Không ai được can thiệp vào định giá đất.
Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, các nước thường mất 5-10 năm để xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất. Với Việt Nam, tôi nghĩ trong vòng 5 năm tới chúng ta sẽ có hệ thống định giá đất mới, còn hiện nay vẫn phải kết hợp 5 phương pháp xác định giá đất và phương pháp dùng bảng giá với hệ số biến động giá đất.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà
"Không ai được can thiệp vào định giá đất. Thị trường sẽ xác định giá đất. Nhưng Nhà nước can thiệp để giá đất hợp lý. Còn định giá đất là thị trường. Hai người mua bán thế nào thì giá thị trường như vậy. Nhà nước đấu giá như thế nào thì giá như vậy. Giá thị trường là mọi giá giao dịch đất đai, giá đấu thầu, đấu giá thì không ai can thiệp được cả. Nhưng khi thiếu thông tin minh bạch, thiếu việc xác định giá đất một cách thực tế. Chúng ta có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng theo phương pháp này ra giá khác, theo phương pháp kia ra giá khác. Nguyên nhân do dữ liệu đầu vào không chính xác", Bộ trưởng Hà nhấn mạnh.
Khi tính giá chính xác thì người dân cũng phải xác định nghĩa vụ với Nhà nước một cách chính xác, việc Nhà nước đền bù, các việc liên quan giá đất tại thời điểm đền bù, thì điều này Nhà nước và người dân sẽ đều có lợi. Trong quá trình xác định bảng giá đất nghĩa vụ người dân sẽ tăng lên rất nhiều nhưng chúng ta sử dụng hệ số điều chỉnh làm sao để nghĩa vụ người dân sử dụng đất không tăng lên đột biến làm ảnh hưởng tới đời sống của người dân, việc tăng này sẽ được xem xét tăng một cách cân đối với đời sống của người dân và quá trình liên quan đến việc đền bù cho người dân phải hài hòa. Khi chúng ta xác định giá đúng thì chúng ta sẽ giải quyết được một số bài toán lớn.
Thứ nhất, khi Nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền thì chúng ta sẽ thu được một giá chính xác, không vì bất kỳ lý do gì có thể sai lệch được. Bởi vì đây là phương pháp được tính hết sức khách quan. Nguồn lực đất đai sẽ được phản ánh đúng.
Thứ hai, khi giá cả đúng thì chúng ta sẽ đo đếm được một thửa đất của người dân không có đầu tư gì cả nhưng giá đất tăng mà nguyên nhân là do Nhà nước chuyển đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích, đầu tư hạ tầng thì chênh lệch địa tô là do Nhà nước thì Nhà nước tính toán để cân đối điều hòa địa tô chênh lệch mà không phải do người sử dụng đất đầu tư. Để Nhà nước thu lại những phần đó để Nhà nước điều tiết lại cho toàn dân.
"Nói về doanh nghiệp, trước quy hoạch chúng ta đã có giá chính xác, sau khi quy hoạch, sau khi nhà đầu tư vào đầu tư chúng ta có giá khác. Chúng ta biết được do quy hoạch, chênh lệch là do điều chỉnh mục đích từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất thương mại, dịch vụ. Đến lúc nhà đầu tư vào lại có giá khác, chúng ta có thể theo dõi được. Việc điều tiết hài hòa lợi ích giữa người dân có đất với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua văn phòng buôn bán. Điều này giúp chúng ta tránh được nhiều vấn đề liên quan đến sai phạm trong giai đoạn vừa rồi", Bộ trưởng Hà cho hay.
Phương pháp xác định giá đất sát với giá thị trường
Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, để xác định được giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường thì cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường, thông qua việc Nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp, chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu, thì sẽ có cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thị trường.
Khu vực 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá ngày 10/12/2021
Người dân tham gia giao dịch đất đai và nhà đầu tư bất động sản phải công khai trên sàn giao dịch, giá phản ánh đúng thị trường. Khi có giá phản ánh rộng rãi như vậy chính là giá chúng ta sẽ xác định được nó là giá trị của thị trường mang tính chất ổn định.
Còn hiện nay dựa vào 5 phương pháp định giá đất, cũng tìm cách có phương án dự báo, thống kê để quy đổi, chuyển từ tất cả biến động đó ra giá thị trường, nhưng giá thị trường đó còn nhiều sai lệch, thông qua hệ số biến động xác định biến động của thị trường.
