Điểm mặt đô thị hoang vắng
Được đánh giá là ẩn số của thị trường bất động sản phía Nam năm 2019 nhờ quỹ đất còn rộng và lọt vào tầm ngắm của các doanh nghiệp bất động sản lớn, nhưng thị trường bất động sản Bình Dương cũng đang tồn tại nhiều đô thị “bất động”, trong đó đáng kể nhất là thành phố mới Bình Dương.
Dự án Thành phố mới Bình Dương theo quy hoạch có tổng diện tích 1.000 ha, được kỳ vọng đủ khả năng phục vụ cho khoảng 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc.
Để thực hiện siêu dự án này, Becamex IDC tính toán tổng nhu cầu vốn đến năm 2020 để hoàn thành các dự án thành phần theo quy hoạch là hơn 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 10 tỷ USD.
Thành phố có 7 phân khu chức năng gồm trung tâm chính trị - hành chính; trung tâm tài chính, ngân hàng, chứng khoán; công viên công nghệ kỹ thuật cao; trung tâm hội nghị, triển lãm quốc tế, trường đại học; khu phục vụ cộng đồng (quảng trường, công viên, hồ sinh thái…); khu văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn cao cấp và khu các công trình hạ tầng kỹ thuật…
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, dù thành phố đã có những con đường rộng lớn, nhiều biệt thự, nhà phố đã hoàn thiện, nhưng bốn bề vẫn khá hoang vắng. Một trong những dự án nổi bật ở thành phố này là khu phố thương mại dịch vụ Uni Tower do Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC) làm chủ đầu tư.
Hàng trăm căn nhà phố được xây dựng đồng bộ, hạ tầng đầy đủ. Khu nhà ở được bao quanh bởi các tuyến đường chính rộng 6 làn xe như Phạm Văn Đồng, Lê Hoàn, cách đường Nguyễn Văn Linh không xa. Tuy nhiên, xe cộ qua lại khu vực này rất ít…
Bên cạnh đó, những khu nhà chung cư, nhà phố thương mại, biệt thự, cũng vắng bóng người ở, nên xuống cấp nhanh. Giá đất tại đây đang được cho là vẫn đang ở mức đáy và gần như không có giao dịch.
Trong khi đó, tại Đồng Nai, dù năm 2017 và đầu năm 2018, thị trường bất động sản huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) nổi sóng khi những thông tin về việc TP.HCM và Đồng Nai sẽ xây cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch, nhưng Khu đô thị mới Nhơn Trạch vẫn không thoát khỏi cảnh hoang vắng.
Dự án này nằm ở vị trí đắc địa của huyện Nhơn Trạch khi vừa qua phà Cát Lái, chạy thẳng khoảng 3 km là đến Dự án Swan Park City hoành tráng với tổng diện tích lên đến 942 ha.
Tuy nhiên, vào bên trong khu đô thị mới Nhơn Trạch, nhiều người không khỏi bị sốc với hình ảnh đồng không mông quạnh.
Trước đây, dự án có tên Đông Sài Gòn New City do Công ty cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư, nhưng thực hiện dở dang và sớm “chết yểu”. Vừa qua, dự án được chuyển cho Tập đoàn Swan City - CFLD làm chủ đầu tư, được quảng cáo bán với giá khoảng 1,9 - 5 tỷ đồng/căn.
Không chỉ Khu đô thị mới Nhơn Trạch, mà trên địa bàn huyện Nhơn Trạch còn có hàng loạt dự án “ngủ đông” trước đây vẫn chưa thể thức tỉnh như Khu cao ốc liên hợp Cát Tường Hưng Phát có diện tích khoảng 5 ha do Công ty Sova Holdings Sdn.Bhd làm chủ đầu tư; Dự án Thăng Long Home Phước An với gần 200 căn nhà đã xây xong vào khoảng năm 2015, nhưng đành đóng cửa bỏ không.
Dự án Khu đô thị Long Hưng (Biên Hòa, Đồng Nai) hoang tàn vì không có người đến ở. Ảnh: Gia Huy
Còn tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, một siêu dự án vừa mở bán xong năm 2016, đến nay cũng rơi vào cảnh hoang tàn là dự án Dự án khu đô thị Long Hưng quy mô 227 ha.
Dự án này dù nhà đã xây xong, nhưng không có người về ở, các tuyến đường xuống cấp cây cỏ mọc um tùm… Đây là 1 trong 5 khu đô thị thuộc Dự án Khu kinh tế mở Long Hưng với quy mô dự án lên đến 1.300 ha.
Không chỉ các địa phương vùng ven, TP.HCM cũng có những khu đô thị vắng bóng người như Khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) với những khu nhà biệt thự, chung cư hoang tàn, cỏ mọc um tùm vì không có người về ở.
