Vào tháng 8, ngay sau khi hay tin Country Garden gặp khủng hoảng, Huailan, 38 tuổi, bí mật lẻn vào công trường, chui qua hàng rào dây thép và leo lên một sân thượng gần đó để kiểm tra ngôi nhà lẽ ra đã hoàn thiện của mình. Ngắm nhìn khung cảnh trước mắt, tim chị thắt lại: mọi thứ ngổn ngang; xung quanh chỉ độc những tấm xi măng nằm trơ trọi.
“Liệu tôi có trở thành người vô gia cư không?”, Tom Chen - người từng xuống tiền mua chung cư ở Chiết Giang buồn rầu nói.
Huailan và Tom Chen không phải 2 người duy nhất đau khổ vì Country Garden. Công ty này đã sa thải khoảng 70.000 nhân viên; trong đó rất nhiều người vẫn chưa được trả lương.
“Tôi không quan tâm liệu họ có gặp khủng hoảng hay không. Tôi chỉ muốn được nhận số tiền mà mình đã đổ mồ hôi, sôi nước mắt kiếm được”, một công nhân tên Fu nói.
Trong hơn hai thập kỷ, bất động sản là động lực tăng trưởng đằng sau câu chuyện thành công kinh tế vô song của Trung Quốc. Không ai nghĩ một ngày, lĩnh vực này lại điêu đứng đến vậy.
Country Garden được cho là một trong số những tác nhân khiến giới chức đại lục phải đau đầu. Thời kỳ đỉnh cao, nhà phát triển này đã tuyển dụng 130.000 người, cung cấp nơi ở cho hàng chục nghìn gia đình và dần ‘tích lũy’ khoản nợ 240 tỷ USD. Hiện tại, công ty vẫn chưa thể thực hiện nghĩa vụ thanh toán lãi trái phiếu bằng đồng USD vốn đã đến hạn vào tuần trước.
“Câu chuyện vỡ nợ của một nhà phát triển lớn cùng sự sụt giảm về doanh số chung là chỉ báo xấu của thị trường bất động sản”, Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực Châu Á Thái Bình Dương tại Natixis SA, cho biết.
Từng có hàng trăm triệu người tin rằng giá nhà ở tại Trung Quốc chỉ có thể tăng chứ không thể giảm. Nghĩ vậy, mọi hy vọng, ước mơ và vốn liếng đổ dồn vào hết lĩnh vực vốn chiếm tới 25% GDP. Huailan là một ví dụ điển hình.
Huailan lớn lên tại một vùng nông thôn những năm 1990. Đến thời điểm hiện tại, chị vẫn nhớ như in cảm giác lạnh lẽo vào mùa đông, khi mưa thấm qua lớp mái nhà sơ sài. “Tất cả những gì tôi muốn chỉ là một ngôi nhà làm bằng bê tông”, chị nói.
Vào thời điểm đó, chính phủ chấm dứt hàng thập kỷ hạn chế đối với hoạt động mua bán tư nhân, đồng thời đặt nền móng cho thị trường bất động sản hiện đại. Country Garden - được gây dựng bởi nhà sáng lập Yeung Kwok Keung là một trong những doanh nghiệp mới đang tìm cách kiếm tiền.
Xây dựng bùng nổ. Khi hàng triệu người đổ xô vào các thành phố lớn. Chính quyền địa phương tạo ra doanh thu bằng cách bán thêm đất cho các nhà phát triển. Trên khắp cả nước, những cánh đồng rộng mênh mông được thay thế bởi hàng loạt các khu nhà ở cao cấp, hiện đại, chẳng hạn như Palm Springs, The River Seine và Park Avenue.
Fu, thanh niên chân chất sống tại tỉnh Quý Châu, là một trong hàng triệu công nhân chấp nhận từ bỏ cuộc sống làng quê để theo đuổi cơ hội đổi đời. Gia đình công chức Tom Chen cũng mong muốn có cuộc sống mới nên quyết định chi khoảng 2 triệu nhân dân tệ (273.000 USD) tân trang 6 ngôi nhà 5 tầng liền kề ở tỉnh Chiết Giang.
Việc doanh thu tăng gấp 5 sau 3 năm biến biến Country Garden trở thành nhà phát triển có lợi nhuận cao nhất Trung Quốc. Trong lần phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng tại Hồng Kông, nhà phát triển này huy động được 1,9 tỷ USD, qua đó đưa Yang Huiyan – con gái ông Yeung trở thành một trong những người giàu nhất cả nước.
Ngay cả khi cuộc khủng hoảng tài chính lan rộng ra phần còn lại của thế giới, tốc độ đô thị hóa tại Trung Quốc vẫn rất nhanh. Country Garden bắt đầu mở rộng hơn nữa tới các thành phố cấp thấp - phân khúc vốn tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Trung Quốc.
Đến năm 2012, Huailan cùng chồng mua được một căn hộ trị giá 290.000 nhân dân tệ, trong đó bố mẹ hỗ trợ trả trước 35%. Cô gái lúc bấy giờ không hề nhìn ra những đám mây đen phía chân trời bất động sản.
Vào năm 2015, nhà nước chủ trương nâng cấp các thị trấn và thành phố nhỏ. Tài sản của gia đình Tom Chen thuộc diện bị dỡ phá, song chính quyền địa phương quyết định bồi thường anh 6 căn hộ ở Country Garden - một siêu dự án dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2023. Chen khi ấy bấm bụng chấp nhận mà quên mất lời cảnh báo của Chủ tịch Tập Cận Bình, rằng “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”.
