Trong bài này, chúng tôi bắt đầu mổ xẻ về pháp lý đối với thủ tục huy động vốn vào khu công nghiệp Sóng Thần 3 của công ty ông Huỳnh Uy Dũng.
Góp vốn lấy đất
Nhìn bản “hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đất khu ở - khu công nghiệp Sóng Thần 3” giữa một bên là Công ty cổ phần Đại Nam (chủ đầu tư) và một bên là người góp vốn được lập vào năm 2008 giống như một giao dịch chuyển nhượng đất hơn là giao dịch góp vốn.
Theo một bản hợp đồng góp vốn, lô đất có diện tích khoảng hơn 120 m² giá hơn 200 triệu đồng.
Vị trí khu đất và diện tích lô đất được nêu rõ trong hợp đồng góp vốn. Tính bình quân, giá một mét vuông đất khoảng 1,6 triệu đồng. Với giá này, phía Công ty Đại Nam tạm phân làm hai phần, gồm 263.000 đồng là giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng và hơn 1,3 triệu đồng là giá trị đất.
Bên góp vốn (gọi tắt là bên mua) sẽ ứng trước 80% giá trị lô đất, hơn 160 triệu đồng, ngay sau khi hợp đồng góp vốn được ký kết. Phần còn lại 20% được chia làm hai đợt, thời hạn trong vòng 18 tháng. Đợt 1: sau khi Công ty Đại Nam hoàn thành hạ tầng, giao đất cho người góp vốn, người góp vốn đóng tiếp 10%. Đợt cuối: sau khi hai bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất chính thức và ra sổ đỏ, người góp vốn đóng thêm 10% nữa.
Phương thức hoàn vốn theo hợp đồng góp vốn nêu trên cũng chia làm hai phương án, người góp vốn có quyền chọn một trong hai phương án. Sau 18 tháng, nếu ai chọn phương án 1: tham gia đầu tư kinh doanh hạ tầng khu ở Sóng Thần 3 sẽ nhận được lô đất đã đăng ký trước đó.
Nếu chọn phương án 2: không tham gia đầu tư kinh doanh hạ tầng khu ở sẽ được hoàn trả vốn và lãi sau 24 tháng. Mức lãi tính theo lãi suất tiền vay của ngân hàng thương mại. Trong quá trình thực hiện dự án, người góp vốn có quyền chuyển từ phương án 2 sang phương án 1 và ngược lại.
Trong hai năm 2008 - 2009, Công ty Đại Nam đã tổ chức góp vốn hai đợt. Trên diện tích khoảng 32 hecta, tổng cộng Công ty Đại Nam đã phân thành 2.630 lô đất, kêu gọi góp vốn khoảng 700 nhân viên công ty và thu được hơn 410 tỉ đồng. Giá chuyển nhượng một mét vuông từ 1,1 – 3 triệu đồng tùy vị trí đất. Không ít nhân viên (người góp vốn) có điều kiện đã góp vốn mua vài ba nền.
Mua đi – bán lại
Trên thực tế, đến nay đã ngoài 5 năm (với hợp đồng ký năm 2008) và ngoài 4 năm (hợp đồng ký 2009), phía Công ty Đại Nam đã không thực hiện đúng theo cam kết với người góp vốn (bàn giao đất thương phẩm) vì những vướng mắc về mặt pháp lý như những bài trước chúng tôi đã nêu. Một thông tin khác, ông chủ của Công ty Đại Nam cũng đã hoàn trả lại vốn và lãi cho nhiều người góp vốn theo yêu cầu của họ.
Theo tài liệu từ cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương, với hình thức trên, Công ty Đại Nam đã phân lô và bán hết đất tại vị trí đường tạo lực và đường N5 trong khu ở thuộc dự án khu công nghiệp Sóng Thần 3. Thời điểm mua đi, bán lại đất sôi động nhất tại đây vào năm 2009 và trở thành “cơn sốt”.
Người mua từ nhiều nơi đổ về đây đăng ký qua các “cò”, trung tâm môi giới để mua bán, sang nhượng nền đất (trên giấy). Đối tượng mua bán gồm nhiều thành phần, tự giới thiệu là nhân viên của Công ty Đại Nam, đại diện cho các công ty môi giới bất động sản và các cá nhân đã mua đất của công ty nhưng có nhu cầu bán lại…
Cũng theo tài liệu của cơ quan chức năng, việc mua bán đất trên giấy, trích phần trăm, hưởng chênh lệch đã làm tình hình ở đây trở nên hỗn loạn. Nếu mua trực tiếp từ người góp vốn, giá bán dao động từ 1,8 triệu đến 3 triệu đồng/m² và thêm khoản tiền chênh lệch từ 10 - 20 triệu đồng/nền. Qua trung gian phải trả thêm từ 20 triệu đến 110 triệu đồng/nền tiền chênh lệch.
Thủ tục, cách thức chuyển nhượng cũng đa dạng, tùy tiện.
Nếu mua trực tiếp từ người góp vốn, bên mua thanh toán tiền và nhận phiếu thu tiền đã đóng trước đó, một sơ đồ vị trí đất, một bản photo hợp đồng góp vốn đầu tư dự án. Nếu mua qua “cò”, hai bên thống nhất vị trí, giá cả, người mua phải đặt cọc tương đương 10% giá trị nền đất. Sau khi đóng tiền chênh lệch, người bán hướng dẫn người mua đến gặp trực tiếp người góp vốn để trả 80% tiền góp vốn.
