Ngày 10/8, TAND TP. Hà Nội dự kiến mở phiên xét xử sơ thẩm bị cáo Lê Thanh Thản (Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Bemes, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) về tội Lừa dối khách hàng, liên quan tới dự án CT6 Kiến Hưng tại quận Hà Đông, TP Hà Nội.
Trao đổi với PV Báo Điện tử VOV, Luật sư Nguyên Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) đã có một số nhận định pháp lý về bảo đảm quyền lợi của người mua nhà liên quan đến hành vi “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thả bị cáo buộc, như sau:
1. Về trách nhiệm bồi thường, mức bồi thường dành cho các khách hàng bị ông Thản lừa dối sẽ được xác định ra sao, dựa trên các căn cứ nào?
Căn cứ theo Điều 48 BLHS 2015 quy định về trách nhiệm dân sự, trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với người phạm tội:
“Điều 48: Trả lại tài sản, sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại; buộc công khai xin lỗi:
Người phạm tội phải trả lại tài sản đã chiếm đoạt cho chủ sở hữu hoặc người quản lý hợp pháp, phải sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại vật chất đã được xác định do hành vi phạm tội gây ra.
Trong trường hợp phạm tội gây thiệt hại về tinh thần, Tòa án buộc người phạm tội phải bồi thường về vật chất, công khai xin lỗi người bị hại.”
Như vậy, theo quy định pháp luật thì người phạm tội có trách nhiệm bồi thường thiệt hại vất chất đã được xác định do hành vi lừa dối khách hàng gây ra. Căn cứ xác định mức bồi thường thiệt hại dựa trên: tổn thất về tài sản không thể khắc phục được; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại; thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút do tài sản,….Trường hợp gây thiệt hại về mặt tinh thần, Tòa án buộc người phạm tội phải bồi thường về vật chất, công khai cho người bị hại.
2. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền hủy sổ đỏ đối với căn chung cư của ông Thản hoặc cắt bỏ một số tầng thuộc tòa nhà mà đã được xây dựng vượt thẩm quyền cấp phép, quyền lợi của những người dân sinh sống tại tòa nhà hoặc tại các tầng xây dựng vượt phép sẽ được giải quyết ra sao?
Theo điểm d khoản 11 điều 15 Nghị định số 139/2017 quy định các trường hợp buộc tháo dỡ công trình trái phép. Theo đó trong trường hợp này về nguyên tắc, ông Lê Thanh Thản sẽ phải trả lại số tiền thu được từ việc bán cho khách hàng các căn hộ tạo lập trái pháp luật, đồng thời buộc tháo dỡ công trình.
Đối với những người dân sinh sống tại tòa nhà hoặc các tầng xây dựng vượt trái phép, có thể sẽ phải di chuyển ra khỏi căn hộ để các cơ quan chức năng thực hiện tháo dỡ công trình. Trong trường hợp này, người dân sinh sống tại tòa nhà hoặc tại các tầng xây dựng vượt phép sẽ được chủ đầu tư bồi thường. Việc bồi thường thế nào sẽ do sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Các phương án bồi thường có thể: Trả lại tiền bồi thường thiệt hại cho khách hàng mua nhà, thỏa thuận với người mua nhà để di dời sang dự án phù hợp khác,… Trường hợp không thỏa thuận được, những người dân sinh sống tại tòa nhà có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trong các giao dịch trên, nếu người dân hoàn toàn bị lừa dối, thì giao dịch mua căn hộ của người dân là giao dịch ngay tình, tức người dân không hề hay biết đây là căn hộ có vi phạm pháp luật, do đó các giao dịch đều được pháp luật thừa nhận và người gây ra các sai phạm phải là người giải quyết vấn đề này. Vì vậy, cần xem xét việc có nhất thiết phải buộc tháo dỡ công trình hay không, vì điều này có thể gây tổn thất, thiệt hại và ảnh hưởng đến người dân ngay tình.
3. Những người được xác định là bị hại có quyền yêu cầu trả lại nhà, hoàn tiền và yêu cầu bồi thường hay không?
Dưới góc độ pháp lý, trong trường hợp giao dịch dân sự được pháp luật công nhận nếu như đối tượng của giao dịch đủ điều kiện. Nếu như ngôi nhà (căn hộ) đó được tạo lập hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện tham gia giao dịch, các bên tham gia giao dịch trung thực, tự nguyện và đồng thuận thì giao dịch mua bán nhà có hiệu lực. Tuy nhiên nếu căn hộ được tạo lập bất hợp pháp, không đủ điều kiện tham gia giao dịch về nhà ở hoặc một bên bị lừa dối, bị nhầm lẫn khi tham gia giao dịch… thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Đối với trường hợp trên, khi giải quyết vụ án hình sự, tòa án sẽ giải quyết các vấn đề dân sự khi có yêu cầu. Tòa án sẽ xem xét các hợp đồng mua bán nhà mà công ty của ông Lê Thanh Thản đã ký kết với các khách hàng nhằm xác định hợp đồng này có hiệu lực pháp luật hay không. Trường hợp xác định được các căn hộ đã vi phạm quy hoạch chi tiết, không được phép xây dựng, chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở, có yếu tố lừa dối khách hàng do bên bán nhà đưa ra thông tin sai sự thật. Từ đó, khiến khách hàng nhầm lẫn mới ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thì tòa án có thể tuyên bố các hợp đồng mua bán này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như vậy về nguyên tắc, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Khi tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên mua nhà có quyền yêu cầu đòi doanh nghiệp này phải trả lại toàn bộ số tiền đã nộp, nếu giá trị căn hộ tăng lên so với thời điểm mua thì đây là thiệt hại của khách hàng, khách hàng có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu.