Giá rẻ nhưng những yếu tố quan trọng khác thì mập mờ
Mỗi một dự án là một bài toán tài chính khác nhau về việc xoay dòng tiền triển khai dự án của các chủ đầu tư.
Để xoay đủ nguồn vốn trong một khoảng thời gian ngắn nhằm phục vụ xây dựng dự án, Chủ đầu tư công bố mức giá bán căn hộ condotel thấp hơn so với giá thị trường, đồng nghĩa với việc một mũi tên trúng hai mục đích: Dễ dàng thu hút được sự quan tâm của các đại lý phân phối và đánh trúng vào phân khúc khách hàng có sẵn một khoản tiền đầu tư vừa phải trong tay.
Giá rẻ bất ngờ sẽ khiến khách hàng cảm giác đang sở hữu một “món hời” đầu tư, nếu không nhanh tay sẽ mất cơ hội sở hữu căn hộ 5 sao quốc tế, mà giá nội địa.
Theo tìm hiểu của phóng viên, cùng trên một khu đất tại Mũi Né hay Nha Trang, có những dự án bán căn hộ nghỉ dưỡng giá rẻ hẳn từ 10% tới 20% so với dự án cùng vị trí, cùng khu vực.
Lý giải cho sự chênh lệch về giá có thể thấy chủ đầu tư phân khúc sản phẩm ở mức độ tầm trung như nội thất bàn giao cơ bản, danh mục hoàn thiện nội thất bên trong chỉ như các căn hộ chung cư thông thường.
Bên cạnh đó, dự án chưa được khởi công, xây dựng, nên Chủ đầu tư chỉ cần đưa ra mức đóng 10% giá trị hợp đồng bằng các hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn v.vv, để hợp thức việc bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện huy động vốn theo Luật bất động sản nhằm dễ dàng huy động vốn của khách hàng.
Tuy nhiên, đi kèm với giao dịch đó là những rủi ro có thể khiến nhà đầu tư bất an. Dự án được đầu tư có thể đi được đường dài, tiến độ xây dựng có được đảm bảo?
Một số dự án condotel tại Nha Trang chưa xây dựng có giá rẻ hẳn từ 10 – 20% so với dự án cùng vị trí, cùng khu vực
“Đường dài mới biết ngựa hay”, chỉ khi đi vào xây dựng, triển khai dự án, đã có nhiều chủ đầu tư condotel đã không bàn giao đúng tiến độ với khách hàng, hoặc chất lượng căn hộ không như cam kết.
Tháng 5/2019, một dự án có tên tuổi tại trung tâm thành phố Nha Trang cũng bị khách hàng, nhà đầu tư căng băng-zôn khẩu hiệu phản đối do chủ đầu tư có sai phạm, quảng cáo sai sự thật và bàn giao chậm cho khách hàng.
Giá rẻ có đi đôi với tính pháp lý sẵn sàng?
Xuất phát từ tâm lý của người Việt Nam sở hữu “mảnh đất cắm dùi”, nên yếu tố pháp lý của condotel vẫn luôn là đề tài muôn thủa trong câu chuyện sở hữu condotel. Tuy nhiên vì lợi trước mắt mà nhiều khách hàng đã không chú ý đến các giấy tờ có liên quan của dự án bất động sản, mà theo lời mời gọi để sau đó há miệng mắc quai.
Gần đây xuất hiện tình trạng một số chủ dự án tại Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bình Thuận rao bán condotel khi chưa đáp ứng đủ thủ tục pháp lý.
Với một danh sách dài các dự án bị "tuýt còi", nhà đầu tư trở nên hoang mang bởi nhiều dự án được quảng bá rầm rộ, đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký vị trí... hóa ra lại còn chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, đặc biệt còn chưa có giấy phép xây dựng.
Dự án condotel pháp lý chưa sẵn sàng sẽ mang nhiều tiềm ẩn rủi ro
Được lợi trước mắt là giá rẻ, song rủi ro với những giao dịch khi pháp lý dự án chưa sẵn sàng có thể khiến số tiền đặt cọc sớm của khách hàng sẽ mất trắng.
Dự án chưa đầy đủ pháp lý đã cho triển khai mở bán sẽ gây ra những hệ lụy khôn lường. Uy tín của những chủ đầu tư này bị ảnh hưởng, gây mất lòng tin ở khách hàng. Tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ e rè, quan ngại về việc tiếp tục đầu tư tại dự án này và những dự án khác của chủ đầu tư.
