Khi Dana Bull mua bất động sản đầu tiên vào tháng 6/2012, cô vẫn chưa có ý định trở thành một nhà đầu tư bất động sản. Cô đơn giản chỉ nhận thấy giá thuê nhà ở thời điểm đó tương đương với khoản thanh toán thế chấp cho 1 ngôi nhà ở nơi cô sinh sống là là Salem (Massachusetts).
Chia sẻ với Insider, Dana cho biết đó không phải là thời điểm hoàn hảo để mua nhà, nhưng lại là điều quan trọng với cô và chồng mình.
Dana nhớ lại: “Khi đó, cuộc suy thoái đã xảy ra. Việc làm thiếu hụt trong khi thị trường nhà ở lại bị xáo trộn. Dù mọi nguời đang nói về việc mua bất động sản có nhiều rủi ro như thế nào, nhưng tôi lại không bị ảnh hưởng. 22 tuổi, tôi không phải nuôi sống ai và đã làm việc toàn thời gian ở trường đại học nên đã tiết kiệm được một khoản tiền.”
Hiện tại, nhà đầu tư và tư vấn bất động sản 33 tuổi này đã sở hữu 22 căn hộ cho thuê xung quanh Salem và Marblehead- 2 thị trấn ven biển phía bắc Boston. Cô cũng sở hữu một bất động sản ở Boston.
Dana cho biết mình là một người độc lập về tài chính. Cô cho biết: “Tôi coi danh mục đầu tư là ‘người chồng thứ 2’, đóng vai trò như một người bạn đời khác trong cuộc hôn nhân của mình.” Bài học cô rút ra trong thập kỷ qua là “thị trường luôn thay đổi, điều quan trọng với nhà đầu tư là phải có chiến lược để đứng vững trước những đợt bất ổn.”
Đây là lời khuyên của Dana với các nhà đầu tư bất động sản cho năm 2023:
1. Đừng để lãi suất cản trở việc bạn mua bất động sản
Rõ ràng, lãi suất không còn thuận lợi như năm 2020 và 2021. Nhưng đó là một tình huống ít thấy và lãi suất hiện tại thật ra lại “không quá cao”.
Lãi suất thế chấp cố định trung bình trong 30 năm ở Mỹ là 6,05% kể từ ngày 1/12/2022. Dù con số này có vẻ quá cao so với năm trước, như cô khuyên nhà đầu tư nên chú ý rằng 7-8% mới là mức lãi suất trung bình.
Quan điểm của Dana là lãi suất chỉ là một trong nhiều yếu tố khi quyết định có nên đầu tư vào bất động sản hay không. Cô cho hay: “Mọi thứ chắc chắn sẽ thay đổi nếu lãi suất ở mức 2 con số nhưng nếu ở mức trung bình thì tôi không nghĩ chúng ta không nên từ bỏ mọi khoản đầu tư.”
2. Tập trung vào những thứ bạn có thể kiểm soát thay vì xuôi theo điều kiện thị trường
Theo Dana, một trong những sau lầm lớn nhất mà các nhà đầu tư bất động sản có thể mắc phải là để điều kiện thị trường quyết định liệu họ có nên mua hay không. Trong khi đó, họ nên tìm cách đạt được mục tiêu dù bối cảnh kinh tế có như thế nào.
Dana nói: “Đừng đặt mục tiêu của bạn dựa vào tình hình thị trường. Hãy làm ngược lại: đặt mục tiêu và nơi bạn muốn đạt được.”
Cô lưu ý rằng điều quan trọng là phải nhận thức được những gì đang diễn ra trên thị trường. Không ai biết điều gì sẽ xảy ra với lãi suất hay giá nhà đất, và thời điểm hoàn hảo để để mua cũng không tồn tại. Cô nói rằng, cơ hội sẽ không tự tìm đến vì có rất nhiều biến số và 1 hay nhiều trong số đó sẽ trở nên bất lợi.
Theo Dana, hiện tại chính là thời điểm khá tốt để mua bất động sản vì sự chú ý của người mua đang giảm. Trong thời kỳ Covid, mọi người đã tập trung quá nhiều vào bất động sản, nhưng giờ đây đang bị phân tâm bởi những thứ khác.
3. Ổn định và tối ưu hoá tài sản mà bạn đã sở hữu
Nếu không quan tâm đến việc mua thêm bất động sản khác hoặc không thể tìm thấy thương vụ nào phù hợp, bạn còn có nhiều cách khác để thúc đảy hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản vào năm 2023.
Xét cho cùng, mua bất động sản chỉ là 1 giai đoạn trong đầu tư bất động sản. Theo Dana, có 3 giai đoạn cần thiết để hoạt động này được hiểu quả, đó là mua lại, ổn định và tối ưu hoá.
Thành công trong lĩnh vực bất động sản không chỉ có nghĩa là sở hữu nhiều bất động sản. Sau khi bạn thực sự mua một bất động sản đầu tư, bạn phải ổn định nó, bao gồm cả cả tạo và cho thuê. Giai đoạn này là “quy về một mối” để tạo ra dòng tiền.
Cô lưu ý, việc cải tạo nhà như sơn sàn và sơn tường là những cách tương đối đơn giản để thay đổi một ngôi nhà, từ đó giúp tăng giá trị tài sản mà bạn nắm giữ. Đây là giai đoạn tối hưu hoá, khi bạn phát triển thành hệ thống và có quy trình để việc đầu tư hiệu quả hơn.
Việc tối ưu hoá mỗi bất động sản sẽ tuỳ thuộc vào quy mô của danh mục và mục tiêu của bạn là gì. Dana thì đang có kế hoạch dành nhiều thời gian cho giai đoạn này vào năm 2023. Một trong những mục tiêu chính của cô là thu hút người thuê lâu dài.
Dana muốn người thuê nhà ở lại ít nhất là 3 năm, trong khi một số khách của cô đang mua nhà và sẽ rời đi vào tháng 1. Theo Dana, cô không có cách nào để biết họ sẽ thuê trong bao lâu, nhưng sẽ chấp nhận và đưa ra một số điều kiện cho người thuê. Có thể, cô sẽ nói chuyện với họ về mục tiêu và cách quản lý để xem liệu họ có thấy phù hợp hay không.
Tham khảo BI