Theo báo cáo thị trường thổ cư của Onehousing, các giao dịch trong tháng 3/2024 chủ yếu đến từ nhà trong ngõ tại các quận ngoài trung tâm như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên... Số lượng giao dịch tại nhóm quận này tăng 176% so với tháng 2/2024. Giao dịch tại các quận trung tâm cũng tăng gấp đôi so với T2/2024, tập trung tại các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa.
Tháng 3/2024, lượng giao dịch tăng 153% so với tháng 2/2024, 85% tới từ các quận ngoài trung tâm. Ghi nhận mức tăng lượng giao dịch mạnh nhất trong tháng 3/2024 so với tháng 2/2024, quận Bắc Từ Liêm lên tới 237%, chủ yếu tại các phường Xuân Đỉnh, Thạch Bàn, Phú Diễn…, theo sau là quận Nam Từ Liêm 205%, chủ yếu tại các phường Tây Mỗ, Đại Mỗ, Mỹ Đình 1...và quận Long Biên 204% tập trung tại các phường Thạch Bàn, Long Biên, Ngọc Thụy…
Đơn giá đất nhà trong ngõ ghi nhận xu hướng tăng trung bình 2,9-8% theo năm từ 2020 đến nay. Trong quý 1/2024 giá nhà trong ngõ đã đạt mức 170 triệu đồng/m2 đất đối với khu vực trung tâm, và 100 triệu đồng/m2 đất đối với khu vực ngoài trung tâm.
Với những căn nhà nằm trong ngõ thoáng, đẹp, nhiều tiện ích, gần trường học các cấp thì có giá trên trăm triệu đồng/m2 không có gì đáng nói. Tuy nhiên, có một số căn nhà nằm trong những con ngõ siêu nhỏ, ngoằn ngoèo, ngách sâu hun hút và chỉ có thể đi bộ, xe máy không thể đi vào ngõ cũng có giá trên trăm triệu đồng/m2 khiến nhiều người bất ngờ.
Căn nhà nằm trong con ngõ nhỏ, sâu hun hút.
Anh T. (38 tuổi, Hà Nội) đang tìm mua căn nhà trong ngõ thì được môi giới giới thiệu một căn ở khu vực Phố Vọng, Hai Bà Trưng có giá 8,5 tỷ đồng, diện tích 73m2, xây dựng 4 tầng, cách đường lớn 30m2. Môi giới còn thông tin thêm, căn nhà có sân rộng rãi, lại nằm ở vị trí trung tâm, sầm uất, tính ra giá 112 triệu đồng/m2. Nghe môi giới thông tin, anh T rất hào hứng đi xem.
“Đến nơi, tôi bàng hoàng khi môi giới bảo để xe máy ở ngoài đầu ngõ vì con ngõ này chỉ có thể đi bộ vào. Không những vậy, để đi vào trong nhà phải đi qua ngách sâu hun hút, ngoằn ngoèo. Nếu ở trong này, chủ nhà phải xác định thuê chỗ để xe máy bên ngoài”, anh T. cho biết. Sau khi xem xong, anh T. đã từ chối với môi giới vì căn nhà không hợp với tiêu chí của gia đình.
Môi giới bán căn nhà này cho biết, căn nhà rao bán nhiều tháng vẫn trong cảnh "ế".
Thực tế, với căn nhà nằm sâu trong ngõ ngách như thế này sẽ rất khó bán. Tương tự, anh Thái (Hoàng Mai, Hà Nội) đang rao bán căn nhà rộng 38m2, có 4 tầng với mức giá 5,6 tỷ đồng, tương đương 147 triệu đồng/m2. Anh Thái chia sẻ thêm căn nhà không có chỗ để xe máy, gia đình phải gửi xe máy ở một bãi gửi xe gần ngay nhà. Chính vì thế, nhiều khách đến xem khá ưng nhưng thấy bất tiện về chỗ để xe, họ lại chần chừ rồi không mua.
Cũng rao bán một căn nhà trong ngõ, chị Minh (Cầu Giấy, Hà Nội) đang rao bán căn nhà rộng 40m2, có 5 tầng với mức giá 9,2 tỷ đồng, tương đương 230 triệu đồng/m2 đã bao gồm tất cả chi phí thủ tục sổ đỏ, sang nhượng.
Chị Minh chia sẻ thêm, hiện gia đình đang phải gửi xe máy, ô tô ở ngoài vì con ngõ chật hẹp đi vào khá bất tiện. Sau nhiều năm tích lũy thêm được tài chính, gia đình chị muốn bán căn nhà trong ngõ chuyển ra căn nhà nào thuận tiện hơn.
"Nhà trong ngõ đang được tìm kiếm nhiều, giá cũng lên nên tôi muốn bán nhanh, tìm căn khác đẹp hơn", chị Minh cho hay.
Nhận định về phân khúc nhà trong ngõ, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: “"Thị trường nhà ở riêng lẻ đang hình thành mặt bằng giá mới do nhu cầu ngày càng gia tăng. Nhà riêng trong ngõ ở trung tâm Hà Nội đã tăng giá 5-15% so với cuối năm ngoái”.
Lý do nhà trong ngõ tăng, ông Nguyễn Văn Đính lý giải một phần do thị trường chung cư neo giá cao, đã thúc đẩy một nhóm người mua nhà chuyển hướng. Nhà trong ngõ 3-4 tỷ đồng được quan tâm nhiều bởi với ngân sách tương đương, để mua chung cư cũng phải dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm và ngày càng khan hiếm.
Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư phân khúc nhà này cũng tăng trở lại. Ông Đính cho biết phân khúc này có thanh khoản tốt kèm pháp lý đầy đủ, giá bán hợp lý, lợi suất cho thuê cao trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà dồi dào.
Cùng đó, nhu cầu thuê mặt bằng trong ngõ cũng có xu hướng tăng, do nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn giảm bớt chi phí mặt bằng để bán hàng qua sàn thương mại điện tử.
Ông Đính nhìn nhận giá nhà trong khu vực nội đô sẽ khó giảm. Người mua có nhu cầu ở thực nên cân nhắc việc xuống tiền nếu tìm được căn nhà phù hợp khả năng tài chính, tức là không phải vay quá nhiều. Bởi, lịch sử tăng giá cho thấy, giống như chung cư, đất thổ cư Hà Nội liên tục tăng từ cuối năm 2021 đến nay. Thời điểm thị trường khó khăn, giá loại hình này giảm nhưng không đáng kể so với đà tăng nóng trước đó.
