Theo thông tin được chia sẻ từ ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch và Tổng giám đốc FiinGroup. Nếu áp dụng bộ tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí (số liệu này không bao gồm Vingroup, vì đã tính Vinhomes). Tại Trung Quốc "3 lằn ranh đỏ" chỉ áp dụng cho 12 tập đoàn bất động sản lớn nhất.
Mức độ đòn bẩy của các đơn vị bất động sản Việt Nam khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ đều khoảng 0,6 - 0,7 lần), nhưng khả năng trả lãi của doanh nghiệp Việt được đánh giá tốt hơn nhiều.
Trên thực tế, mặt bằng tỷ suất lợi nhuận gộp của ngành bất động sản Việt Nam hiện gấp đôi Trung Quốc. Do đó, ông Thuân cho rằng, chừng nào giá nhà không bị giảm mạnh tới 30% và thanh khoản vẫn duy trì thì ngành bất động sản vẫn "ổn", cho dù việc tái cơ cấu nợ đang diễn ra mạnh mẽ vì sự kiện COVID-19.
Nếu tính cả Vingroup, mức độ đòn bẩy toàn ngành sẽ cao hơn. Tuy nhiên, phân kỳ nợ của Vingroup khá dài, nhất là nợ vay/trái phiếu ngoại tệ chủ yếu từ 2024 trở đi và có cả khoản vay đến tận năm 2030. Hơn nữa, năng lực trả lãi vay của Vingroup cơ bản vẫn tốt, tỷ lệ nợ vay ngắn hạn chiếm 35% nợ vay, trong khi Evergrande là 50%.
Theo ông Thuân, sự kiện Evergrande và thị trường bất động sản Trung Quốc gần đây giống như bài học chính sách cho Việt Nam về nắn chỉnh sự phát triển của tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.
Việt Nam nên có cách tiếp cận linh hoạt và "từng bước" để kênh trái phiếu vẫn phát huy vai trò là vốn trung – dài hạn (nhất là tái cấu trúc khoản nợ do ảnh hưởng của COVID-19) và tín dụng bất động sản từ hệ thống ngân hàng được duy trì.
CEO FiinGroup cho rằng, chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp Việt vẫn cần được nắn dòng để duy trì và thực hiện minh bạch hóa thông tin, thực hiện phát hành riêng lẻ và đại chúng theo các chính sách hiện nay và truyền thông để nhà đầu tư hiểu rõ hơn. Ông Thuân nhấn mạnh đến việc phát hành trái phiếu bởi các công ty chưa niêm yết, do có chất lượng tín dụng thấp hơn nhiều.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị cho các sự kiện như Evergrande, điều này là không thể tránh khỏi nếu như chỉ nhắm vào trái phiếu có lãi suất cao mà quên đi yếu tố rủi ro.
"Vấn đề chỉ là khi nào?", ông Thuân chia sẻ.