Diễn biến vụ tranh chấp
Vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là vợ chồng ông Phan Quý (ngụ tại quận 12, TP.HCM) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, ông Lê Sỹ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ (cùng ngụ quận Gò Vấp) được TAND TP.HCM mở phiên xử phúc thẩm hôm 1/7.
HĐXX đã tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc 3 bị đơn phải trả lại 674 m2 đất cho ông Quý.
Sau phán quyết của tòa, bà Trần Thị Mỹ Hiệp (vợ ông Dư) do bức xúc nên ra lan can lầu 1 của trụ sở TAND TP.HCM định nhảy lầu tự tử nhưng được bảo vệ tòa và một số người kịp thời ngăn cản.
Dân trí dẫn hồ sơ vụ việc cho biết, năm 1999, ông Huỳnh Hữu Lợi chuyển nhượng bằng hình thức viết giấy tay cho vợ chồng ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy 3.500m2 đất thuộc thửa 504, tờ bản đồ số 40, phường 15, quận Gò Vấp.
Năm 2002, vợ chồng ông Quý bán lại cho ông Khâu Văn Sĩ diện tích 500m2 đất bằng giấy viết tay.
Tháng 4/2009, vợ chồng ông Quý tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Lê Văn Dư và ông Lê Sỹ Thắng (ông Thắng là cháu ông Dư) mỗi người 87m2 đất với lời hứa sẽ thực hiện việc tách thửa và đăng bộ phần diện tích đã bán.
Giữa ông Dư, ông Thắng và ông Sĩ có chuyển nhượng qua lại các phần đất này cho nhau. Cá giao dịch mua bán, chuyển nhượng này đều có lập thành hợp đồng nhưng không công chứng. Gia đình ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ đã chuyển về đây sinh sống ổn định, không tranh chấp với ai, tiến hành kê khai tạm trú tạm vắng và được chính quyền địa phương cấp số nhà để quản lý.
Tuy nhiên, vào tháng 6/2017, ông Quý khởi kiện ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ ra TAND quận Gò Vấp, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với các ông Dư, Thắng, Sĩ trước đây là vô hiệu.
Theo Tuổi trẻ, tại phiên xét xử sơ thẩm, TAND quận Gò Vấp đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ông Sĩ về việc chuyển nhượng 500m². Tòa sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư, công nhận 2 hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ông Dư, ông Thắng (về việc chuyển nhượng 174 m²).
Tòa sơ thẩm cũng buộc các bị đơn hoàn trả 500m2 đất cho nguyên đơn, còn nguyên đơn trả lại 5,5 tỷ đồng cho các bị đơn.
Phân tích pháp lý
Luật sư Bùi Quang Nghiêm (Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích trên báo Thanh niên, theo Khoản 2 Điều 129 bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Ở vụ án trên, các bên đã hoàn tất nghĩa vụ từ năm 2009, đồng thời bên mua đã ở và sử dụng đất lâu dài đến nay, bỗng bên bán đòi đất nhưng tòa không áp dụng khoản 2 Điều 129 mà vẫn tuyên trả đất cho bên bán là không căn cứ vào thực tế thực hiện giao dịch, căn cứ vào quy định pháp luật.
"Vì các bên đã hoàn tất nghĩa vụ chuyển nhượng từ năm 2009, do đó, nếu muốn yêu cầu tòa tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm.
Hết thời hiệu 2 năm mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đương nhiên có hiệu lực, theo Điều 132 bộ luật Dân sự năm 2015", Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM nói trên báo Thanh niên.
Trên báo điện tử Dân Việt, luật sư Lê Bá Thường (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng nhìn nhận, hợp đồng mua bán đất giữa ông Quý và ông Dư mặc dù giao dịch bằng giấy tay không có công chứng đã bị vi phạm về hình thức và vô hiệu (Bộ luật Dân sự 2015), nhưng gia đình ông Dư đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất cho ông Quý.
Như vậy, theo quy định Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, ông Dư có quyền làm đơn yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận giao dịch này có hiệu lực. Vì thế, giao dịch này vẫn có giá trị.
Theo luật sư Thường, việc tòa yêu cầu ông Dư trả lại đất cho ông Quý, ông Quý trả lại số tiền 435 triệu đồng (đúng bằng lúc mua đất cách nay 10 năm) cho ông Dư là chưa thỏa đáng.
"Bộ luật Dân sự 2015 ghi rõ: "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…". Tuy nhiên, cũng theo Bộ luật này thì: "Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường". Thiệt hại vẫn xác định theo những quy định chung về xác định thiệt hại nhưng theo Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng Thẩm phán thì thiệt hại từ giao dịch vô hiệu còn bao gồm chênh lệch giá tài sản từ thời điểm giao dịch đến thời điểm giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu.
Do đó, việc toà án tuyên ông Quý trả lại cho ông Dư số tiền 435 triệu đồng đúng bằng lúc mua đất cách nay 10 năm thì chưa thỏa đáng và hợp lý", Dân Việt dẫn phân tích của luật sư Lê Bá Thường.
Luật sư Nguyễn Văn Dũ (đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích trên báo Pháp luật TP.HCM, theo TAND TP.HCM, căn cứ vào khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 155 BLDS 2015 thì phải xác định quan hệ tranh chấp giữa bên bán đất với ba người mua đất là “tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ)” để không tính thời hiệu khởi kiện.
Song theo ông Dũ, việc TAND TP.HCM căn cứ vào quy định trên của Luật Đất đai để xác định quan hệ tranh chấp dẫn đến không xem xét đến thời hiệu khởi kiện là chưa phù hợp.
Theo luật sư Dũ, ở đây, các bên đã xác lập và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo các văn bản hướng dẫn nêu trên, tranh chấp này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thuộc tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ.
Từ đó cần phải thấy TAND quận Gò Vấp đã xác định đúng về bản chất quan hệ tranh chấp giữa các bên. Đó là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phù hợp với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cũng như yêu cầu phản tố của bị đơn.
Tuy xác định đúng quan hệ tranh chấp để cho rằng thời hiệu khởi kiện là ba năm theo Điều 429 BLDS 2015, nhưng TAND quận Gò Vấp lại tính thời hiệu kể từ ngày nguyên đơn biết bị đơn xây dựng nhà không phép trên đất nông nghiệp (ngày 29/3/2017). Cách tính này của tòa cấp sơ thẩm là không đúng.
"Bởi vì khi tòa án xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải gắn liền với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đó là yêu cầu tuyên bố ba giao dịch chuyển nhượng QSDĐ (giữa nguyên đơn với ba người mua đất) chưa có hiệu lực và đã bị nguyên đơn đình chỉ thực hiện. Theo nguyên đơn, việc chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực nên chưa có hiệu lực pháp luật.
Đối với yêu cầu đó, hoặc là tòa án xem xét, áp dụng quy định về giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật để không tính thời hiệu. Hoặc là tòa án xem xét, áp dụng quy định về giao dịch vi phạm hình thức bắt buộc công chứng, chứng thực.
Trong trường hợp cho là giao dịch vi phạm về hình thức thì phải áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015. Đó là hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập không tuân thủ quy định về hình thức, chứ không phải áp dụng theo Điều 429 BLDS 2015, là ba năm kể từ ngày bị đơn xây nhà không phép", luật sư Nguyễn Văn Dũ nói trên báo Pháp luật TP.HCM.
(Tổng hợp)