Loại hình căn hộ khách sạn phổ biến tại Hòa Kỳ khá sớm từ những năm đầu thập niên 70 thế kỷ XX và đã trải qua nhiều giai đoạn bùng nổ và thoái trào. Ảnh: Int
Chia sẻ thông tin với MarketTimes, nhóm nghiên cứu gồm PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Lê Hương Giang đến từ Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đánh giá bất động sản căn hộ du lịch được đánh giá là mô hình kinh doanh được nhiều quốc gia chú ý và dành sự quan tâm hết sức đến loại hình này.
Tuy nhiên, do sự ra đời cũng như chính sách pháp luật của nhiều quốc gia khác nhau nên quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch giữa các quốc gia cũng có sự khác nhau. Đồng thời, đối với loại hình này, việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng giữa các quốc gia cũng có sự khác nhau cơ bản đối với người trong nước và người nước ngoài sở hữu.
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội - Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)
Thị trường kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch của Hòa Kỳ
Đối với loại hình kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch đã xuất hiện vào năm 2006 là sự kết hợp chỗ ở trong khách sạn với quyền sở hữu tài sản. Mô hình này cho phép bán và sở hữu tư nhân các phòng trong khách sạn, với việc quản lý và bảo trì hoàn toàn do khách sạn đảm nhận.
Như vậy, thay vì chỉ đơn giản là thuê phòng khách sạn, khách mua phòng thực sự trở thành chủ sở hữu của phòng khách sạn. Mô hình này cho phép người mua thanh toán trước cho những ngày nghỉ của họ.
Nhà đầu tư nhận quyền sở hữu chứng thư đối với tài sản theo hợp đồng nhà chung cư, trong khi khách sạn chịu trách nhiệm quản lý khách sạn. Nhà đầu tư cũng có thể sử dụng chỗ ở vào nhiều ngày nhất định trong năm và khi họ không sử dụng căn hộ của mình có thể cho thuê căn hộ và tận dụng hoạt động tiếp thị, quản lý do chuỗi khách sạn thực hiện.
Cá biệt có những trường hợp chủ đầu tư vận hành quản lý tốt thì chủ sở hữu cũng phải chờ như những khách hàng khác. Trong trường hợp này, nhà đầu tư thực sự sở hữu một phần tài sản của khách sạn và sẽ nhận được lợi ích tương ứng cho việc sử dụng nó.
Đặc biệt, đối với thị trường Mỹ, nhà đầu tư có quyền được sở hữu vĩnh viễn loại hình bất động sản căn hộ này, áp dụng không chỉ cho những nhà đầu tư trong nước mà cả những nhà đầu nước ngoài cũng được sở hữu vĩnh viễn.
Bên cạnh đó, thị trường Mỹ cũng không giới hạn về tỷ lệ phần trăm người sở hữu là người nước ngoài, các chính sách pháp luật tại Mỹ cũng hết sức minh bạch, công khai không giống như thị trường tại Việt Nam, do đó loại hình bất động sản căn hộ du lịch vẫn còn khá mới mẻ, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.
Ngoài ra, tại thị trường Mỹ đang rất thuận lợi cho việc môi giới bất động sản MLS (Multiple Listing Service). Theo đó, những người làm nghề này sẽ cung cấp đầy đủ những thông tin liên quan đến bất động sản căn hộ du lịch nếu cho thuê thành công thì sẽ chia một phần hoa hồng môi giới cho họ.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản căn hộ tại Mỹ có nhiều tiềm năng phát triển, mỗi năm chào đón hơn 40 triệu lượt khách du lịch nước ngoài, chưa kể đến số lượng đông đảo các khách du lịch là công dân Mỹ đổ về những thành phố biển để nghỉ dưỡng vào các dịp cuối tuần hay ngày lễ trong năm. Ngoài ra, đầu tư bất động sản tại Mỹ còn là một cách đầu tư tiền tệ hiệu quả.
Thực tế, đồng USD được xem là loại tiền tệ phổ biến nhất và được dự trữ nhiều nhất trên toàn cầu. Do đó, nhà đầu tư hoàn toàn có thể an tâm về tính ổn định của giá trị tài sản khi đầu tư vào thị trường Mỹ.
Một trong những lợi thế lớn khi đầu tư vào thị trường bất động sản Mỹ, đó là nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có quyền thế chấp chính BĐS mình đầu tư để sở hữu bất động sản đó.
Ngoài ra, nếu như tại Việt Nam, tỷ lệ vay vốn ngân hàng khi đầu tư bất động sản rơi vào 11% thì tại Mỹ con số đó chỉ dừng lại ở khoảng 4.5%. Như vậy, đối với thị trường tại Mỹ, khả năng phát triển loại hình bất động sản du lịch này đang có nhiều tiềm năng rất lớn. Chính sách pháp luật cũng như các quy định đều nhằm bảo vệ người mua, chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch.
Thị trường kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch của Italia
Loại hình đầu tư bất động sản căn hộ du lịch này đang nhanh chóng lan rộng tại thị trường Italia.
