Người trẻ muốn mua nhà, Chính phủ các nước đang làm gì để hỗ trợ?

Giá nhà tăng nhanh, thu nhập chưa theo kịp và khoản tiền trả trước cùng nợ phát sinh hằng tháng trở thành rào cản khiến nhiều người trẻ phải trì hoãn kế hoạch mua căn nhà đầu tiên. Nhưng tại nhiều quốc gia, giấc mơ này đang được Chính phủ hỗ trợ bằng nhiều cách khác nhau.

Nhà nước bảo lãnh, giải bài toán tiền đặt cọc

Với người mua nhà lần đầu, rào cản không chỉ là giá bán mà còn là khoản vốn tự có, trong khi tiền thuê nhà và chi phí sinh hoạt khiến việc tích lũy ngày càng khó. Tại châu Âu, năm 2024, 27% người trẻ 15-29 tuổi sống trong không gian chật chội, tỷ lệ này lên tới 42% ở nhóm có nguy cơ nghèo đói. Hơn 10% người 20-29 tuổi phải dành trên 40% thu nhập cho nhà ở.

Trước áp lực đó, EU đã đưa nhà ở giá phải chăng thành ưu tiên chính sách. Tháng 12/2025, Chủ tịch Ủy ban châu Âu Ursula von der Leyen công bố Kế hoạch Nhà ở giá rẻ châu Âu, trong khi các nước thành viên cũng triển khai nhiều chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu.

Khoản tiền đặt cọc là một trong những rào cản lớn nhất với người trẻ mua nhà lần đầu. Ba Lan giải quyết đồng thời bài toán vốn tự có và lãi suất bằng chương trình vay thế chấp cố định 2% trong 10 năm đầu, dành cho người mua nhà lần đầu đáp ứng điều kiện.

Người mua được vay tối đa 500.000 PLN (khoảng 134.576 USD) nếu độc thân và 600.000 PLN (khoảng 161.491 USD) với các cặp vợ chồng hoặc hộ gia đình có ít nhất một con. Đáng chú ý, Nhà nước có thể bảo lãnh tới 20% giá trị căn hộ, tối đa 100.000 PLN (khoảng 26.915 USD), giúp người mua vay tới 100% giá trị nhà. Chính sách cũng có các ràng buộc nhằm hạn chế bán hoặc cho thuê nhà để đầu cơ.

Bên cạnh đó, gói tiết kiệm nhà ở khuyến khích người trẻ gửi 500 - 2.000 PLN (khoảng 134,58 - 538,30 USD)/tháng trong 3-10 năm và nhận thêm tiền thưởng từ Chính phủ nếu dùng khoản tích lũy để mua nhà.

Trong khi đó, tại Hungary, Chính phủ giảm tỷ lệ đặt cọc bắt buộc với người mua nhà lần đầu từ 20% xuống 10%, tương ứng mức cho vay có thể lên tới 90% giá trị tài sản.

Chính sách giúp người trẻ giảm đáng kể số tiền cần chuẩn bị ban đầu, qua đó có thể rút ngắn thời gian chờ đợi để sở hữu nhà. Theo Ngân hàng Trung ương Hungary, nhóm khách hàng trẻ có tiềm năng tăng trưởng thu nhập, nên biện pháp này được đánh giá có rủi ro thấp đối với hệ thống ngân hàng.

Australia cũng có chương trình đặt cọc 5%, trong đó Nhà nước bảo lãnh phần thiếu hụt, giúp người mua nhà lần đầu không phải trả bảo hiểm thế chấp của người cho vay. Bên cạnh đó, chương trình tiết kiệm siêu tốc cho ngôi nhà đầu tiên cho phép người trẻ tận dụng hệ thống quỹ hưu trí tự nguyện để tích lũy tới 50.000 AUD (khoảng 35.950 USD) cho mục tiêu mua nhà, với các khoản đóng góp được hưởng ưu đãi thuế.

Quốc gia này còn lựa chọn mô hình Nhà nước cùng góp vốn, giúp người mua giảm số tiền phải vay. Với chương trình Help to Buy, người mua chỉ cần đặt cọc tối thiểu 2%, trong khi Chính phủ hỗ trợ góp vốn cổ phần lên đến 30% hoặc 40% giá trị mua nhà. Khoản góp này sẽ được hoàn trả khi người mua đủ khả năng tài chính hoặc bán nhà.

