Ảnh minh họa.
Đất không có sổ đỏ (tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm 2 trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau.
Tuy nhiên, kể cả những người sử dụng đất không có sổ đỏ cũng vẫn có những quyền lợi mà nhiều người chưa nắm rõ.
Đất chưa được cấp sổ đỏ khi bị Nhà nước thu hồi vẫn được bồi thường
Điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu đáp ứng một trong các điều kiện dưới đây.
Một, có Giấy chứng nhận.
Hai, có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Ba, có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận.
Bốn, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
Năm, sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp, có một trong các giấy tờ nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Đất nông nghiệp sử dụng trước 1/7/2004 không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn được bồi thường
Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024: “Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất
Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau: “Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.”
Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Được thực hiện quyền của người sử dụng đất
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau.
Một, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.
Hai, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Bốn, trong thời hạn sử dụng đất.
Năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì có 2 trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận.
Trường hợp 1: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
Trường hợp 2 (điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024): Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Được cấp giấy phép xây dựng
Mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng. Lưu ý: Chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.
Được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất
Khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”
Như vậy, đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.