Theo dữ liệu từ ISTAT, năm 2016, các khách sạn ở Italia có 90,3 triệu lượt đặt phòng với thời gian lưu trú trung bình là 2,97 đêm. Các cơ sở lưu trú du lịch khác ghi nhận 26,7 triệu lượt đặt phòng với thời gian lưu trú trung bình là 5,07 đêm. Tuy nhiên, trong khi lĩnh vực khách sạn của Italia tăng 1,8%, các hình thức lưu trú du lịch khác tăng khoảng 4,2%.
Thông qua khách sạn căn hộ, các cơ sở kinh doanh khách sạn đang thích nghi với nhu cầu thay đổi của khách hàng, do đó làm cho các khách sạn trở nên cạnh tranh hơn trong một thị trường cạnh tranh khốc liệt và thay đổi nhanh chóng. Mô hình này cho phép họ cạnh tranh với các nền tảng kinh tế chia sẻ mới như Airbnb bằng cách tạo sân chơi bình đẳng.
Do đó, các khách sạn thích ứng một cách hiệu quả với các hình thức sở thích tiêu dùng mới. Không chỉ vậy, ở Italia, mô hình đầu tư bất động sản căn hộ du lịch này đã được triển khai với Allegro Italia Hotel & Condo. Khách sạn căn hộ này có doanh thu hàng năm hơn 20 triệu euro và là một trong những công ty tiên phong trong phân khúc khách sạn căn hộ ở châu Âu.
Đối với các nhà đầu tư quy mô nhỏ hơn, căn hộ khách sạn mang đến cơ hội hoàn hảo để tham gia vào lĩnh vực du lịch, nơi lợi ích thậm chí có thể vượt xa lợi ích thu được từ đầu tư bất động sản truyền thống. Loại dự án này đặc biệt hấp dẫn vì tính hai mặt của nó. Một mặt, đây là một khoản đầu tư bất động sản với tất cả các lợi thế mong đợi khi đầu tư vào một tài sản hữu hình được khai thác dưới loại hình du lịch nghỉ dưỡng có thể dẫn đến khả năng sinh lời cao hơn với các cơ hội cho thuê.
Thông qua cơ hội này, các nhà đầu tư sẽ có được tất cả các lợi ích truyền thống của việc sở hữu nơi cư trú thứ hai, mà không có nghĩa vụ phải quản lý và trả chi phí cho việc bảo trì nơi cư trú. Các nhà đầu tư sẽ là chủ sở hữu của cơ sở lưu trú du lịch, hoàn chỉnh với lễ tân khách sạn, nhân viên khuân vác, dịch vụ dọn dẹp và tất cả các lợi ích khác dành cho khách qua đêm trong khách sạn. Tuy nhiên, khi ở trong căn hộ khách sạn, nhà đầu tư không phải là khách, mà là chủ sở hữu.
Thị trường kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch của Singapore
Hiện nay, Singapore có diện tích nhỏ nhất tại khu vực Đông Nam Á, nên diện tích đất đai rất hạn chế. Chính vì thế, Singapore với quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn, hệ thống pháp lý đồng bộ và đã phát huy tối đa hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và có một bước tiến dài, trở thành quốc gia cực kỳ thoáng mát và sạch đẹp dù “đất chật người đông” .
Đây chính là điều kiện quan trọng nhất để Singapore phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản căn hộ du lịch. Những dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nổi tiếng tại Singapore khiến quốc tế ngưỡng mộ, ta không thể không nhắc đến đó là “thiên đường nghỉ dưỡng” Marina Bay Sands - niềm tự hào của người dân Đảo quốc Sư tử.
Theo số liệu thống kê về tỷ trọng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) ở Singapore vào năm 2020, lĩnh vực bất động sản đóng góp 3% vào sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia này.
Trong đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đóng góp phần lớn, đồng thời thúc đẩy mở rộng thị trường nội địa và quốc tế nhờ thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Đặc biệt, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch tại Singapore chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản.
Vì vậy, các thủ tục pháp lý cũng như quy trình chuyển nhượng căn hộ du lịch tại Singapore cũng hết sức an toàn, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ này.
Lợi thế “đi sau” của Việt Nam
Theo nhóm nghiên cứu của PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, mỗi quốc gia khác nhau đều có những quy định riêng trong việc quản lý, sử dụng, điều hành hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch. Tại Việt Nam, loại hình kinh doanh bất động sản này vẫn còn tương đối mới mẻ, các quy định pháp luật vẫn chưa đầy đủ để điều chỉnh một các toàn diện các quan hệ trong hoạt động này.
Do đó, nhóm nghiên cứu của PGS. TS. Doãn Hồng Nhung nhận định các quy định pháp luật từ các quốc gia trên thế giới được coi là nguồn pháp luật tham khảo rất lớn cho hoạt động quản lý loại hình này tại Việt Nam. Từ sự nghiên cứu chuyên sâu các quy định pháp luật quốc tế về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch, Việt Nam cần tạo dựng các quy định pháp luật về loại hình này dưới sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.
“Dưới sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành Du lịch tại Việt Nam sẽ tạo ra bước đệm rất lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch. Đồng thời, hành lang pháp lý ngành càng chặt chẽ sẽ giúp các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đầu tư mạnh mẽ hơn vào thị trường tại Việt Nam”, nhóm nghiên cứu của PGS. TS. Doãn Hồng Nhung đánh giá.