Giúp người dân tiết kiệm, tăng nguồn cung

Canada tập trung hỗ trợ người trẻ ngay từ giai đoạn tích lũy tiền mua nhà thông qua tài khoản tiết kiệm mua nhà đầu tiên (FHSA). Theo báo cáo, hạn mức tích lũy trong năm đầu tiên khi mở tài khoản là 8.000 CAD (khoảng 5.769 USD).

Khoản đóng góp này được khấu trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, trong khi tiền gốc và lợi nhuận đầu tư được miễn thuế khi rút để mua căn nhà đủ điều kiện. Nhờ đó, chính sách hỗ trợ người trẻ chuẩn bị tài chính ngay từ trước khi bước vào thị trường nhà ở.

Trong khi đó, tại Hàn Quốc, bài toán nhà ở được đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản tăng nóng và các quy định kiểm soát nợ vay chặt chẽ.

Theo báo cáo, tháng 8/2026, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc công bố một gói giải pháp toàn diện. Bên cạnh việc nâng hỗ trợ tài chính cho các dự án xây dựng lên 47,8 nghìn tỷ won (khoảng 34,55 tỷ USD) nhằm giải quyết bài toán nguồn cung, Chính phủ cũng thiết lập các khoản vay chính sách mới dành riêng cho người trẻ và các cặp vợ chồng mới cưới mua nhà để ở thực.

Mục tiêu là giúp nhóm này vượt qua một phần rào cản tín dụng trong quá trình mua nhà, đồng thời giải quyết vấn đề nguồn cung từ phía thị trường.

Còn Nhật Bản tập trung vào một rủi ro người vay thường ít chú ý: lãi suất. Chương trình Flat 35 của cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản phối hợp với các ngân hàng tư nhân cho phép vay với lãi suất cố định suốt 20-35 năm, giúp khoản trả hàng tháng ổn định, không có phí bảo lãnh và phí trả nợ trước hạn.

Chính sách cũng khuyến khích nhà ở chất lượng cao. Flat 35S giảm thêm 0,25 điểm phần trăm lãi suất trong 5-10 năm đầu cho nhà tiết kiệm năng lượng, bền vững hoặc chống động đất. Gia đình trẻ, có con nhỏ hoặc sống gần cha mẹ có thể được hỗ trợ (trợ cấp, giảm lãi suất vay) qua Flat 35 Childrearing Support Type.

Ngoài ra, chính sách khấu trừ thuế thế chấp cho phép khấu trừ 0,7% dư nợ cuối năm vào thuế thu nhập và thuế cư trú, tối đa 13 năm; một số kiểu nhà hiệu suất cao và gia đình trẻ, có con nhỏ được ưu đãi cao hơn.

Việt Nam áp dụng đồng loạt nhiều chính sách

Tại Việt Nam, hàng loạt chính sách mới về nhà ở xã hội, tín dụng ưu đãi, phát triển nhà giá phù hợp hay tăng nguồn cung bất động sản đang được Chính phủ triển khai, mở thêm cơ hội cho người trẻ có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở.

Đầu tiên là triển khai nhiều chính sách và gói tín dụng ưu đãi từ Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng các ngân hàng thương mại nhằm hỗ trợ người trẻ (dưới 35 tuổi) tiếp cận nhà ở.

Nhiều chuyên gia nhận định hiện đang là “thời điểm vàng” để người trẻ sở hữu căn nhà mơ ước đang mở ra, khi các ngân hàng vào cuộc, cho vay với lãi suất ưu đãi.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo đến các ngân hàng thương mại về điều chỉnh lãi suất cho vay phân khúc nhà ở xã hội với nhóm khách hàng dưới 35 tuổi. Theo đó, từ 1/7 đến hết năm nay, dư nợ của các khoản vay này sẽ chịu mức lãi 6,5%/năm, cao hơn 0,6% so với trước đây.