Anh Nguyễn Minh Sơn – Đà Nẵng, khách hàng mua căn hộ khách sạn tại một dự án ở Sơn Trà lo lắng khi biết tin Chủ đầu tư dự án này vừa mới bị phạt hành chính tới hàng trăm triệu đồng vì rao bán căn hộ khi không đủ điều kiện pháp lý.
Anh Sơn bức xúc: “Khi biết tin dự án này có giá rẻ hơn các dự án cùng khu vực, tôi đã quyết định xuống tiền mà chưa kiểm tra thủ tục pháp lý của dự án. Giờ tôi đang trong tình thế tiến thoái lưỡng nan vì bị chôn vốn đầu tư không biết tới khi nào, dự án cũng không biết có được tiếp tục xây dựng nữa hay không”.
Bà Lương Thu Uyên – Sài Gòn, khách hàng đặt cọc giữ chỗ tại một dự án được quảng cáo là khu nghỉ dưỡng, tổ hợp vui chơi trong nhà lớn nhất khu vực Mũi Né, Phan Thiết chia sẻ: “Tôi đã tham gia vào buổi giới thiệu dự án hôm 25/5 tại TP. HCM và đại diện Chủ đầu tư cũng đã cam kết chỉ sau 3 năm, dự án sẽ sinh lời tối thiểu 300%, nên tôi đã quyết định đặt cọc giữ chỗ.
Giờ đọc thông tin về dự án này trên báo chưa được cấp phép xây dựng, tôi vô cùng lo lắng, không biết xử lý như nào.”
Những yếu tố cần xem xét khi quyết định mua condotel
Đầu tư dự án condotel không còn lạ trên thị trường Việt Nam, đây là một kênh đầu tư mang lại thu nhập ổn định cho khách hàng trong bối cảnh du lịch phát triển mạnh và công suất khai thác phòng khách sạn luôn được lấp đầy ở tỷ lệ cao, tuy nhiên để có thể hiểu đầy đủ về hình thức đầu tư này, các nhà đầu tư nên cân nhắc những yếu tố chính quyết định tới tính hiệu quả đầu tư condotel để trước khi xuống tiền cho dù dự án đang có mức giá cạnh tranh so với thị trường hay không.
Đầu tiên là vị trí, dự án tọa lạc tại những vị trí trung tâm, sở hữu nhiều tiện ích độc đáo giúp cho du khách tương lai có thể nghỉ dưỡng, vui chơi, mua sắm tại chính tổ hợp condotel; bên cạnh đó, dự án nên liền kề các khu vui chơi, giải trí, vui chơi văn hóa lịch sử sẽ giúp lượng khách du lịch tương lai tìm đến vui chơi và nghỉ tại khu dự án đông hơn.
Thứ hai, về tính pháp lý của dự án, những giấy tờ cơ bản để khách hàng có thể đánh giá một dự án “sạch, an toàn” để đầu tư phải kể đến giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng của dự án, trước khi quyết định đặt cọc giữ chỗ.
Bởi khi nhà đầu tư đã quyết định ký tên vào thỏa thuận giữa bên mua và bên bán dù số tiền ít hay nhiều, thì khi bỏ cọc số tiền đó coi như đã không còn thuộc về nhà đầu tư. Tốt nhất nên chọn các dự án đã có đủ Giấy phép xây dựng và đã xây dựng xong phần thô của dự án khẳng định năng lực tài chính của chủ đầu tư đảm bảo hoàn thiện dự án như cam kết.
Thứ ba, về đơn vị vận hành, phần lớn các chủ đầu tư dự án condotel đều cam kết mức lợi nhuận từ 8 - 10%, là đang cao so với mức lợi nhuận tại các nước trong khu vực như Indonexia, Thái Lan.
Theo ông Mauro Gasparotti, giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, lợi nhuận sẽ phụ thuộc vào khâu vận hành.
Như vậy, nếu là đơn vị quản lý quốc tế đã có uy tín, kinh nghiệm lâu năm sẽ giúp đảm bảo khả năng vận hành căn hộ khách sạn và mạng lưới khách hàng rộng khắp thế giới, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy phòng luôn ở mức cao trong suốt năm.
Những lời quảng cáo và chiêu tiếp thị hấp dẫn có thể sẽ làm lu mờ những yếu tố then chốt cho một dự án condotel phát triển bền vững cũng như nguồn tiền đầu tư của khách hàng được xoay vòng an toàn.
Giá luôn đi liền với chất lượng. Sở hữu một căn hộ nghỉ dưỡng được quảng cáo là 5 sao, đầy đủ tiện ích khép kín, nhưng giá chỉ đang ở mức phân khúc căn hộ hạng trung thì khách hàng nên cần tỉnh táo.