Nghiên cứu Báo cáo về tình hình kinh tế xã hội của Chính phủ trình Quốc hội vừa rồi, tôi cho rằng bản báo cáo đã phản ánh được tình hình thực tế, song chưa phân tích sâu sắc để thấy được mấu chốt của nhiều vấn đề.
Báo cáo thẩm định của UB Kinh tế có phân tích sâu hơn một số mặt, ví dụ như chúng ta cứ nói thành tích là ổn định tỷ giá, giảm được lãi suất, nhưng nếu nhìn toàn diện thì có thể nói rằng giảm lãi suất giờ đây không còn là chiếc đũa thần nữa!
Chậm còn hơn không!
Có dịp tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp, tôi thấy họ nói lãi suất dù có giảm xuống 8-9%/năm lúc này người ta cũng không vay. Chuyện lớn nhất hiện nay là nền kinh tế bị nghẽn, không hấp thụ được vốn.
Năm ngoái tôi có nói nợ xấu là cục máu đông, nhưng bây giờ vấn đề chính không còn là nợ xấu nữa, mà là sự suy giảm thị trường, suy giảm đầu tư và suy giảm niềm tin thị trường. Tất cả những điều đó làm hạn chế khả năng hấp thụ vốn.
Nói cách khác, một trong những điều cần ưu tiên làm ngay là kích thích thị trường, củng cố niềm tin để kích cầu đầu tư, tiêu dùng. Gói 30.000 tỷ đồng dành cho bất động sản cũng nhằm mục tiêu đó, nhưng có thể nói là triển khai quá chậm.
Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành từ ngày 7-1 mà bây giờ mới có thông tư hướng dẫn (Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo NQ 02 - PV) và sắp tới, từ 1-6 mới bắt đầu thực hiện là quá chậm.
Ở đây có cái vướng, dẫn đến khó xử lý chính sách, đó là khái niệm “nhà xã hội”. Tôi cho rằng nhà xã hội là câu chuyện khác. Hỗ trợ thị trường bất động sản ở đây là nhằm tăng sức mua loại nhà mà thị trường đang có nhu cầu, NQ 02 đã xác định rõ là nhà dưới 70m2, giá 14 - 15 triệu đồng/m², hay nói nôm na là loại nhà tại Hà Nội và TPHCM có giá bán dưới 1 tỷ đồng, các tỉnh khác 5 - 6 trăm triệu.
Đây không phải nhà xã hội, mà là nhà phổ thông, phù hợp sức mua của nhiều người dân. Loại này cần có hỗ trợ về lãi suất và thời gian cho vay để tạo điều kiện cho nhiều người mua nhà hơn, làm ấm một phân khúc của thị trường. Định hướng như vậy là đúng đắn.
Minh bạch không sợ “lợi ích nhóm”
Cần nói rõ là gói 30.000 tỷ đồng nói trên không phải để đem hỗ trợ trực tiếp cho người kinh doanh bất động sản, mà chỉ là tạo cho họ thị trường. Ví dụ như tại TPHCM, chúng ta quy định những người có nhu cầu mua nhà dưới 1 tỷ đồng, thu nhập có thể trả góp số tiền đó trong vòng 10 - 15 năm và nếu ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay thì NHNN sẽ tái cấp vốn cho những khoản vay đó.
Tức là kết quả giải ngân được bao nhiêu tùy thuộc vào cung thực tế của NHTM và cầu của người đi vay - đồng thời cũng là khách hàng của thị trường bất động sản. Xin nhắc lại là NHNN không trực tiếp cho ai vay cả, họ chỉ cho NHTM vay lại đúng bằng phần mà NHTM đã cho vay tới đúng những đối tượng quy định.
Cách làm vậy tôi cho là đơn giản, minh bạch. Không có chuyện “bơm” vốn cho ai hết và giải ngân từng khoản tiền không lớn một cách từ từ, tùy thuộc tiến độ cho vay ra. Không cho vay thì không được cấp vốn.
Với cách làm đó thì cũng không sợ 30.000 tỷ đồng là quá ít như có ý kiến e ngại. Vấn đề là các doanh nghiệp có sẵn loại hàng hóa đó không; người dân có khả năng trả nợ mua góp không và nếu có đi nữa thì họ có tin tưởng bỏ tiền ra mua không... Cho nên đây chỉ là giải pháp làm ấm dần thị trường mà thôi.
Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua là cung cầu không gặp nhau, phát triển méo mó. Thị trường “đóng băng” nhưng không phải kẹt ở tất cả các phân khúc mà vẫn còn một bộ phận có nhu cầu, có sức mua thực sự. Kích vào đúng chỗ đó, thì có thể làm tan băng dần dần. Cũng đừng trông đợi toàn thị trường bất động sản sôi động trở lại trong một năm hay nửa năm được.
Một điều quan trọng nữa cũng cần xác định với nhau là thị trường phải tự điều chỉnh. Sẽ không có chuyện ai cũng đi kinh doanh bất động sản được! Doanh nghiệp nào có hàng hóa được thị trường chấp nhận, tiêu thụ được thì trụ lại. Một bộ phận bán cái mà thị trường không cần thì không thể tồn tại, phải tìm cách thay đổi.
Về phía ngân hàng, cũng cần có những giải pháp mạnh tay hơn. Đơn cử, những dự án đã được thế chấp mà doanh nghiệp không trả được nợ thì NHTM xem xét lấy về phát mại, chấp nhận có thể lỗ; nhưng cắt lỗ, không để lỗ nhiều hơn, kéo dài hơn nữa.
Trước định giá 100 tỷ đồng, đã cho doanh nghiệp vay 70 tỷ đồng, bây giờ lấy về đấu giá, nếu 70 tỷ đồng không bán được thì hạ giá đi, đến một mức nhất định, 40 - 50 tỷ đồng chẳng hạn, chắc chắn sẽ có người khác mua. Một bộ phận người mua không phải người kinh doanh bất động sản kiểu “lướt sóng” sẽ xuất hiện, góp phần làm thay đổi cơ cấu, chất lượng thị trường và kéo giá bất động sản trở về với giá trị thực của nó.
