Vừa qua, Văn phòng Chính phủ có văn bản chuyển Bộ Xây dựng, thường trực Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực hiện dự án bất động sản báo cáo của UBND tỉnh Bình Thuận về dự án Tổ hợp khu du lịch thung lũng Đại Dương. Dự án có quy mô gần 1.000 ha, vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD do Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận, công ty con của Novaland làm chủ đầu tư, tại TP Phan Thiết.
Trong báo cáo, UBND tỉnh Bình Thuận đã nêu 5 nhóm vướng mắc và đề xuất hướng giải tháo gỡ. UBND tỉnh đã thẳng thắn nhìn nhận những vướng mắc do các cơ quan của tỉnh thời kỳ trước thực hiện chưa đúng quy định của pháp luật. Điển hình là việc dự án đã được tỉnh cho thuê đất thành 8 đợt, trải dài trong 10 năm (từ năm 2011 đến 2021) với tổng diện tích 963ha.
"Việc cho thuê đất thành nhiều đợt là do cơ quan chức năng của tỉnh nhận thức theo tiến độ thực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do dự án có quy mô rất lớn. Đồng thời, cơ quan chuyên môn của tỉnh cũng nhận định việc cho thuê đất sau khi đã hoàn thành toàn bộ việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất khó khăn", báo cáo nhận định.
Hay một vướng mắc khác xảy ra do tỉnh thông báo cho chủ đầu tư tạm nộp tiền thuê đất (do chưa xác định được giá đất cụ thể), sau đó cấp 67 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 963ha.
Hoặc một vướng mắc nổi cộm là việc cho phép điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án (từ dự án kinh doanh dịch vụ du lịch, sân golf, khách sạn, nhà hàng... đơn thuần theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu năm 2008 được chuyển sang mục tiêu đầu tư khu biệt thự, khu phố thương mại để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án với hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo quyết định chủ trương đầu tư năm 2019). Tại báo cáo, tỉnh Bình Thuận tự nhận thức rằng pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về khái niệm, loại hình biệt thự để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án nên việc điều chỉnh chủ trương đầu tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý...
Nhìn vào báo cáo của tỉnh Bình Thuận, có thể thấy rất rõ những vấn đề đã được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà kết luận tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản (theo Thông báo số 133/TB-VPCP ngày 16/4/2023).
Tại Thông báo số 133, Phó Thủ tướng đã chỉ đạo các Bộ rà soát, tổng hợp các vướng mắc qua báo cáo của địa phương và kết quả kiểm tra trực tiếp để phân nhóm: (i) Nhóm các vướng mắc đã có quy định của pháp luật nhưng do khâu thực thi tại địa phương thì các Bộ có văn bản hướng dẫn cụ thể để địa phương triển khai thực hiện. (ii) Nhóm các vướng mắc do các quy định của pháp luật: Đối với các vướng mắc có nguyên nhân từ các quy định tại Thông tư thì các Bộ chủ trì sửa đổi, bổ sung theo trình tự, thủ tục rút gọn; Đối với các vướng mắc do mẫu thuẫn giữa các quy định hoặc quy định còn chưa cụ thể hoặc chưa có hướng dẫn trong các Nghị định thì báo cáo Chính phủ sửa đổi, bổ sung. Đối với các vướng mắc có liên quan đến các Luật, mâu thuẫn giữa các Luật thì đề xuất Quốc hội sửa đổi các luật hoặc ban hành Nghị quyết của Quốc hội để giải quyết...
Đối chiếu với quy định của pháp luật đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ thì có thể nhận thấy trong những vấn đề mà Bình Thuận báo cáo liên quan dự án NovaWorld Phan Thiet có những vấn đề thuộc Nhóm 2 và có cả những vấn đề thuộc Nhóm 1 tức là vấn đề thuộc thẩm quyền, trong tầm giải quyết của UBND tỉnh. Nó gợi nhớ đến việc Bộ trưởng Bộ KHĐT Nguyễn Chí Dũng từng nói về việc TP.HCM trong năm 2022 có gần 600 văn bản hỏi Bộ KHĐT, khiến Bộ phải trả lời bằng hơn 600 văn bản.
"Các nội dung hỏi đều thuộc thẩm quyền của thành phố. Đó mới là điều quan trọng, cho thấy hiện tượng né tránh, đùn đẩy, đá bóng lên trên rồi lại ngồi chờ", Bộ trưởng KHĐT phát biểu.
Trong 5 nhóm vấn đề mà UBND tỉnh Bình Thuận báo cáo với Trung ương về dự án Tổ hợp khu du lịch thung lũng Đại Dương thì có những vấn đề chắc chắn thuộc thẩm quyền quyết định của tỉnh. Điển hình là việc cho phép điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án từ mục tiêu kinh doanh dịch vụ du lịch, sân golf... sang mục tiêu đầu tư khu biệt thự, khu phố thương mại để kinh doanh (kinh doanh BĐS). Luật Đầu tư qua các thời kỳ (năm 2005, 2014 và 2020) đều có quy định cho phép nhà đầu tư điều chỉnh mục tiêu, thay đổi quy mô diện tích đất, thay đổi tổng vốn đầu tư... Trình tự, thủ tục và thẩm quyền điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đã quy định rõ trong các phiên bản Luật Đầu tư cũng như các Nghị định quy định chi tiết thi hành.
