố lớn, gần gũi các tầng lớp tinh hoa của chính trị, lãnh đạo doanh nghiệp lớn, để họ dễ dàng trao đổi với nhau. Vì sự đặc biệt này, nên tốc độ tăng giá của bất động sản hàng hiệu cũng đặc biệt. Nó gắn với thu nhập của người giàu. Trong đó, nhận thức của người giàu với phân khúc này dần thay đổi. Họ tìm đến đây nhiều hơn để chứng minh về sự thành đạt, chứng minh mình thuộc giới tinh hoa.

Với điều kiện tại Việt Nam, muốn phân khúc này phát triển, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, các chủ đầu tư không chỉ phô trương về sự xa xỉ mà còn phải mang lại thêm nhiều giá trị khác như phòng đọc sách, phòng hòa nhạc, khu giải trí, khu nghỉ dưỡng. Song song, phải thay đổi được thói quen của người tiêu dùng, khiến họ thích ở những dự án cao cấp.

Đồng thời, phải làm sao để khiến người dân ở cảm thấy không cần đi đâu xa vẫn có thể nghỉ ngơi, thuận tiện trong công việc, thuận tiện chăm sóc gia đình và đặc biệt, có cộng đồng dân cư có nhiều điểm chung.

Chuyên gia kinh tế khuyến nghị, thời điểm hiện tại, nhà đầu tư không nên chọn khu đất xây dựng quá xa trung tâm. Nếu sau này muốn hút vốn đầu tư nước ngoài thì có thể nghĩ đến việc phát triển thêm tại các khu vực khác tuỳ theo tình hình lúc bấy giờ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam cho rằng, người Việt có tính khiêm tốn cao nên không muốn khoa trương. Nhưng nếu không khoe ra thì làm sao người khác biết rằng đây là khu nhà ở có nhiều người cùng chung sở thích, cùng gu thẩm mỹ với mình mà đến sống. Nhu cầu là rất lớn nhưng nhiều người ngại mua do tính khiêm tốn cao. Khi nào người dân Việt vượt qua được sự e dè, không sợ người khác nói mình giàu thì đó là thời điểm bất động sản hàng hiệu ngày càng phát triển.

Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Bảo chia sẻ thêm, giá trị sử dụng là sự hưởng thụ, mà điều này lại phụ thuộc vào nhu cầu của người mua. Trong khi đó, người mua bất động sản hàng hiệu đều thuộc giới tinh hoa nên sự thỏa mãn của họ rất vô cùng và cần nhiều giá trị vô hình.

Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: "Bên cạnh yếu tố an toàn là quan trọng nhất (an toàn sức khỏe, bảo mật thông tin, an ninh tốt..), và tính thanh khoản cao (cần tài chính có thể bán được ngay), thì họ rất thích sống trong cộng đồng dân cư có cùng đẳng cấp với mình. Vì vậy, tôi biết rất nhiều người là chủ dự án nhưng họ vẫn tự đi bán những dự án bất động sản thương hiệu để chọn lọc kỹ lưỡng người mua, chọn lọc kỹ cư dân ở dự án của mình".

Phát biểu tại buổi đối thoại, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam thông tin, trên thế giới, mô hình này xuất hiện từ lâu, thậm chí gần 100 năm. Tại thị trường Singapore, Hồng Kông, Thái Lan xuất hiện trên 10-15 năm. Ngay cả 2 năm vừa qua dịch Covid-19 bùng phát song vẫn có những dự án được phát triển tại các quốc gia, thành phố trong khu vực, cho thấy nhu cầu bất động sản kén khách này vẫn còn và bị ảnh hưởng không quá nhiều bởi Covid-19.

Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại ở Việt Nam, nguồn cung bất động sản hàng hiệu hầu như không có trên thị trường. Tương lai thì có nhiều chủ đầu tư đã và đang lên kế hoạch phát triển bất động sản hàng hiệu, có dự án ở vị trí đẹp, nhưng thời điểm hiện tại chưa có dự án nào đi vào hoạt động nên nguồn cung không có và khan hiếm.

Còn nhu cầu thì giới giàu ở đâu trên thế giới hay cả Việt Nam đều có nhu cầu hàng hiệu nói chung và bất động sản hàng hiệu nói riêng. Nhu cầu bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam là có, đặc biệt, với tốc độ tăng trưởng giới giàu và siêu giàu Việt Nam đạt 36%/năm trong giai đoạn 2020 - 2025.

Theo bà Dương Thùy Dung, giá trị bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố sau:

Thứ 1, việc một bất động sản giữ được giá trị phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành. Sản phẩm nào được quản lý vận hành tốt, bảo trì tốt thì chất lượng không hao mòn mà còn tăng lên. Vai trò của nhà quản lý quan trọng. Bất động sản hàng hiệu được quản lý thương hiệu gắn với khách sạn 5 sao, có nhiều kinh nghiệm quản lý sản phẩm đẳng cấp. Với chất lượng của thương hiệu quản lý quốc tế thì chất lượng sản phẩm được duy trì và tăng theo.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhấn mạnh: "Vị trí thì không có gì bàn cãi. Vị trí khan hiếm, nằm trung tâm hoặc ven sông, ven biển có 'view' nước, đẹp, tất cả khiến vị trí của nó là số 1. Thì đương nhiên theo thời gian giá trị tăng lên".

Thứ 2, là người mua bất động sản hàng hiệu không chỉ nhắm tới bất động sản mà còn nhắm tới việc trải nghiệm, được cùng trải nghiệm bất động sản đó với cộng đồng tinh hoa của họ, được sống cùng giới đầu tư tinh hoa của họ. Giá trị này vô hình và làm tăng giá trị cho dự án.

Lấy ví dụ, bà Dương Thùy Dung cho hay, tại Bangkok, hay Singapore, những sản phẩm bất động sản hàng hiệu được chào bán giá top thị trường, người mua thời gian đầu dè dặt, nhưng sau 10 năm mức tăng trưởng về giá rất tốt. Nghiên cứu những năm gần đây, bất động sản hàng hiệu có sự tăng giá 20 - 30% trong vòng 5 năm.