Hay trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), tuyến đường nối huyện Nhà Bè, khu Long Hưng về quận 7 vào trung tâm TP.HCM có nhiều dự án bất động sản và đa số đã được bán hết, nhưng cũng trong cảnh hoang vắng, không có người về sinh sống, dù giá đất tại đây đang giao dịch từ 40 - 90 triệu đồng/m2….
Cần bài toán phát triển bền vững
Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An cho rằng, đây là câu chuyện đáng phải bàn, vì hiện nay, các dự án bất động sản, đặc biệt ở phân khúc đất nền, nhà phố và có cả chung cư diễn ra cảnh sôi động khi mở bán, nhưng khi bàn giao lại không có người về ở.
Những dự án này thường nằm vị trí đẹp, giao thông thuận tiện, giá đất luôn cao, nhưng người mua chủ yếu là dân đầu cơ, còn người mua nhà ở thực thì không thể sở hữu được, bởi khi họ biết tới, tìm tới mua dự án thì giá đã bị đẩy lên rất cao.
Chẳng hạn, huyện Nhơn Trạch đã trải qua khá nhiều lần sốt đất, trong đó năm 2006, giá đất ở Nhơn Trạch bùng phát khi nhiều chủ đầu tư về đây làm dự án vì có thông tin xây cầu nối huyện Nhơn Trạch với TP.HCM.
Cơn sốt đất qua đi, các dự án “chết” ở đây xuất hiện. Năm 2014, khi có tin Dự án Sân bay quốc tế Long Thành được thông qua chủ trương, đất ở Nhơn Trạch lại lên cơn sốt lần thứ ba, kéo dài khoảng hơn 1 năm thì “xì hơi”.
Năm 2016, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương bổ sung quy hoạch xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái, Nhơn Trạch lên tiếp cơn sốt đất lần thứ tư, giá đất tăng “chóng mặt” trong vòng gần 1 năm, sau đó lại “đóng băng”…
“Những lần đẩy giá này hầu như do dân đầu tư thứ cấp và các doanh nghiệp địa ốc dàn cảnh đẩy giá để kiến lời. Trong khi nhu cầu ở thực của thị trường lại không hề như vậy. Chính vì vậy, khi thị trường đi xuống, dân đầu cơ bỏ của chạy lấy người, chờ ngày sốt đất trở lại rồi ra hàng, bởi họ không có nhu cầu mua để ở.
Chính vì vậy, các chủ đầu tư và cơ quan chức năng cần có bài toán cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Tránh tình trạng mất kiểm soát để rồi thị trường bị thâu tóm bởi giới đầu cơ và rơi vào cảnh hoang tàn, khiến quy hoạch của tỉnh bị ảnh hưởng”, ông Vinh nói.
Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho rằng, khi bất động sản TP.HCM tăng giá cao, các nhà đầu tư đã đẩy giá thị trường các tỉnh lân cận lên theo. Một số nơi có giá bán không tương xứng với vị trí thực tế, vì hạ tầng không có.
Trong khi đó, nhiều khu vực như huyện Nhơn Trạch, thành phố mới Bình Dương, hay ngay cả khu Long Hậu (Long An)… là vùng đất chuyên về khu công nghiệp.
Trong khi các doanh nghiệp lại đổ bộ về đây làm dự án bất động sản cao cấp bán, nên không lạ khi các khu đô thị có nguy cơ tiếp tục hoang tàn, bởi người mua là dân đầu tư, người mua ở thực thì không đủ tiền để mua.
“Theo tôi, doanh nghiệp bất động sản phải thể hiện trách nhiệm với người tiêu dùng. Không để tình trạng dự án chưa đủ điều kiện đã đưa vào hoạt động, chất lượng thấp, không bảo đảm an toàn đã bàn giao cho người mua nhà.
Nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa làm sổ đỏ, hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng. Ngoài ra, người tiêu dùng luôn phải là nhà thông thái, cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư vào bất động sản”, ông Phúc nói.
Cũng theo ông Phúc, việc nhiều người có tiền dư thừa đầu tư vào bất động sản hoặc có nhu cầu thật sự để mua nhà ở, đó là tín hiệu vui cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nếu việc đầu tư không tính toán kỹ lưỡng, chạy theo tâm lý đám đông, thấy kinh doanh có lời tìm mọi cách huy động mọi nguồn vốn, kể cả vay ngân hàng hoặc vay lãi suất cao sẽ dễ dẫn đến những rủi ro khó tránh khỏi, hoặc bị lừa khi đầu tư không đúng chỗ.
Do vậy để tránh bị sập bẫy, theo ông Phúc, người tiêu dùng phải luôn sáng suốt, tính toán kỹ lưỡng khi xuống tiền đầu tư vào bất động sản, lựa chọn những nhà đầu tư chuyên nghiệp có tên tuổi, nguồn lực tài chính minh bạch, cần thiết thuê luật sư, các chuyên gia về bất động sản tư vấn.