Vợ chồng ông Phạm Thế Dũng (quê Bắc Giang) dự tính mua căn nhà đất ở Hà Nội. Sau nửa năm tìm kiếm, gia đình ông Dũng ưng một căn nhà đất nằm ở giữa trung tâm Hà Nội đang được rao bán với giá 2,7 tỷ đồng. Căn nhà này có diện tích trên sổ đỏ là 14,7m2, xây 4 tầng. Trong đó, diện tích xây dựng sàn tầng 1 là 15m2. Diện tích sàn tầng 2,3,4 là 20m2. Chủ nhà hiện đang rao bán nhà đất với giá 2,7 tỷ đồng.
Theo ông Dũng, căn nhà này đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn mà gia đình tìm kiếm cả về tài chính và vị trí. Hiện ông Dũng đang có 2,2 tỷ đồng. Vợ chồng ông Dũng dự kiến vay ngân hàng 500 triệu đồng theo hình thức giải ngân song song. Tuy nhiên, sau khi chuyển hồ sơ vay, một số ngân hàng từ chối thế chấp bằng tài sản này.
"Nhân viên tín dụng thông báo cho tôi nhiều lý do mà ngân hàng từ chối thế chấp tài sản này. Họ phản hồi: căn nhà hơn 14m2 không đảm bảo về pháp lý. Mặc dù có sổ đỏ nhưng phần diện tích xây dựng bị lấn chiếm ra bên ngoài, từ tầng 1 đến tầng 4. Chưa kể, sổ đỏ không ghi nhận tài sản hoàn công trên đất. Phía ngân hàng cho biết thêm, căn nhà này khó thanh khoản do ngõ rất sâu. Đặc biệt, tại Hà Nội, quy định cấp sổ đỏ cho bất động sản buộc phải tối thiểu phải từ 30m2. Nên các căn nhà đất có diện tích dưới 30m2 sẽ khó thanh khoản. Ngoài ra, do tôi đã về hưu, nên khả năng trả nợ cũng có nhiều rủi ro, càng khiến ngân hàng từ chối cho vay", ông Dũng nói thêm.
Với hơn 10 năm ở vị trí nhân viên tín dụng khách hàng cá nhân, chị Nguyễn Thảo, đang làm việc tại ngân hàng tư nhân trong nước chia sẻ thêm: "Không phải cứ có bất động sản thế chấp là người mua nhà được duyệt hồ sơ vay".
Chị Thảo phân tích 2 yếu tố ảnh hưởng đến việc ngân hàng có thể từ chối hồ sơ cho vay. Thứ nhất, bất động sản phải có pháp lý đảm bảo và dễ thanh khoản, không xảy ra tranh chấp kiện tụng. Cụ thể, đối với nhà đất, tài sản buộc phải có chứng nhận quyền sở hữu đất lâu dài. Khoảng 2-3 năm trước, một số ngân hàng duyệt cho vay với giấy chứng nhận quyền sở hữu đất có thời hạn 50 năm (đất ruộng, đất lâm nghiệp,...). Nhưng thời gian gần đây, các ngân hàng siết chặt hồ sơ, yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu đất phải lâu dài.
Một số ngân hàng còn yêu cầu sổ đỏ ghi nhận tài sản đã hoàn công (tức cập nhật thông tin tài sản trên đất vào sổ đỏ). Trường hợp không cập nhật thông tin hoàn công tài sản trên đất, người vay cần cung cấp giấy phép xây dựng.
Ngoài ra, quá trình định giá nhà đất khá khắt khe. Các ngân hàng từ chối cho vay hoặc cho vay với số tiền thấp trong trường hợp: nhà đất nằm trong diện quy hoạch, lỗi phong thủy, xây dựng trái phép (cơi nới tầng,…). Số tiền mà ngân hàng dự kiến cho vay phụ thuộc vào định giá bất động sản. Trong khi đó, giá bất động sản căn cứ vào yếu tố pháp lý và thanh khoản. Một số yếu tố xét tới như ngõ rộng hay sâu, nằm ở khu vực đông dân cư hay không....
Thứ hai, phía ngân hàng sẽ xem xét khả năng trả nợ của người vay. Khả năng trả nợ của người vay dựa trên tuổi lao động. Nếu người vay quá tuổi lao động, đặc biệt qua 60 tuổi, hồ sơ cũng khó duyệt dù có tài sản đảm bảo. Tiếp đến, tổng thu nhập ổn định hàng tháng của người vay. Một số yếu tố khác cũng được thẩm định kỹ lưỡng như lịch sử tín dụng của người vay.
"Để hạn chế rủi ro, các ngân hàng đều duyệt hồ sơ rất kỹ lưỡng. Tài sản bảo đảm là bất động sản nhưng chưa chắc đã là “đảm bảo”. Thế nên, người mua cần lựa chọn bất động sản đảm bảo được 2 điểm: pháp lý và thanh khoản", nữ nhân viên tín dụng nói thêm.