Bắt đầu từ cuối năm 2020, các ngân hàng thắt chặt cấp vốn. Chính sách “ba ranh giới đỏ” vào năm 2020 nhằm giảm đòn bẩy cho lĩnh vực bất động sản khiến hoạt động mua đất và hoàn thành dự án trở nên vô cùng khó khăn. Vào cuối năm 2021, Evergrande và một số nhà phát triển lớn vỡ nợ. Niềm tin vào lĩnh vực bất động sản ở mức thấp chưa từng có.
Thời điểm đó, Country Garden vẫn hoạt động khá tốt so với nhiều công ty cùng ngành. 68% doanh thu của công ty đến từ các thành phố cấp thấp thay vì Bắc Kinh hay Thượng Hải. Bản thân Country Garden cũng được giới đầu tư đánh giá là ổn định khi là một trong số ít các nhà phát triển nhận được hạn mức tín dụng từ ngân hàng quốc doanh.
Rắc rối không thực sự xuất hiện cho đến tận mùa xuân năm 2022 - khoảng 4 tháng sau khi Evergrande vỡ nợ. Country Garden chứng kiến doanh số bán hàng giảm 42% trong tháng 3, giảm thêm 57% trong tháng 4 và cuối cùng lao dốc 50% trong tháng 5 khi các nhà phát triển đối mặt với áp lực từ kỳ vọng suy yếu.
Vào cuối năm đó, doanh số Country Garden sụt giảm. Công ty cũng báo cáo khoản lỗ hàng năm đầu tiên kể từ khi IPO 16 năm trước.
Quay lại tháng 5/2021 - thời điểm Country Garden tiếp cận nơi chị Huailan đang sống. Các đại lý tự tin rằng khu phức hợp mới sẽ là dự án đắt giá nhất, giúp người dân được ở trong những ngôi nhà 5 sao với đủ thứ kiến trúc màu mè.
“Những ô cửa sổ kiểu Pháp đã thu hút tôi. Tôi nghĩ đây sẽ là một ngôi nhà thực sự”, Huailan nói khi nghĩ đến cảnh 2 cô con gái của mình sẽ có phòng ngủ riêng.
Phía sau, một cuộc khủng hoảng thanh khoản đang hoành hành. Tháng 12 năm đó, Evergrande vỡ nợ trong khi thị trường trái phiếu bất động sản trị giá 200 tỷ USD gần như biến tan. Ngay cả những công ty hàng đầu như Country Garden cũng bắt đầu gặp rắc rối.
Vào tháng 6/2022, chủ tịch Mo Bin kêu gọi nhân viên đổi mới và tìm cách gia tăng tiền mặt. Người mua khi đó giận dữ tuyên bố dừng thay toán các khoản thế chấp cho hơn 320 dự án xây dựng chưa hoàn thành trên khắp 100 thành phố lớn nhỏ.
Người sáng lập Country Garden Yeung ngay lập tức có một bài phát biểu kéo dài 1 tiếng đồng hồ gửi tới nhân viên, cam kết rằng ông đã “nhìn thấy tia hy vọng ở cuối đường hầm tối tăm”. Tuy nhiên, điều tồi tệ nhất vẫn chưa xảy ra.
Anh Fu hiện vẫn mòn mỏi chờ đợi khoản lương 10.000 nhân dân tệ mà Country Garden còn nợ. Anh dự định sẽ quay trở lại quê hương sau khi nhận được số tiền này.
“Tôi không muốn phải xa quê nữa”, Fu kể.
Những câu chuyện như của anh Fu, chị Huailan hay gia đình công thức Tom Chen đang diễn ra khắp Trung Quốc. Trên Douyin, phiên bản TikTok của Trung Quốc, các công nhân xây dựng và chủ nhà đang kêu gọi chính quyền xử lý Country Garden vì ngang nhiên tạm dừng các dự án và trì hoãn thanh toán. Không khó để bắt gặp các đoàn người biểu tình bên ngoài văn phòng Country Garden.
“Sụp đổ, vỡ nợ sẽ gây tổn hại đáng kể cho ngân hàng và từng cá nhân. Đây chính là vòng xoáy tiêu cực”, Christopher Marquis, giáo sư tại Trường Kinh doanh Cambridge nói.
Trên khắp lĩnh vực bất động sản, nỗi đau vẫn tiếp tục. Huailan mất việc vào đầu năm nay và điều này càng khiến khoản thanh toán thế chấp hàng tháng trở thành gánh nặng. Ngôi nhà đã mua trước đó từ dự án Country Garden đã mất giá 25%.
“Mỗi khi các con tôi hỏi bao giờ có thể chuyển về nhà mới, tôi không biết phải nói gì.
Nếu được làm lại, tôi sẽ không tin bất kỳ nhà phát triển nào nữa, ngay cả khi nó lớn như Country Garden”, chị Huailan nói.
Theo Bloomberg, Country Garden là nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu hợp đồng, song đã tụt xuống vị trí thứ 7 trong năm 2023. Công ty hiện có hơn 3.000 dự án nhà ở tại các thành phố nhỏ và do đó, những khó khăn hiện tại có thể tác động tiêu cực hơn so với câu chuyện Evergrande vào năm 2021. Một số khách mua nhà tiềm năng vẫn mang tâm lý dè chừng vì lo ngại phía phát triển không thể hoàn thành các dự án dang dở.