Mức lãi suất này được xác định thấp hơn 2% mỗi năm so với lãi cho vay trung và dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank) trong 5 năm đầu vay vốn. Trong 10 năm tiếp theo, lãi suất vay áp dụng là 7,5% một năm, thấp hơn 1 điểm phần trăm so với bình quân của nhóm Big4.

Đáng chú ý, loạt ngân hàng đã có động thái giảm lãi suất cho vay mua nhà. Cụ thể, Vietcombank cho biết đang triển khai chương trình cho vay mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, với tổng quy mô 20.000 tỷ đồng. Tại VIB, nhà băng này đang triển khai chính sách cố định lãi suất trong thời gian lên tới 5 năm đối với khách hàng cá nhân, xóa nỗi lo lãi suất thả nổi cho người mua nhà. Trong khi đó, TPBank cũng đang áp dụng các chương trình ưu đãi đối với khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cũng cho rằng, để người trẻ gỡ “nút thắt” về sở hữu nhà ở, giải pháp quan trọng là tăng nguồn cung nhà ở. Để làm được điều này, theo ông Hưng cần soát hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi.

Cùng với đó là giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc tại các dự án tồn đọng, đặc biệt trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Trên thực tế, sau thời gian dài nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, nguồn cung bất động sản được cải thiện thời gian gần đây đang mở ra nhiều lựa chọn và cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cho người mua.

Đặc biệt, mạng lưới đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao đang được triển khai đồng loạt, nổi bật như 5 tuyến đường sắt đô thị tại Hà Nội, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh hay Bến Thành - Cần Giờ,… song hành cùng mô hình TOD, được kỳ vọng sẽ mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở và chất lượng sống cho người dân tại các đô thị lớn.

Theo VARS IRE, những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng được hưởng lợi từ metro và TOD có thể hình thành một điểm cân bằng mới: giá mua dễ tiếp cận hơn, trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm. Với những người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vệ tinh có giá cạnh tranh hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro có thể trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc. Người mua vừa có thể giảm áp lực về giá nhà, vừa có thêm cơ hội giảm chi phí đi lại khi hệ thống giao thông công cộng vận hành hiệu quả.

Với hàng loạt chính sách, hạ tầng đang được triển khai đồng bộ, các chuyên gia kỳ vọng giấc mơ “có một căn nhà đầu tiên” của hàng triệu người trẻ sẽ không còn xa vời trong thời gian ngắn tới.

Tuy vậy, theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, Nhà nước cần có chính sách ưu tiên trong việc tiếp cận nhà ở cho toàn bộ người dân có thu nhập thấp trong xã hội. Trong đó, nhóm đối tượng nào cần được ưu tiên hơn thì sẽ có thêm chính sách riêng. Các gói tín dụng cũng nên hỗ trợ thực chất hơn bằng cách hạ lãi vay về mức phù hợp và các thủ tục cho vay cần thông thoáng hơn. Mức lãi suất cho vay nên ở mức cố định dưới 5% trong một khoảng thời gian đủ dài nhằm tạo điều kiện tối đa để người dân có khả năng trả lãi và gốc.

“Đã là ưu đãi thì cần đúng và trúng. Đúng đối tượng và giải quyết trúng vấn đề”, ông Hiệp nêu quan điểm.

Về giải pháp về mặt tài chính, ông Hưng cho rằng, cần hỗ trợ tài chính cho người mua, để tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí. Một giải pháp khả thi theo ông Hưng là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân bằng cách nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế.

Bên cạnh đó, nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, cho phép người lao động trích một phần lương hàng tháng vào quỹ để được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở cho những bạn trẻ tích lũy đạt mốc nhất định.

Cuối cùng, theo ông Hưng, cần cải thiện tiếp cận tín dụng, triển khai gói vay ưu đãi dài hạn. Cần bố trí đủ và đúng hạn nguồn vốn vay ưu đãi từ ngân sách Trung ương cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Ông cho rằng, cần xem xét kéo dài thời hạn cho vay (15-20 năm) và thời gian ưu đãi với một số gói vay cho người trẻ. Cùng với đó, nghiên cứu thiết kế các gói vay ưu đãi riêng cho người trẻ mua nhà ở thương mại lần đầu với lãi suất và kỳ hạn phù hợp.