Nhưng quan trọng nhất vẫn là thông tin về giá đất, tức phải tạo bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay của Nhà nước giao đất, đấu giá đất; giá trên sàn thương mại thế nào. Nó sẽ đưa ra giá đầy đủ, chúng ta chỉ cần làm phép tính đơn giản để đưa ra giá trị trung bình.
Với các nước mất 5-10 năm để đưa ra bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện ở Việt Nam, nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường.
Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất.
"Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nói 5 năm ở các nước là thay đổi từ 5 phương pháp sang phương pháp vùng giá trị đất. Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.
Luật Đất đai năm 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiên tiến để tiếp cận, phù hợp với giá thị trường. Sau 10 năm, tới năm 2013 luật đặt ra vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất theo 5 phương pháp định giá, như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số... Việc này nhằm xác định giá đất phù hợp với thị trường. Tới Nghị quyết 18 của Trung ương đặt ra vấn đề "chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa".
Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn, và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường hơn. Hiện nay bảng giá đất được giao cho địa phương xác định, và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.
Chúng ta sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Khi có bản đồ này thì đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Tức là không phải 5-10 năm để cập nhật theo khung giá đất, mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất. Khi xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, chúng ta sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định.
3 điểm quan trọng nhất của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, trong thời gian qua chưa phát huy hết nguồn lực đất đai để phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Tình trạng khiếu kiện liên quan đến đất đai chiếm 60-70% vụ việc. Vấn đề liên quan đến đất đai vẫn có khe hở, yếu kém, một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại những lợi ích không chính đáng cho mình. Vì vậy các vụ án về đất đai thời gian qua hết sức bức xúc. Bên cạnh đó đất đai sử dụng chưa hiệu quả, nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bỏ hoang, nhiều dự án chậm triển khai, không đưa đất vào sử dụng.
Hiện nay do quá trình khai thác sử dụng đất chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa về chất lượng, số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm....
Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, xuất phát từ những vấn đề đặt ra, lần này Nghị quyết Ban Chấp hành (BCH) Trung ương khóa 5 đã ban hành đưa ra 6 nhóm chính sách lớn. Nhóm nào cũng rất quan trọng để tập trung giải quyết vấn đề đang tồn tại yếu kém hiện nay. Tuy nhiên, có ba vấn đề nổi bật hơn cả:
Thứ nhất là vấn đề liên quan đến quy hoạch, vì Nhà nước với tư cách là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thì quản lý đất đai phải thông qua quy hoạch, nên việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai làm sao để đáp ứng nhu cầu là rất quan trọng. Phân bổ quản lý nguồn lực này một cách tiết kiệm, công bằng, minh bạch hài hòa giữa các lợi ích các lĩnh vực kinh tế, giữa các địa phương, giữa hiện tại tương lai, giải quyết vấn đề bảo vệ môi trường và biến đổi khí hậu.
Thứ hai, liên quan mật thiết đến tồn tại vướng mắc, tố cáo, mất an ninh trật tự, tham nhũng, trục lợi, liên quan đến vấn đề hết sức căn cơ là tài chính đất đai, định giá đất đai. Nếu làm tốt phương pháp định giá đất đai thì chúng ta đưa ra thị trường đất đai một cách công khai minh bạch, đảm bảo công bằng. Tài chính đất đai thông qua việc thay đổi quản lý bằng hành chính mệnh lệnh thông qua quản lý bằng công cụ kinh tế. Có thể xử lý các dự án chậm đưa vào hoạt động, xử lý nhà đầu cơ, thổi giá, thông qua công cụ này có thể xử lý được. Thông qua các công cụ này thì đương nhiên tiếp tục lành mạnh hóa công tác quản lý đất đai tốt hơn, bảo vệ lợi ích người dân, bảo vệ cán bộ.
Vấn đề thứ ba là, trong sửa đổi lần này cần có chuyển đổi số, áp dụng thành tựu công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đa mục tiêu, tập trung thống nhất, có thể quản lý đất đai với tư cách là cơ quan nhà nước thay mặt nhân dân quản lý gồm số lượng, chất lượng và kinh tế đất đai. Đồng thời qua đây cải cách các thủ tục hành chính, xây dựng Nhà nước phục vụ, mọi dịch vụ công, mọi thông tin đất đai đến người dân ở mọi nơi, mọi lúc.
"Tôi cho rằng ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, khi chúng ta giải quyết được thì chúng ta sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại", Bộ trưởng Hà khẳng định.