Bởi vậy, việc điều chỉnh dự án từ mục tiêu kinh doanh dịch vụ du lịch sang dự án có mục tiêu kinh doanh BĐS là không vi phạm điều cấm của luật và thuộc thẩm quyền của cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư ban đầu. Thẩm quyền điều chỉnh các cấp độ quy hoạch để tạo cơ sở điều chỉnh chủ trương đầu tư cũng đã quy định cụ thể trong Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và luật đã phân cấp rất rộng cho địa phương để chủ động điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết...
Với một dự án quy mô cực lớn (vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD, diện tích đất gần 1.000ha) thì việc cho phép điều chỉnh sang mục tiêu kinh doanh BĐS để huy động thêm nguồn lực của các nhà đầu tư thứ cấp chung tay cùng chủ đầu tư triển khai dự án là cần thiết, cần giải pháp xử lý linh hoạt của địa phương (trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, đất đai...) để sớm đưa dự án về đích, thu hút du lịch, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế...
Một vướng mắc khác cũng được tỉnh Bình Thuận nhìn nhận là việc giao đất thành nhiều đợt (tổng cộng 8 đợt trong 10 năm). Cách thức triển khai ấy có thể bắt gặp ở rất nhiều địa phương thời gian qua, đặc biệt với những dự án có quy mô lớn. Đây được coi là một hướng áp dụng pháp luật linh hoạt theo nguyên tắc "các bên cùng có lợi": căn cứ tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thực tế mà cơ quan nhà nước sẽ giao đất cho nhà đầu tư thành nhiều đợt khác nhau.
Với quy mô hàng nghìn hecta như dự án NovaWorld Phan Thiet, nếu đợi đến khi hoàn thành toàn bộ việc giải phóng mặt bằng mới giao đất sẽ dẫn đến kéo dài tiến độ, tiềm ẩn nguy cơ đất bị tái lấn chiếm hoặc bỏ hoang (do cơ quan nhà nước đã thu hồi nhưng chưa thể giao để thực hiện dự án và cũng không đủ nguồn lực để bảo vệ mặt bằng, chống lấn chiếm). Ngược lại nếu giao đất theo từng đợt thì chủ đầu tư sớm tiếp nhận mặt bằng triển khai, rút ngắn thời gian hoàn thành, đồng thời giảm áp lực cho cơ quan nhà nước. Việc Luật Đất đai không quy định giao đất theo giai đoạn là một khoảng trống về mặt lập pháp và việc áp dụng linh hoạt của địa phương cần được đánh giá dưới góc nhìn tích cực.
Hay một vấn đề khác liên quan đến đề xuất của chủ đầu tư cho phép chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần để linh hoạt trong việc bán công trình xây dựng trên đất cho khách hàng.
Điều 56 Luật Đất đai hiện hành cho phép tổ chức kinh tế thuê đất thu tiền hàng năm hoặc một lần để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2013 cũng cho phép tổ chức kinh tế có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần); đồng thời cho phép tổ chức kinh tế đang thuê đất trả tiền hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền một lần.
Bởi vậy, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển hình thức thuê đất hoàn toàn thuộc về UBND tỉnh Bình Thuận theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai.
Tháo gỡ các dự án BĐS không chỉ dựa vào quyết tâm, nỗ lực của các cơ quan Trung ương mà cần khởi nguồn từ sự chủ động, linh hoạt, quyết tâm của cấp chính quyền địa phương. Mục tiêu hàng đầu khi lập Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản là phát hiện các vướng mắc tiêu biểu mà việc giải quyết được sẽ tạo hình mẫu cho giải quyết các vướng mắc chung.
Theo báo cáo hồi tháng 5, Tổ công tác đã rà soát 180 dự án ở TP.HCM, 170 dự án ở Hà Nội, 75 dự án ở Đà Nẵng, 65 dự án ở Hải Phòng, 79 dự án ở Cần Thơ; đã tiếp nhận 71 văn bản đề nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp liên quan 121 dự án. Số lượng dự án gặp vướng mắc và tính đa dạng của các vướng mắc chắc chắn sẽ không ngừng gia tăng trong thời gian tới.
Theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ KHĐT) trong 6 tháng đầu năm, số doanh nghiệp gia nhập thị trường và vốn đăng ký thành lập mới giảm lần lượt gần 59% và 54% so cùng kỳ năm ngoái. Ngược lại, lượng doanh nghiệp BĐS rút khỏi thị trường vẫn tăng cao, trên 40% so với cùng kỳ năm 2022, mức cao nhất trong 17 lĩnh vực, ngành nghề.
Trong bối cảnh ấy, doanh nghiệp BĐS càng cần sự quyết tâm, đồng lòng của các cấp chính quyền từ địa phương đến Trung ương để hi vọng các vướng mắc dần được kiểm soát, tháo gỡ. Giải pháp trước mắt là cho phép áp dụng linh hoạt các quy định pháp luật hiện hành trước khi tiến tới giải pháp căn cơ là sửa đổi toàn diện các văn bản pháp luật thời gian tới, đảm bảo thống nhất, đồng bộ.