Bộ Tư pháp hiện đang tiến hành thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo. Với quy mô gồm 13 chương và 150 điều, dự thảo này đã tinh giản 48 điều so với quy định hiện hành nhằm tối ưu hóa công tác quản lý nhà nước trong bối cảnh mới.
Trong số các sửa đổi, nội dung thu hút sự chú ý đặc biệt từ người dân về đề xuất giới hạn thời hạn sở hữu đối với căn hộ chung cư.
Cơ chế xác lập và chấm dứt quyền sở hữu căn hộ
Theo đề xuất từ cơ quan soạn thảo, quyền sở hữu căn hộ chung cư của người dân sẽ bắt đầu có hiệu lực khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận. Quyền lợi này sẽ chính thức khép lại khi công trình đi hết niên hạn sử dụng, hoặc bị cơ quan chức năng yêu cầu cưỡng chế phá dỡ theo quy định của pháp luật dù chưa hết tuổi thọ thiết kế.
Khi một tòa nhà chung cư chạm mốc giới hạn vận hành hoặc bộc lộ các dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng gây mất an toàn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đứng ra tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng kỹ thuật. Dựa trên kết quả kiểm định thực tế, cơ quan quản lý sẽ ra quyết định cho phép gia hạn thời gian khai thác nếu công trình vẫn đáp ứng đủ các tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật.
Về phương án giải quyết quyền lợi cho cư dân sau khi tòa nhà bị giải tỏa, dự thảo đưa ra các kịch bản cụ thể:
Bên cạnh quyền lợi được đảm bảo, dự thảo cũng nhấn mạnh nghĩa vụ của cư dân. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ bắt buộc phải tuân thủ nghiêm túc các quyết định di dời, giải phóng mặt bằng, phá dỡ công trình và thực hiện đầy đủ trách nhiệm liên quan đến công tác bồi thường, tái định cư.
Theo Bộ Xây dựng, việc đưa quy định này vào luật nhằm từng bước dịch chuyển nhận thức của xã hội, giúp người dân hiểu rằng chung cư là một công trình có thời hạn sử dụng hữu hạn (sẽ hao mòn và hư hỏng theo thời gian) chứ không phải là một tài sản tồn tại vĩnh viễn, vô thời hạn.
Hiệp hội Bất động sản kiến nghị giữ nguyên sở hữu không thời hạn
Ngay sau khi đề xuất trên được đưa ra, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan để góp ý cho dự thảo. HoREA bày tỏ quan điểm không đồng tình với việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn sử dụng.
Hiệp hội này phân tích, việc ràng buộc thời gian sở hữu nhà ở theo tuổi thọ của công trình xây dựng dễ tạo ra tâm lý lo lắng, bất an cho người mua nhà, đồng thời làm giảm tính đồng bộ, nhất quán của hệ thống luật pháp. Do đó, HoREA đề xuất tiếp tục duy trì cơ chế sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn đi kèm quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, tương tự như tinh thần của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.
Mặc dù vậy, HoREA cho rằng vẫn có thể duy trì song song hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ nên áp dụng trong hai trường hợp: các bên mua bán tự nguyện thỏa thuận trong hợp đồng dân sự, hoặc công trình được xây dựng trên diện tích đất được Nhà nước giao có thời hạn. Hiệp hội nhấn mạnh không nên áp dụng đại trà chính sách sở hữu có thời hạn cho tất cả các căn hộ chung cư trên thị trường.